キャッシュで競売不動産？投資（脱サラリーマン大家さんのブログ

競売にて３戸同時落札した１８件目の連棟式一戸建て







昨日の雨で雨漏りが再発したと連絡がありました。



入居者さんの話だと１階まで雨漏りが浸水するほど大変だったみたいで



すぐに修理の依頼をしました。




１か月ほど前に雨漏りがあると連絡があり修理をしたのですが、



雨漏りの修理は原因を見つけるのが難しく、前回の修理では不十分だったのかもしれません。


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１月末で退去になっていた


２２件目の連棟式一戸建て






リフォームも無事に終わり、入居者募集を開始したのですが



なんとすぐに入居申し込みが入りました。



住居の申し込みは結構な割合でキャンセルされることがありますので、このまま決まると



満室になります。


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どろどろに室内を荒らして退去した


22件目の連棟式一戸建て







ですが、退去者さんとの話し合いにより一括での支払いは難しいとのことで



分割での支払いを承諾しました。



お金がない人からは無理に請求できませんので



分割でも支払う意思があれば柔軟に対応しています。



毎月２万円の約束で２月末が最初に支払いだったのですが、



１万しか入金がありません。


連絡もありません。



とりあえず、約束の金額より少し少ないですが支払う意思はありそうなので



しばらく様子をみようと思います。


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前回の記事で書いたドロっどろに汚して退去した



22件目の連棟式一戸建てですが、原状回復の見積りが出ました。



まぁ、30万ほどかかりますね。



退去立ち合いの時には説明もなく、原因もわからなかった



床とキッチンのカビだらけですが、キッチンの排水管のつまりが理由でした。


排水管がつまっていたので、水が流れず床下で水がもれ、その水が原因で床とキッチンに大量のカビが発生していました。



入居者負担ですが、


比較的、きれいだった２階はこちらで補修することとし、



１階も一部はこちらで負担することにして、全額を退去者に請求しないことにしました。


理由としては、単純で２年間と短期間ではありますが


その期間の自然損耗もありますので、明らかな入居者の過失による汚れであったとしても


全額を負担させるのは、よくないと思いますので一部は家主で負担することにしています。



大家さんをやっていると、こんなこともあります。


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２２件目の屋根が崩落していた連棟式一戸建て













2016年10月に購入し、ほどなく入居者さんが見つかり、


２年ほど住んでいただき、1月末で退去となりました。



が、、、、



何百万もかけてきれいにリノベーションしたのに








２年の入居でかなりひどく汚されました。



１階キッチン周りは床も含めカビだらけ、

床、壁も汚れやはがれ


家主を１５年ほどやってきましたが、なかなか経験しない汚れ具合でした。









20代前半の若い男性でしたが、ひどいですね。


これ普通に原状回復するだけで何十万もかかりそうです。


すべてを入居者の故意過失として請求はしませんが、負担は安くないですね。



たまにですが、こうした常識のない入居者さんにあたりますね。



こまったもんです。

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プロジェクトに参加されてる方や知人、友人に



よく聞かれる質問や疑問で、そんなボロボロの物件でなんで入居者が見つかるの？



先日も、古くからの友人と飲んでいたのですが、その友人はサラリーマンではなく美容室を多店舗経営しているのですが、このまま経営を続けても将来の不安等があり



不動産さんについてよく話ます。



私がボロボロの一戸建てをきれいリフォームして入居者を見つけているのですが、


どうも、いくらきれいに改装しているとはいえ、


外装も含め、ボロボロの一戸建てに入居者の募集がくるイメージがわかないそうです。



その友人は30代で結婚して２人の小さな子供がおり、収入もそこそこあります。



不動産にたずさわったことがないこともありますが、



一番の理由は、この友人は私の物件の入居者ターゲットではありません。



実際に今の住んでいる賃貸を私が仲介したのですが、家賃１０万前後、駐車場あり、２ＬＤＫ〜３ＬＤＫ



と、基本的に私が所有する物件でこの条件にあるものはありません。



一般的なファミリー層、単身者をターゲットとした


間取りの物件はほとんどなく、ライバルとなる物件がほとんどありません。



ですので、友人の疑問点である



なんで入居者がみつかるの？



安定して満室経営できるの？



となるのかもしれませんね。



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いつもコメントありがとうございます。


１階の店舗が退去し、先日入居申し込みがありましたが、








無事に決済金の入金があり、契約書等の必要書類を発送できました。



３/１　から家賃発生ですので、鍵の手配等の準備が必要ですが、とりあえず



心配だった店舗が決まってひと安心です。





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2018年、8月末にて


10年以上営業されていた接骨院が退去となっていた



６件目の小さな一棟ものマンション





時々問い合わせや案内はあったのですが、なかなか決まりませんでした。


店舗・事務所なので一度空くと厳しいものですが、初の入居申し込みがありました。



店舗としての使用ではなく、介護の事務所として使うということで内装も基本的には整骨院のまま使うそうです。


キャンセルはなさそうな感じですので、このまま決まってほしいですね。

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大家さんって、火災保険に加入しているものなのでしょうかね。



アパートローンなどの融資を利用する場合、金融機関から火災保険の加入を義務付けられますが、


私のような現金で不動産を購入している人たちは任意です。



慣例として入居者さんが入居する際に不動産屋さんの火災保険に入居者さんは加入し、その保証内容に物件への補償も入っています。


私は１件目からすべて物件に火災保険契約しており、何度か火災保険のお世話にもなりました。



今年９月の台風２１号では、何件もの物件で屋根の破損や雨漏りがあり


修理の手配だけで大変でしたが、それに加え修理代もバカにならない金額となりました。


被害が火災ではなく、台風による風水害だったため


保険の契約内容によっては、かなり減額されます。


私が主に加入している都道府県共済は、一部しか保険がありませんでしたが


それでもかなり助かりました。



一番被害の大きかった６件目の小さな一棟ものマンションは、ローンを利用していたため


大手の火災保険に加入していたため


損害全額火災保険でまかなえました。



保険代はそれなりの金額がしますが火災保険の加入をおすすめします。


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岸田和市にある、


５件目の連棟式一戸建て





こちらも台風の被害にあっていましたが、なんとか修理を手配できました。







屋根が壊れ１階奥の洋室に雨漏りがありました。


２階ではなく、１階が雨漏りしました。詳しい原因はわかりませんが、


屋根の雨漏りがどこかを伝ったんだと思います。







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2018年9月4日　関西地方を直撃した台風21号により被害をうけた



６件目の小さな一棟ものマンションですが、


物件のお隣さんや入居者さんだけではなく、消防署の副所長さんからも連絡があり


当日は雨と風が強く現地に行くことができなかったのですが、翌日に現地確認に行きました。









これはやばいですね。


屋根のくぼみのところに基礎の鉄塔が引っかかって、どうにか下に転落せずに屋根でとどまっている状態でした。


隣は数年前に新築されたばかりの木造アパートですので、これ転がって落ちていたら


かなり大変な状態になっていたと思うと


ゾッとします。


消防署の副所長さんから連絡が来るぐらい危険な状況ですので撤去できそうな業者さんに連絡して最優先で撤去してもらうようにお願いしました。

２日後の６日には


とりあえず鉄塔と給水タンクは撤去でき、そのあとに屋根の修理とＴＶアンテナ修理と順次修理することができました。



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9月4日台風21号の被害の修理が終わっていないのですが、また大型の台風が近づいていますね。


業者さんに修理を依頼していますが、どの業者さんも忙しく、修理が手つかずの物件のまだ数件あります。



【被害状況】

１、５件目の連棟式一戸建て


屋根の損傷により１階奥の部屋に雨漏りが発生中。


２、６件目の小さな一棟ものマンション


私が所有する物件で一番被害が大きかったのがこちらで屋上がえらいことになりました。被害状況はまたのちほどＵＰします。


３、７件目の一戸建て


こちらは被害が小さく、屋根上のＴＶアンテナがポキっと折れました。


４、１５件目の一戸建て


数か月前の大地震で屋根が壊れ修理をしたばかりですが、瓦が数枚ずれましたがすぐに修理できました。


５、１８件目の連棟式一戸建て３件分


連棟物件を３件同時に競売にて落札したのですが、そのうち２件の屋根と２階ベランダのトタン屋根が吹き飛んだり、お風呂の窓が割れました。


６、１９件目の一戸建て


こちらも被害が大きく屋根の損傷により雨漏りがあり、以前からはがれかけていたモルタル壁が完全にはがれて吹き飛んでいます。


７、２１件目の一戸建て


こちらも被害が大きく、屋根が損傷し雨漏りにより２階和室が水浸しになり内装修理も発生しています。

入居者さんが住めないということで友人宅に一時避難しています。



所有物件数も多くない私だけでこれだけの件数の被害がでていますので、業者さんは大変だと思います。


入居者さんにも修理が進まず迷惑をかけている状況が続いていますが、私にはどうすることもできませんので、修理が終わるまで待ってもらっています。


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サラリーマン卒業直前に初となるアパートローンにて購入した


2008年11月　６件目の小さな一棟ものマンションですが、


購入前から営業されていたテナントの接骨院が退去となりました。


経営は順調そうだったのですが、医院長である契約者さんが急病により早期の回復も難しいということで


突然の退去です。






30室ほど所有していますが、仲介の仕事としてテナントは何度も入居者さんをみつけていますが、

所有としては、初めての経験となりそうです。



店舗はなかなか決まりずらいと思いますので気長に募集をしようと思います。


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6/18日に起こった大阪地震で


大阪府枚方市にある


15件目の一戸建ての屋根が壊れました。



その日に応急措置ができ




数日後に大雨がありましたが雨漏りすることなく無事でした。



大阪北西部全体で大きな被害があり、屋根修理を依頼したのですがすぐに施工できるかはわからない状況だったのですが、


なんとか職人さんを手配でき、７月初旬には修理が完了できました。











今回の屋根修理は、いつもお願いしている業者さんではなく


入居者さんが探してきた業者さんにそのまま依頼することにしました。


無事に屋根の修理ができた少し安心しました。


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先日の大阪地震で、私が所有する物件で屋根の被害がでましたが、


自宅マンションでも私の部屋ではないのですが、大きな被害がありました。


古いマンションだと分譲当時はガス給湯器ではなく、室内に大きな電気温水が設置してあり、お風呂などのお湯を沸かしてためている場合があります。


自宅マンションもこの電気温水器タイプなのですが、洗面所にデカデカとおかれた電気温水は邪魔ということもあり、


現在は多くの部屋でリフォーム時にガス給湯器に変更しています。私も10年前に購入したときからすでにガス給湯でした。



ただ、古いままの電気温水を使っている部屋もあり、


今回の地震でその電気温水器が壊れて、そこから漏水が発生し、


室内だけではなく下の階はもちろん、エレベーターホールや廊下まで水があふれていました。





漏水の影響で２基のうち漏水の影響が大きかった１基のエレベーターの復旧に３日ほどかかりました。



漏水があった部屋が数か所あったそうですが、私の真上ではなく斜め上の階だったので


直接の被害はありませんでした。


余震があると思うとまだまだ油断できませんが皆さんもお気をつけてくださいね。


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