キャッシュで競売不動産？投資（脱サラリーマン大家さんのブログ

サラリーマン大家さんや


不動産が成功し本業の事業やサラリーマンなどを卒業し



専業大家さんとしてある程度の規模になると


法人化を考えるようになります。


法人化のメリット、デメリット、時期などは


検索すれば、たくさん出てきます。


会計士さんや税理士さんなどが詳しく開設してくれていますのでそちらどうぞ。


個人大家さんの法人化の最大の理由は、やはり節税が多いと思います。


私も個人の取得が増え、節税のために法人を設立しました。


個人の所得を法人に分散ができることと、法人税の減税傾向もあり


ある程度の利益を超えると法人が有利となります。



節税以外の理由では、


大家さんを事業として運営、拡大するためには


やはりきちんと会社組織として融資や従業員の雇用などが必要となります。


私は、大家さんの規模を従業員を雇ってまで拡大するつもりは


今のところありませんので、節税が主な目的での法人設立です。


法人の設立自体は簡単でメリットも多くありますのでおすすめです。


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法人を作った時に


ゆうちょ銀行にて法人口座を作りました。


基本的にはこの口座で家賃を管理しているのですが、


18件目の特別売却の競売不動産



こちらの物件すぐ近くに銀行があり、ご高齢の入居者さんより


郵便局ではなく、銀行がいいとお願いされたので


こちらで口座をつくり、今までは家賃を振り込んで頂いていたのですが、


これからは家賃の入金管理は法人となります。


うーーーーん、


物件から一番近い銀行なので、入居者さんのことを考えるとこちらで口座を作った方が便利ですので、


法人口座を開設することにしました。


昨日、窓口に行き、手続きをしたのですが


手続きに１週間ほどかかると説明があったのですが、


今朝、銀行より電話があり、支店長がお話をしたいのでご都合はどうですか？


とありました。


ん？


支店長？？


こちらの銀行さんとは、家賃の入金以外で取引はありませんので、なんのお話でしょうか。


明日、午前中にお伺いし、法人口座が出来上がるみたいですので、


すごく早いのですが、おそらく融資関係のお話をされるのだと思います。


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大家さんに限らず、所得がふえてくると税金との戦いが始まります。


サラリーマン大家さんからスタートした人の多くは、最初は個人として確定申告をはじめます。


いわゆる個人事業主です。


私も10年間ずっと、サラリーマン大家さんの延長で個人事業主でした。


節税や相続を考えると法人が必要になってきますので、今年法人を１社立ち上げました。


私の友人も同じサラリーマン大家さんをやっているのですが、アパートローンを使っての１棟ものが中心なので２年ほど前に、


株式会社を作っていますが、会社としての実態はなく自分の個人で所有している不動産を管理し、所得を分散しているそうです。


これも厳密にいえば、税務調査が入った時に管理の実態を問われる可能性があるので注意が必要だそうです。


友人は、今後その会社で宅建業も始めるつもりなので株式会社にしています。


私は、仲介業や転売業をやるつもりはなく、転売するこもあるかもしれませんがあくまで、家主業としての結果売却するだけで、利益目的の転売業はしないつもりです。


すると、株式会社にするメリットはなく、合同会社を選択しました。


合同会社といっても、一般の人にはまだまだ馴染みはなく知名度はありません。


合同会社と名乗っても、ごうどうがいしゃ？？と大体の人は首をかしげます。


法人として、対外的に取引をする場合や従業員を募集する場合は、


やはり知名度のある株式会社がいいと思います。


私は設立費用も安く、維持も簡単な合同会社にしました。


設立費用は、
登記に必要な登録免許税　6万
電子定款　1,800円

61,800円　で法人が作れました。


安いでしょ。

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今年の１月に、資産管理法人として新設の法人を作りました。


こちらのブログでも書いていますが、メインのホームページにまとめたものをアップロードしました。


LLC合同会社の法人設立


法務局での新設法人の登記、税務署への届出、市税・府税事務所への届出、年金事務所など


すべての手続きを自分でやりましたので、これから法人を作ろうと思っている人は参考にしてみて下さい。


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1/22（木）に、金融機関へ新設法人の口座開設の手続きをしました。





新設法人の口座開設は審査が厳しい都市銀行もあるとウワサで聞きました。


少しドキドキしながら、ゆうちょ銀行で必要書類を提出し、


審査に2〜3週間かかります。と言われていたので2月の中旬ぐらいになるのかな。


と思っていたのですが、1/30（金）に通帳が届きました。


８日間なので約1週間ですね。


これで、本格的な法人として活動を開始したいと思います。


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年金事務所への届出。


従業員が社長ひとりであったとしても、社会保険と厚生年金への加入が必要となります。


今までは個人事業主でしたので、国民健康保険と国民年金を支払っていましたが、


法人化と同時に保険と年金も切り替えなければいけません。


サラリーマン時代には、会社が手続きをやってくれていましたので、チンプンカンプンでしたが、


管轄の年金事務所へ手続きの方法を聞きに行ってきました。







書類の書き方や添付書類などを確認し、次の日に書類を提出でき、


これにて、法人化の手続きはすべて完了です。



１、法務局へ法人登記　1/19（月）提出
２、税務署へ新設届出　1/22（木）提出
３、府税、市税事務所へ新設届出　1/21（水）提出
４、金融機関へ口座開設　1/22（木）申込み
５、年金事務所へ新設届出　1/23（金）提出


法人を作ると、この５つの届出が必要です。


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法人名義の金融機関の口座は必要です。


新設法人の口座には審査があり、時間がかかるみたいです。


１、会社の全部事項証明書原本
２、公的な本人確認書類（運転免許証・各種保険証等）
３、申込み者と法人の関係を証する書類（社員証等）
※代表本人なので不要でした。
４、法人の印鑑証明書（原本）
５（主要）株主名簿または（主要）出資者名簿
持分会社なので、出資者と金額か書かれた定款のコピーでいけました。
６、所轄税務署あての法人設立届出書（控）


個人名義の通帳は簡単に作れますが、法人名義の手続きは時間もかかりますし、少し面倒でした。


今、家賃の多くはゆうちょ銀行に振り込んでもらっています。


理由は、どの物件でも近くに郵便局があり、振込手数料が無料で入居者さんが手続きしやすいので


郵便局のネットワークを活用しています。


法人化しましたが、最初は個人所有している不動産の管理業からのスタートです。


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法務局にて法人設立の登記が完了すると


次は税金関係各位へ設立の申請をしなくてはいけません。


申請箇所は３つあり、


１、税務署
２、都道府県の税務課
３、市町村の税務課


税務署はなんとなくわかるのですが、都道府県と市町村がそれぞれ別になっており


それぞれに設立の申請書を提出しなくてはいけません。


私の場合は、
１、税務署
２、府税事務所
３、市税事務所


となり、大阪市の場合は、

大阪市中央区にある、大阪府中央府税事務所　で、府税と市税の法人設立の窓口がとなり同士にあり同時に申請することができました。


郵送でもできますが、法人登記をした大阪法務局（本局）から徒歩5分ぐらいの場所に中央府税事務所があったので、登記完了と同時に


府税、市税課へも申請し完了です。


それぞれの都道府県や市町村のホームページを探せば、法人設立の申請書がダウンロードできると思いますので、事前に必要箇所を書き込み、印鑑を押して提出するだけの状態で持っていくとができます。







とっても大きな建物の１階が新設法人の受付窓口でした。


立派な建物ですが、これも私たちの税金で建てられているんですよね。。。


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1/21（水）　無事にＬＬＣ合同会社の登記が完了しました。


法人は設立登記手続きだけではなく、登記完了後に関係各所に届出が必要です。


最初に思い浮かぶのは、やはり税務署ですね。


毎年確定申告したり、税務でわからないことを相談するために何度も訪問しているお馴染みの場所です。


法人設立届出書
青色申告の承認申請書
給与支払事務所等の開設届出書
源泉所得税の納期の特例の承認に関する申請書

私の場合は、上記４つの書類を提出しました。


わからない箇所は空欄のまま、教えてもらいながら書類を完成できました。


税務署で提出した法人設立届出書は、金融機関で口座開設に必要な場合もありますので、


法務局で登記完了後、最初に行くのが税務署ですね。


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昨日、1/21（水）　無事に法人登記が完了し、全部事項証明書と印鑑証明書の発行ができるようになりました。


証明書が発行できるようになったので、これで税務や保険、年金、金融機関関係の手続きができるようになります。


設立日は、登記が完了した21日ではなく、申請書を提出した1/19となります。


数年前まで税金のことなど考えたこともありませんでした。


サラリーマンとしてのお給料では、税金や保険関係はすでに差し引かれていますし、大家さんとしての確定申告もそんなに多額の税金を払うこともありませんでした。


それがある程度の年収を超えてくると税金や保険料がグッとあがります。


慌てて青色申告や税理士さんと顧問契約したりとすべてが後手にまわり、今年やっと法人化しました。


３年前の2012年には、法人化と青色申告をしていれば、数百万単位のお金が節税できていました。


これも良い経験となり、今後の成長へと繋げていこうと思います。


最初はみんな初心者ですね。


14時過ぎ、登記完了と同時に印鑑証明カード発行の手続きをしました。


印鑑カードは即日発行してくれ、20分ほどお待ち下さいと言われたのですが10分程で出来上がりました。


出来上がったばかりのカードと法人の登記事項証明書の発行の申請書を窓口に持っていき、証明書の発行をお願いしました。





5分ぐらいですぐに、法人の全部事項証明書と印鑑登録証明書が発行されました。



税金関係に法人設立の申請と年金保険事務所へも設立の申請をしなくてはいけません。


2014年秋ぐらいから法人化はしたいと思っており、税理士さんと相談はしていましたが設立準備は一切していませんでした。



【法人設立のフローチャート】

1/12（月）に、法人設立を決断し、

その日の夜に法人印３点セットをネットで注文
同時に電子定款作成を行政書士さんに依頼


1/14（水）、法人印到着、

法人設立登記申請書類の確認のため法務局の相談窓口へ


1/19（月）、電子定款が出来上がり、その日に登記申請書を提出


1/21（水）、不備なく登記が完了し、印鑑カードを発行。



以上です。手続きはわからないことだらけですが、担当部署の窓口に聞きにくと皆さんとても丁寧に説明してくれますので、自分でも簡単に手続きができました。


平日に何度かは法務局にいかないとダメですので本業が忙しいサラリーマンや自営業の人は、プロに依頼してもいいと思いますが、それ以外の人は自分ですると


経験になりますし、楽しいですよ。


私の場合は、法人として実際に営業する訳ではありませんので、紙ベースでの手続きが完了すれば、それで終わりですが、


一般法人の場合は、登記が完了し、営業や業務が始まってからが勝負です。


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2015年1月19日（月曜日）　14時過ぎに

新規ＬＬＣ合同会社法人の設立申請を完了しました。


株式会社ではなく、合同会社（ＬＬＣ）にした理由は後日にでもお話します。


登記申請書は事前に相談窓口にて確認していますので、不備はないかと思いますが、不備等あれば電話で連絡があるそうです。


1/19　午前中に申請をだして、


1/21（水）14時に登記が完了予定だそうで思ったより早いですね。


１週間以上はかかるものだと思い込んでいました。


競売の所有権移転の手続きと同じで、紙だけの簡単な手続きで会社が出来上がります。


実際に事務所を借りて、パソコンや事務机、椅子、棚などを準備して、さぁ〜営業開始だぁ！


となれば、会社を設立した実感もあると思うのですが、


私の場合は、サラリーマン大家さんの延長で物件を増やしていったので、特に事務所や専用のスペースもなく、毎日ブラブラしているだけですので、


会社を設立した実感を感じることはできませんね。


資産管理法人で節税のための設立ということもありますしね。


今までの個人所得を法人に分散し、新規購入の不動産は法人で取得していきます。


資産管理法人、、、なんかお金持ちになった気分です。


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法人の印鑑を頼んだあとは、法人登記をするのですが、この手続きは司法書士や行政書士に依頼するのが一般的かもしれません。


法人登記だけでなく税務署や社会保険関係の年金事務所など全ての手続きを自分でチャレンジしようと思います。


法人登記をするための手続きで最初にするのが定款の作成です。


会社の基本規則を雛形通りに作り提出が必要なので作らないといけません。


定款を作ることは簡単にできるのですが、紙で作って法務局に提出すると印紙が4万円かかります。


この4万円を節約するために必要なのが定款の電子化です。


これが色々と調べたのですが、電子署名なるものが必要で

�@定款の作成
�A電子定款にする前に事前チェック
�BAdobe Acrobatで定款をPDFファイルに変換する　無料のではダメ！
�C代表者の住民基本台帳カードを取得する
�D電子証明書を取得する
�EICカードリーダライタを準備する
�F電子署名プラグインソフトをインストールしてPDFに署名を付ける
�G電子定款を作成したら電子認証手続きへ


なんかこの作業だけでかなりの手間とお金が必要でした。調べれば調べほど心を折られました。


ネットで調べると法人登記の申請書と一緒に電子定款の作成が安くできるサイト7,000円〜　で見つけることができましたが、申請書関係は自分でできるのでデジタル署名だけでいいので、さらにサイトを探すと、


すでに作成済みの定款ファイル（word）があれば、デジタル署名付きでＰＤＦ化した電子定款を作成してくれる行政書士さんもいました。費用は3,000円〜数件見つけました。


ただこの場合、定款の内容が適法かどうかを確認する作業が必要となり、事前に法務局の相談窓口でチェックしてもらいましょう。


合同会社の定款作成の雛形等もネットで探せば見つかります。


私はこちらのサイトの雛形を使いましたがどこでも同じようなものだと思います。

http://kaisya-tsukuro.net/goudonavi/teikansakusei.html


行政書士さんに作成とデジタル署名を依頼する場合は、全てのチェックもプロがやってくれますので安心ですが、作成を自分でしてデジタル署名だけをお願いする場合は、


自分で作った定款が適応するのかを法務局で相談して確認しなくてはいけません。


私はこの確認の時に、登記申請書関係の書類全ても一緒に確認してもらいました。


何度も法務局に行くのは大変ですので、一度に確認作業は済ませましょう。


問題箇所はなく、定款も申請書関係も大丈夫でした。



参考までに私は、こちらのサイトを使いましたが、ご使用は自己責任でしてくださいね。
http://e-llc.cc/


こちらの行政書士さんは、自分で定款を作成していなくても、申し込み後に送られてくるヒアリングシートを返信すれば、定款を作ってくれますのでその内容を確認し、訂正箇所がなければ料金を支払い、その後デジタル署名済みの電子定款をメールにて送ってくれます。


料金は1,800円税込で安いのですが、使ってみた感想は返信が遅いのが難点ですね。


値段が値段ですし、本来の業務の片手間で電子定款作成をされているとは思いますが、もう少し料金をだして、きちんと返信してくれる行政書士さんのいいかもしれません。



1/12月祝日　20時頃にフォームにて申し込みをしました。

1/13火　22時に申し込みの受付とヒアリングシートの返信がありました。

1/13火　22時、すぐに作成済みの定款のファイル（word）を添付し返信。

1/15木　22時半、提出用のＰＤＦの返信がありました。

1/15木　22時半、訂正箇所がないので問題がないことを返信。

1/16金　9時、料金を振込

料金振込後24時間以内にデジタル署名した完成の電子定款を送付するとありましたが、この約束は守っていただけませんでした。



1/19月　10時、
もう一度催促のメールを送りましたが、うんともすんとも連絡がありませんでしたので、電話をしましたが電話に出て頂けませんでしたが数分後折り返しがあり、１時間以内に電子定款を送付します。とのお返事

1/19月　12時、
デジタル署名付きの電子定款が送られてきました。
定款作成日など、事前に確認して承認した日付と変わっており、資本金の振込をやり直さないといけなくなり、払込証明書なども作り直し二度手間がかかりました。


今回、私が使った行政書士さんは、値段がかなり安いので、急がない人にとってはいいと思います。


今後も節税やその他の事業のために設立することになると思いますので、次こちらの行政書士さんを使うかと言われると、即答できませんが安いのでまたお願いするかもしれません。


時間はかかりましたが、電子定款が完成しましたのでこれを自分でＣＤーＲにいれて提出するだけです。


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今日の大阪市の午前中は大雨でしたが法務局（本局）へ行ってきました。


平日の休みが取れない人や事業などで忙しい人、手続きが面倒だと思う人など、


普通、法人設立は司法書士の先生や行政書士さんに依頼して手続きをお任せすると思います。


私は、暇を持て余していますので全部自分でやることにしました。


会社の印鑑である法人３本セット、実印、銀行印、角印はすでに発注し手元に届きました。


会社の定款は電子にし印紙代を節約するため、行政書士さんに依頼中です。


ネットで調べ、法人登記するための必要書類と申請書を作りましたので一度、管轄する法人登記できる法務局へ相談・確認に行くことにしました。







本局の法務局は、自宅からは少し距離があり、大阪市営地下鉄に乗って移動です。


雨がやだ。


法人登記ができる法務局であれば法人登記の相談窓口があると思います。





ネットで調べて仕上げて提出してもいいのですが、提出後に不備があると登記完了までに時間がかかることもあるみたいなので、少し手間ですが事前に確認してもらうことにしました。


事前に確認する点として、

１、事業目的の適応性
２、定款の内容
３、登記申請書
４、払込証明書
５、資本金の決定書
６、登記すべき事項
７、印鑑届書

以上の書類の記入方法と内容の確認です。


法務局は不動産の謄本を閲覧・申請するときによくいく場所ではありますが、


今回は法人登記の相談では初訪問です。


相談窓口は３つほどあり、３つとも埋まっていましたので順番待ちのカードをとりましたが待ち人数はゼロでしたので、次が私です。


雨のためか、待ち時間もなくすぐに呼ばれました。


ベテラン風のチャキチャキと喋る５０代ぐらいのおじさんに作ってきた書類を渡し、一通りチェックしてもらい、何箇所かわからなかったことを質問し、


10分ぐらいで終わりました。


訂正箇所はなし、事業目的も問題なしということでした。





どんな手続きもそうなのですが、最初は難しそうに感じますがやってみると意外と簡単です。


今はネットで調べることができますのでとても便利です。


あとは、デジタル署名をした電子定款が行政書士さんより送られてきたら、


いつでも法人登記ができ、晴れて会社の出来上がりです。


かんたんですね。


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最初にしなければいけないのは、この印鑑の作成依頼なのかな。


という訳で、さっそく発注しました。


20年ほど前に個人の実印、銀行印をつくった時は


ネットもなくフランチャイズの安いお店を探した記憶があります。（とおいめ・・・


2本で1.2万円だった気がします。



さっそくネットで調べると本当にピンキリですね。


最初の法人ということもあり、一番安い素材の一番安いお店で注文しました。


1/12　20時に注文し

1/13　11時に料金を振り込んでのですが、

1/13　17時には、発送したと連絡がありました。

1/14　11時には、到着しました。

関東から関西への配達です。


仕事が早いですね。びっくりしました。











法人３本セット、

銀行印　16.5mm
実印　　18.0mm
角印　　21.0mm


標準的なセットだと思います。


これで、印鑑ケース付きで　6,060円。


めちゃくちゃ安いです。

私が使ったハンコ屋さん、はんこ森
http://www.hankomori.com/
※アフィリエイトでも何でもないのでご利用は自己責任で。


流石に印鑑自体や印章は、少しちゃっちぃ感じですが、この値段ですから十分です。


２年ほど前に友達も同じような資産管理法人をつくったのですが３本セットで２万円ぐらいと言っていました。

友人の印鑑のが黒色でどっしりとして、高級感はありましたね（笑


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税理士の先生と相談の結果、


法人を設立することにしました。





最初は株式会社にしようと思っていたのですが、


理由は、なんとなく株式会社、代表取締役　の響きがカッコイイから〜


と思っていたのですが、費用的には合同会社の圧倒的に安いですし維持もしやすいということで、


まだまだ法人形態として知名度は低いですが、費用の安さを優先し合同会社に決定しました。


他の法人やお客さんと取引をする場合は、株式会社の知名度と信用が必要ですが、


同じ不動産でも仲介や転売を主な業務とする場合は、株式会社でなくてはいけないと思いますが、私のような大家さんには必要ありませんので費用が安く維持をしやすい合同会社が適しています。


22件目からは法人名義で取得し、数年後から計画している資産の組み換え時期が来た時は個人名義の不動産から売却をしていくことになると思います。


これからは、相続も考えて個人ではあまり所有せず、法人をメインにしていくつもりです。


とりあえず、法人の印鑑３本セットを発注します。

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