キャッシュで競売不動産？投資（脱サラリーマン大家さんのブログ

2020年末に18件目と2021年1月に9件目の物件が退去となりました。


18件目



9件目




２件ともリフォーム完了後、ほどなく入居者さんが見つかりました。



2021年５月末に、6件目と21件目も退去となっています。



6件目




21件目




こちら２件は、現在リフォーム中でまだ入居者募集ができていない状況です。




しかも、7月末に２件の退去連絡がきていますので、



2021年、まだ半分以上も残っているのに



６件もの入退去が発生しています。


これは、いままで１５年以上大家さんをしていますが初めての経験ですね。



逆に2020年は退去が１件だけしかなく、リフォーム代などの経費がほぼなく


今年に申告した税金は結構な金額を納付しました。



ただ、逆に今年度はすでに百数万円のリフォームを支払い済みですし、まだ修繕が完了していない4件が控えていますので、


経費は掛かりますが、その分税金は安く済みそうですね。。。。









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いつもコメントありがとうございます。


少しずつ物件を増やすだけで家賃収入が増えるのでいいですよね。






10年間住んでいただき、退去になっていた2010年2月に競売にて手に入れた９件目の一戸建てですが、



すぐに入居者さんが見つかりました。前回の入居者さんが決まるまでに１年間ほど空き家が続いたので


立地条件的に厳しいエリアなのかな〜


と思っていたのですが、今回はリフォーム完了後募集したら半月ほどで決まったので運がよかったのかもしれません。



私の場合、一度入居者さんが見つかるとその物件に行くことがなくなります。


何か設備の故障や雨漏りなどの連絡が来ることがありますが、私が現地に行くことはなく業者さんに電話で依頼して修理してもらいます。


こちらの物件も退去立ち合いで10年ぶりに訪れたのですが、物件周辺の環境が一変していました。



物件裏手は、空き地や住宅があったのですが、新しく道路ができていたり


近くにあった、古いため池が公園に整備されていたりとかなりきれいになっていました。


驚きでした。


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家賃を支払わないいい加減な人たちが入居していたので、室内の荒れ具合は予想の範囲内ではありますが、


壁や床、キッチンなど使いものにならないひどい状態でしたので、ほぼフルリフォームとなり



100万円ほどお金がかかります。


10年間で家賃収入が約800万ほどとなり、購入資金はすでに回収ずみではありますが


100万のリフォームは高いですね。



ささっとリフォームを済ませて、次の入居者さんを見つけたいと思います。


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2010年2月に競売にて落札した９件目の物件ですが、いろんな不動産を競売などで落札するといろんな思い出や物語がありますが、こちらの物件はかなりのごみ屋敷で

前所有者さんが荷物を全部おいたまま行方不明になり、初の強制執行まで進んだ不動産でした。


その後も１年ほど空室が続き入居者さんが見つかったのですが、なんとこの入居者さん


約10年ほども入居していただき、しかも家賃を一度も私に振り込まないまま退去となりました！！！！










退去後の室内もかなりの荒れようですが、10年も住んでくれたのである程度許容しようと思います。



入居後の最初の家賃から振り込まず、家賃保証に加入していたのでそこから


毎月、毎月　家賃保証会社に家賃の代位弁済の手続きをしていました。


ただ、こちらの入居者さん　雨漏りや給湯器のトラブルで何度か連絡があり修理などの手配もしているのですが、


その後も私へ直接家賃を支払うことはなく、私もあえてそこは気にせず入居者さんにも問わずに


10年が経ちましたね。


仕事の関係で遠方に引っ越すとのことでした。



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2019年、退去がでたのは２件で


19件目の一戸建てが７月末で退去となり、１２月から新しい入居者さんが決まりました。








建築関係の法人契約で従業員であるベトナム人３人での同居だということです。




もう１件が1１０月末に退去となった２２件目の一戸建て






2016年10月に購入した物件なのですが、


最初の入居者さんが２年半ほど住んでいただいたのですが、次の入居者さんがなんと半年で退去となり現在入居者さんを募集中です。


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競売にて３戸同時落札した１８件目の連棟式一戸建て







昨日の雨で雨漏りが再発したと連絡がありました。



入居者さんの話だと１階まで雨漏りが浸水するほど大変だったみたいで



すぐに修理の依頼をしました。




１か月ほど前に雨漏りがあると連絡があり修理をしたのですが、



雨漏りの修理は原因を見つけるのが難しく、前回の修理では不十分だったのかもしれません。


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１月末で退去になっていた


２２件目の連棟式一戸建て






リフォームも無事に終わり、入居者募集を開始したのですが



なんとすぐに入居申し込みが入りました。



住居の申し込みは結構な割合でキャンセルされることがありますので、このまま決まると



満室になります。


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どろどろに室内を荒らして退去した


22件目の連棟式一戸建て







ですが、退去者さんとの話し合いにより一括での支払いは難しいとのことで



分割での支払いを承諾しました。



お金がない人からは無理に請求できませんので



分割でも支払う意思があれば柔軟に対応しています。



毎月２万円の約束で２月末が最初に支払いだったのですが、



１万しか入金がありません。


連絡もありません。



とりあえず、約束の金額より少し少ないですが支払う意思はありそうなので



しばらく様子をみようと思います。


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前回の記事で書いたドロっどろに汚して退去した



22件目の連棟式一戸建てですが、原状回復の見積りが出ました。



まぁ、30万ほどかかりますね。



退去立ち合いの時には説明もなく、原因もわからなかった



床とキッチンのカビだらけですが、キッチンの排水管のつまりが理由でした。


排水管がつまっていたので、水が流れず床下で水がもれ、その水が原因で床とキッチンに大量のカビが発生していました。



入居者負担ですが、


比較的、きれいだった２階はこちらで補修することとし、



１階も一部はこちらで負担することにして、全額を退去者に請求しないことにしました。


理由としては、単純で２年間と短期間ではありますが


その期間の自然損耗もありますので、明らかな入居者の過失による汚れであったとしても


全額を負担させるのは、よくないと思いますので一部は家主で負担することにしています。



大家さんをやっていると、こんなこともあります。


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２２件目の屋根が崩落していた連棟式一戸建て













2016年10月に購入し、ほどなく入居者さんが見つかり、


２年ほど住んでいただき、1月末で退去となりました。



が、、、、



何百万もかけてきれいにリノベーションしたのに








２年の入居でかなりひどく汚されました。



１階キッチン周りは床も含めカビだらけ、

床、壁も汚れやはがれ


家主を１５年ほどやってきましたが、なかなか経験しない汚れ具合でした。









20代前半の若い男性でしたが、ひどいですね。


これ普通に原状回復するだけで何十万もかかりそうです。


すべてを入居者の故意過失として請求はしませんが、負担は安くないですね。



たまにですが、こうした常識のない入居者さんにあたりますね。



こまったもんです。

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プロジェクトに参加されてる方や知人、友人に



よく聞かれる質問や疑問で、そんなボロボロの物件でなんで入居者が見つかるの？



先日も、古くからの友人と飲んでいたのですが、その友人はサラリーマンではなく美容室を多店舗経営しているのですが、このまま経営を続けても将来の不安等があり



不動産さんについてよく話ます。



私がボロボロの一戸建てをきれいリフォームして入居者を見つけているのですが、


どうも、いくらきれいに改装しているとはいえ、


外装も含め、ボロボロの一戸建てに入居者の募集がくるイメージがわかないそうです。



その友人は30代で結婚して２人の小さな子供がおり、収入もそこそこあります。



不動産にたずさわったことがないこともありますが、



一番の理由は、この友人は私の物件の入居者ターゲットではありません。



実際に今の住んでいる賃貸を私が仲介したのですが、家賃１０万前後、駐車場あり、２ＬＤＫ〜３ＬＤＫ



と、基本的に私が所有する物件でこの条件にあるものはありません。



一般的なファミリー層、単身者をターゲットとした


間取りの物件はほとんどなく、ライバルとなる物件がほとんどありません。



ですので、友人の疑問点である



なんで入居者がみつかるの？



安定して満室経営できるの？



となるのかもしれませんね。



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１階の店舗が退去し、先日入居申し込みがありましたが、








無事に決済金の入金があり、契約書等の必要書類を発送できました。



３/１　から家賃発生ですので、鍵の手配等の準備が必要ですが、とりあえず



心配だった店舗が決まってひと安心です。





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2018年、8月末にて


10年以上営業されていた接骨院が退去となっていた



６件目の小さな一棟ものマンション





時々問い合わせや案内はあったのですが、なかなか決まりませんでした。


店舗・事務所なので一度空くと厳しいものですが、初の入居申し込みがありました。



店舗としての使用ではなく、介護の事務所として使うということで内装も基本的には整骨院のまま使うそうです。


キャンセルはなさそうな感じですので、このまま決まってほしいですね。

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大家さんって、火災保険に加入しているものなのでしょうかね。



アパートローンなどの融資を利用する場合、金融機関から火災保険の加入を義務付けられますが、


私のような現金で不動産を購入している人たちは任意です。



慣例として入居者さんが入居する際に不動産屋さんの火災保険に入居者さんは加入し、その保証内容に物件への補償も入っています。


私は１件目からすべて物件に火災保険契約しており、何度か火災保険のお世話にもなりました。



今年９月の台風２１号では、何件もの物件で屋根の破損や雨漏りがあり


修理の手配だけで大変でしたが、それに加え修理代もバカにならない金額となりました。


被害が火災ではなく、台風による風水害だったため


保険の契約内容によっては、かなり減額されます。


私が主に加入している都道府県共済は、一部しか保険がありませんでしたが


それでもかなり助かりました。



一番被害の大きかった６件目の小さな一棟ものマンションは、ローンを利用していたため


大手の火災保険に加入していたため


損害全額火災保険でまかなえました。



保険代はそれなりの金額がしますが火災保険の加入をおすすめします。


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岸田和市にある、


５件目の連棟式一戸建て





こちらも台風の被害にあっていましたが、なんとか修理を手配できました。







屋根が壊れ１階奥の洋室に雨漏りがありました。


２階ではなく、１階が雨漏りしました。詳しい原因はわかりませんが、


屋根の雨漏りがどこかを伝ったんだと思います。







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