キャッシュで競売不動産？投資（脱サラリーマン大家さんのブログ

いつもコメントありがとうございます。


ほんとですね。

2014年10月に購入した19件目の時に、現地案内会をやりましたので２年もたちましたね。


19件目の詳細データはこちら
http://investment-it.com/2_19kenme.html


私自身がこの２年間不動産の購入を積極的にやっていなかったこともありますが、２年ぶり購入の22件目もなかなかの荒れようだったので


現地案内会も考えたのですが、あまりに老朽化して床も抜けそうなほどで危険も感じましたので今回は見送りました。


私の投資手法は基本的には手持ちの現金で小さな不動産を購入し、少しずつ少しずつ資産を拡大する方法です。


ただ複利の力は継続することで確実に加速していきます。


私も不動産を増やすまでここまでお金が加速して増えていくとは思いませんでした。


実践するとより、お金の増え方のパワーを実感できました。


しかもお金が増えるだけでなく、大家さんのメリットは同時にヒマも持て余してしまうことにもなります。


自分でリフォームすることが好きな大家さんなら、セルフリフォームで趣味と実益と経費削減もできていいと思いますが


私はどうも苦手なようです。


リフォームは基本、職人さんに丸投げです。


毎日ヒマですよ・・・。私の規模の自主管理だとサラリーマンを卒業して専業の大家さんではほんと何もやることがないのです。


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最近は積極的に不動産購入の動きをしなくなりました。


懇意にしている不動産屋さんから、時々情報をもらい、現地を見に行って買付けを書いたりして


購入の意思表示や行動はやっていますが、買えていません。


競売情報も見なくなりました。


現状で安定していることと、市場の高騰があり


積極的に購入しようとは思わないのですが、それでも時々、


これわ！！


と、いう情報をいただき現地を見て、リフォームがかかりそうなら、職人さんに同行をお願いして、


売り主さん希望の売値の満額で買い付けを入れたのですが、


あとから見に来た、業者さんが売値の倍以上の値段で買い付けをいれてきたりと


ほんと、変なことが続いています。


このような状況は、以前にも経験しています。


前に経験したときは、その後リーマンショックが起こり、不動産関係の大手を含め、倒産や価格の下落など


不動産大不況がきましたね。。。


不動産の好況が１年以上続いていますので、続けばいいですね。


私は、買いませんけど。


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現在、空室は残り１室です。


こちら、かなり苦戦しています。


立地もそんなに悪くありませんし、リフォームにもお金をかけたのですが


物件、横にお寺があり


２階のベランダからお墓がすぐ見えます。


案内はちょこちょことあるのですが、入居までは決まりません。


はっきりとお墓が理由でお断りの連絡があることもあるのですが、


問い合わせ自体が少ないので仕方がありません。



特に対策も考えずに放置していたのですが、


そろそろ対策を考えたいと思います。



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これ、


とても重要な言葉です。





2004年に初めて不動産を購入し、大家さんデビューしました。


自宅もずっと賃貸でしたし、不動産にたずさわることもありませんでしたが



今では21件の不動産を所有する


リッパな大家さんです。


この半年は


特に都心部の不動産の値上がりが激しく、


次の不動産を探してはいますが


条件にあるものがありませんので、購入していません。


わざわざ、不動産が高いときに購入する必要はありません。


融資がでるからという


よくわからない理由で不動産を購入する人がいますが


私には理解できません。


今年、１件も不動産を購入できなくても


焦る必要はありません。


のんびりと


自分のペースで


いい条件の不動産があったときに


資産を拡大していけばいいのです。


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手取り収入、税引き後の実際に手元に残るお金でキャッシュフローから固定資産税や所得税、住民税、リフォーム代など全ての費用を引いたもの


今年の平成26年度の青色確定申告より複式簿記での記帳義務がある


65万円控除をします。


その記帳も税理士さんに任せるのではく、自分でソフトを購入しやっています。


最初はわからないことばかりで戸惑いましたが、今は楽しいです。


パソコンを見るだけで細かい収支が把握でき、来年度の税金の予測もできますのでいいですね。


2014年12月現在の私の月額収入は、

総家賃収入は約133万。

ローン返済や管理費などの毎月の経費を引いた

キャッシュフローが約100万


そこから、所得税、個人事業税、固定資産税、国民健康保険、国民年金、住民税など全ての税金、保険料を月割にして実際の手元に残る

手取り収入は約80万


でした。


ここから、毎月の生活費を引いたお金が再投資に回せるお金となりますが、


流石に生活費は内緒ですよ。


Excelなどの表計算ソフトがあれば簡単に計算シートを作れますのでオススメです。



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いまさらながら、


先月より


クレジットカードによるポイント節約を友人に教えてもらい


本格的にクレジットカード利用を始めたのですが、


いきなり


限度額が足りません。


最初は50万円しか利用枠がなく、税金支払いに使うとあっという間に


限度額に到達してしまいました。


今月末にも固定資産税の支払いがあり


カードを使いたいものです。


クレジットカードを使うだけで1％〜のポイントが付きます。


以前の私も噂でお得なポイントは聞いたことがありましたが、クレジットカード自体に拒否反応をしめしており、わずかなポイントのために


カードを使用しようとは思いませんでした。


しかし、収入が増えてくると支払いも増えてきます。


調理師時代のお給料をもらっていた頃とは支払う金額が違いますし、便利ですし、クレジットに対する拒否反応もなくなっていましたので


活用を始めました。


同じ支払い　50マンをカード払いにするだけ


5,000円のポイントがもらえました。


結構なお買い物ができる金額ですので、お得だと思います。



その支払いもクレジットカードを使うと
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ほしのさん、コメントありがとうございます〜。


ほんと、なにもしらずに、ずっとすべて現金で支払ってきたので


なんだか損した気分です。


この数年だけでも数十万ぐらいはポイントでお得だったと考えると、


税金の節税も大切ですが、同じ支払いをするのであれば、還元がある方がいいですよね。


情報は大切ですね。

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私は、今まで


いつでも、どこでも


ニコニコ現金払いでした。


車のローンはもちろん使ったことはありませんし、普段の買い物も全て現金で支払ってきました。


電車で便利なイコカも使っていません。



クレジットカードは10年以上前に作り、毎年年会費を支払うカードのみ持っていますが、ネットショッピングで必要な場合に使用するだけでした。


そして、すごく今更な感じではありますが、クレジットカードが便利でお得なポイント還元などもあることを


友人に教えてもらい、


本格的なクレジットカードを作りました。


日々の電気代やガス代などの光熱費、電話を含めた通信費等


毎月生活に必要な支払いを銀行引き落としをクレジットに変えるだけで、ポイントがつくそうで、そのクレジットも結局は銀行から引き落としされるので


一緒です。


裏技を使うと固定資産税や取得税、市民税、健康保険料などの公共料金もクレジット決済にできるそうで、


私の場合、かなりの金額を毎月支払っていますので


もらったポイントでお得にできます。


せっかくもらったポイントも使う場所が限定されては意味がありませんので、



ポイント還元率も高く、使えるお店も多い


楽天カードを作りました。


作って見た感想は、すごく楽しいです。


楽天カードを作ってみようかなと思った人は、お得情報をお伝えしますので


メール等でご連絡ください。


紹介するとなんだかポイントがもらえるそうなので、この機会にどぞ。


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お金持ちの基準とはなんでしょうか。


お金をたくさん持っていてもお金持ちとは、考えていません。


一時的に投資や事業などで成功しお金を稼いで手に入れる人はいますが、それをけいぞくすることが難しく、結局失ってしまう人がほとんどかもしれません。


それと、お金をずっと稼いでいる人もいますが、仕事や事業が忙しい場合も多いと思います。


お金をたくさん持っていても、失ったり、自由な時間がなくては意味がないと思います。


私は、


お金が欲しかったわけでも、

不動産が欲しかったわけでも、

独立をしたかったわけでもありません。


自由な時間と快適な生活がほしかったのです。


自由な時間と快適な生活を手に入れる手段として不動産を選びました。


ただそれだけでした。


お金持ちの基準は、お金の量ではなく、時間が大切だと思います。


収入であるお金の量は、今の私は多くはありませんが

自由な時間だけはあります。


ときどきその自由な時間を持て余すことはありますが、忙しいよりいいと思いますし、

新しいビジネスや仕事を始めれば、忙しくすることはできます。


選択の自由が私にはあります。


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先日テレビを見ていて本と映画で有名になった、ビリギャルの先生の教えがありました。


1、メンタル

声に出して言う、自分できると思うこと


2、戦略、戦いを略す

敵を知り、自分を知ることで負けない

敵を知れば、戦わなくていいところがわかる


3、戦術

成果ができない人は、方法が間違っているのでやり方を変える



なるほど。


やはり、成功する人はきちんとした考え方をされてます。


映画、見に行ってみようかな。。。


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成功できる人と


成功できない人。


この違いは、たった一つだと思います。


それは、成功するまで諦めない人　が成功します。


失敗しても、

間違っても、

挫折しても、

うまくいかなくても、

一度は心が折れたとしても、

何度転んだとしても、


立ち上がり、決して諦めない人。


失敗をして、そこで諦めた人は成功することはありません。

次、チャレンジしていたら、成功できていたかもしれないのに、、、


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タイトルだけをみると


会社の社長だぁ！！


な感じですが、大家さんの経営については


税理士の先生でも、一般的な会社とは違い特殊らしく、特にアドバイスはありません。


主に節税のお話です。


大家さんなので、収入である家賃はあまり変動しません。


収入はある程度予測が可能ですし、大きく増えることもありませんので


節税対策はしやすいと思います。


今年度から個人の所得を法人に少しずつ移動して、法人からお給料をもらっています。


給与控除だったり、個人家主では難しい経費を法人で使ったりと


いろんな節税方法があるみたいです。


節税を考えるなんて


なんだかお金持ちになった気分です。


政府が法人に対しては税金を安くする方向ですので、ある程度の規模になれば早めに法人を作った方がいいかもです。

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大家さんをやっていると


出口について質問をうけることがあります。


不動産を買って、すでに大家さんとしてスタートをしている人からの質問なら


まだわかりますが、


一件も不動産を所有していない人に限って、この質問をされます。


最初に出口を考えて始めることは悪いことではありませんが、


大家さんは長期的な投資です。


転売で数ヵ月後に利益を出す不動産屋ではありません。


私の考え方ですが、


未来のことなんて誰にもわかりません。


誰にもわからないことを心配しても仕方がない。


と思いますのであまり先のことは考えていませんし、不動産自体もそうですが


自分自身の状況も変化しますので、



先のことばかり心配しても意味がない場合が多いと思います。



この始める前に出口を心配するタイプの人は、


結局、リスクばかりを考えてスタートできないタイプが多い気がします。



10年前の私は、何もわからない素人でしたが、


競売で不動産を手に入れ、大家さんとしてデビューしました。


不動産のことは何もわかりませんでしたが、自分なりに勉強はして


便利な場所に小さな不動産を買いました。


築30年の古い区分所有マンションでしたが、きれいに修繕管理されており当時から外観やエントランスなどとても綺麗でこの不動産が10年後には


老朽化して、スラム街のように不動産が使えなくなることは想像できませんでしたので買うことにしました。


実際、購入してから10年が経ちましたが、きれいなまま修繕、管理されており


ずっと家賃を生み続けてくれていますし、売却した場合でも購入した価格より高く売れると思います。



何も考えずに不動産を買っているわけではなく、ある程度の予想はしています。


素人のサラリーマン大家さんが不動産投資ブームでうまれていますが、


低い表面利回でも売れていますので、とても危険だと感じています。



未来は誰にもわかりませんが、現在ある数値はその不動産の事実を語っています。


今、買っておかないと不動産価格がどんどん上昇するから買う。

この価格ならすぐに転売しても儲かる。

この不動産は土地値だからお買い得だ。

不動産を買えば、不労所得を得られてサラリーマンをやめられる。



このような理由で買っている人が多くなってきているような気がします。


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過去


時間は二度と取り戻せない。


後悔は取り戻せない。


過去を悔やむより、今を大切にして前に進むしかありません。


それができる人が成功していく人なのかもしれません。


小さな今の積み重ねが未来を作ります。


私もまだまだ頑張ります。

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そう、もっと気楽に生きよう。


使い古された言葉かもしれませんが、


たった一度の人生です。


苦しむぐらいなら、気楽に生きた方がいい。


今の私は、経済的には気楽なご身分となりました。


やりたくないことはしない。嫌いな人とも付き合いません。


イヤミを言う同僚もセクハラしてくる上司もいません。


私から何かを奪っていく人もいません。


お金も時間も、人より少しゆとりがあります。


わずかなお金のために、我慢などする必要はないのです。

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