キャッシュで競売不動産？投資（脱サラリーマン大家さんのブログ

2018年9月4日　関西地方を直撃した台風21号により被害をうけた



６件目の小さな一棟ものマンションですが、


物件のお隣さんや入居者さんだけではなく、消防署の副所長さんからも連絡があり


当日は雨と風が強く現地に行くことができなかったのですが、翌日に現地確認に行きました。









これはやばいですね。


屋根のくぼみのところに基礎の鉄塔が引っかかって、どうにか下に転落せずに屋根でとどまっている状態でした。


隣は数年前に新築されたばかりの木造アパートですので、これ転がって落ちていたら


かなり大変な状態になっていたと思うと


ゾッとします。


消防署の副所長さんから連絡が来るぐらい危険な状況ですので撤去できそうな業者さんに連絡して最優先で撤去してもらうようにお願いしました。

２日後の６日には


とりあえず鉄塔と給水タンクは撤去でき、そのあとに屋根の修理とＴＶアンテナ修理と順次修理することができました。



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9月4日台風21号の被害の修理が終わっていないのですが、また大型の台風が近づいていますね。


業者さんに修理を依頼していますが、どの業者さんも忙しく、修理が手つかずの物件のまだ数件あります。



【被害状況】

１、５件目の連棟式一戸建て


屋根の損傷により１階奥の部屋に雨漏りが発生中。


２、６件目の小さな一棟ものマンション


私が所有する物件で一番被害が大きかったのがこちらで屋上がえらいことになりました。被害状況はまたのちほどＵＰします。


３、７件目の一戸建て


こちらは被害が小さく、屋根上のＴＶアンテナがポキっと折れました。


４、１５件目の一戸建て


数か月前の大地震で屋根が壊れ修理をしたばかりですが、瓦が数枚ずれましたがすぐに修理できました。


５、１８件目の連棟式一戸建て３件分


連棟物件を３件同時に競売にて落札したのですが、そのうち２件の屋根と２階ベランダのトタン屋根が吹き飛んだり、お風呂の窓が割れました。


６、１９件目の一戸建て


こちらも被害が大きく屋根の損傷により雨漏りがあり、以前からはがれかけていたモルタル壁が完全にはがれて吹き飛んでいます。


７、２１件目の一戸建て


こちらも被害が大きく、屋根が損傷し雨漏りにより２階和室が水浸しになり内装修理も発生しています。

入居者さんが住めないということで友人宅に一時避難しています。



所有物件数も多くない私だけでこれだけの件数の被害がでていますので、業者さんは大変だと思います。


入居者さんにも修理が進まず迷惑をかけている状況が続いていますが、私にはどうすることもできませんので、修理が終わるまで待ってもらっています。


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サラリーマン卒業直前に初となるアパートローンにて購入した


2008年11月　６件目の小さな一棟ものマンションですが、


購入前から営業されていたテナントの接骨院が退去となりました。


経営は順調そうだったのですが、医院長である契約者さんが急病により早期の回復も難しいということで


突然の退去です。






30室ほど所有していますが、仲介の仕事としてテナントは何度も入居者さんをみつけていますが、

所有としては、初めての経験となりそうです。



店舗はなかなか決まりずらいと思いますので気長に募集をしようと思います。


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6/18日に起こった大阪地震で


大阪府枚方市にある


15件目の一戸建ての屋根が壊れました。



その日に応急措置ができ




数日後に大雨がありましたが雨漏りすることなく無事でした。



大阪北西部全体で大きな被害があり、屋根修理を依頼したのですがすぐに施工できるかはわからない状況だったのですが、


なんとか職人さんを手配でき、７月初旬には修理が完了できました。











今回の屋根修理は、いつもお願いしている業者さんではなく


入居者さんが探してきた業者さんにそのまま依頼することにしました。


無事に屋根の修理ができた少し安心しました。


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先日の大阪地震で、私が所有する物件で屋根の被害がでましたが、


自宅マンションでも私の部屋ではないのですが、大きな被害がありました。


古いマンションだと分譲当時はガス給湯器ではなく、室内に大きな電気温水が設置してあり、お風呂などのお湯を沸かしてためている場合があります。


自宅マンションもこの電気温水器タイプなのですが、洗面所にデカデカとおかれた電気温水は邪魔ということもあり、


現在は多くの部屋でリフォーム時にガス給湯器に変更しています。私も10年前に購入したときからすでにガス給湯でした。



ただ、古いままの電気温水を使っている部屋もあり、


今回の地震でその電気温水器が壊れて、そこから漏水が発生し、


室内だけではなく下の階はもちろん、エレベーターホールや廊下まで水があふれていました。





漏水の影響で２基のうち漏水の影響が大きかった１基のエレベーターの復旧に３日ほどかかりました。



漏水があった部屋が数か所あったそうですが、私の真上ではなく斜め上の階だったので


直接の被害はありませんでした。


余震があると思うとまだまだ油断できませんが皆さんもお気をつけてくださいね。


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コメント、ご心配ありがとうございます。


6月18日の大阪地震、結構揺れましたね。


被害が大きく、断水やガスが止まっている茨木市と高槻市の両市に物件は所有していませんが、


隣接する枚方市には数件の物件をもっていますので不安でした。


当日は入居者さんから連絡がなく、大丈夫なのかな！？と思っていたのですが、


翌日の朝早くに１件の入居者さんから屋根の瓦が数枚落ちているので一度見てほしい連絡がありました。


電話の感じでは数枚ですし、隣の瓦か私の物件の瓦かわからない。といつあいまいな感じでした。


慌てた様子や早急に対処が必要な緊急性もない感じでしたが、たまたまその日の夕方に業者さんの都合がつき、見にいってくれることになりましたが、



これ、19日夕方に見にいけて大正解でした。


屋根の棟が２ｍにわたり崩落しており、かなりひどい状況で




４件ほど、同じ時期に建築された一戸建てが並んでいるのですが屋根の被害があったのは


うちとお隣さんだけでした。


ブルーシートと防水テープで応急処置をしてもらい、とりあえず雨漏りはしないようになりました。


ちょうど、その日の夜から大雨が降り、20日も大阪は大雨です。


連絡がきてすぐに応急処置ができたので雨漏りの被害は出ませんでしたので良かったです。


あとは、修理にいくらのお金がかかるか、見積りを依頼しています。




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平成27年、2015年　に設立した法人は


税理士の先生に決算報告書の作成と税務申告を設立と同時にお願いし、


報酬も毎月引き落としで支払っています。



個人の確定申告は、まだサラリーマでしたが大家さんデビューした2004年からきちんと確定申告をしています。



平成26年、2014年度　から確定申告を青色申告に変えるにあたり、帳簿の記帳が必須となり


会計ソフトや簿記の知識のない私は、税理士の先生にお願いすることにしました。


法人と違い、個人の確定申告分は　申告終了時に年間分を１度に支払う方法です。



翌年の平成27年から新しく担当が変わり、また平成29年度から最初の人が担当に戻りました。


ここで発覚したのが


平成27年、28年と　担当が変わっていた２年間の税理士報酬を支払っていませんでした。


というより、請求されていませんでした。


私もすっかり忘れいた。というより、すべての支払い関係は請求書が届いてから支払っていますので、


税理士報酬も何も考えることなく支払っているものと思っており、


２年分の入金がないといわれたとき、信じられませんでした。



領収書や請求書、レシート関係はすべて保管していまし、振り込みの場合は通帳に記録も残っているはずです。


すぐに調べたのですが、請求書も領収書も通帳の振込み記録もなにもありませんでした。


思い込みとは怖いもので、税理士に依頼している以上


報酬は支払っているもの。と考えるものですね。


２９年分と一緒に支払っていなかった２年分の請求書を作ってもらい、無事に支払うことになりました。



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コメントありがとうございます。


ハリーさん、太陽光パネルの自力での撤去はすごいですね。


今年に入り３件の退去があり、ほどなく３件とも新しい入居者さんもきまり満室になりました。



家主を専業でやっていると、毎日が平和ですね。


不労所得といわれる理由がわかりますね。


ご自身でリフォームなどをするＤＩＹ大家さんも多数いますが、


どうも私は不器用で、IKEAやニトリでたまに購入する簡単な組み立て家具すら苦戦してしまいます。


私には無理そうです。



私のようにすべて自主管理している大家さんの場合ですも


退去があった場合、


１、退去立ち合いをする　※現地に私が行くので10分ほどの実労働


２、リフォームの見積と施工を依頼する　※電話で依頼


３、入居者さんを募集する　※パソコンで資料を作り登録


４、不動産業者さんからの問い合わせや案内等の対応をする
※私の携帯に業者さんから問い合わせがあるので電話で対応


５、契約の事務作業をする　
※入居者さんから申し込みが入れば、faxや郵送等で契約書などをやりとり


以上です。


大家さんが入居者さんや不動産業者さんに会うことなく新しい入居者さんを見つけ、


契約を完了することができます。



上記５つの仕事は自主管理しているため、私がやっていますが、


管理を不動産屋や管理会社に依頼している場合は、この簡単な仕事も不動産屋がやってくれ、


報告の連絡がくるだけとなります。



サラリーマンをやっていたころとは比べものにならなくぐらい労働はありません。



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コメントありがとうございます。


ここ数年、不動産はかなり値上がりしたと思います。


特に都市部のマンションが顕著かもしれません。


私が買うような　誰も欲しがらない　ボロボロの木造一戸建てや連棟などは、


立地や老朽化などの条件次第ですが、激安で市場にでることはあります。


それでも、現在はあまり積極的に探していません。



もう少し、利回り重視でボロ物件を増やしてもいいですし、


手元にキャッシュをためて、利回りが低くてもより資産性の高い不動産へ


資産の組み換えをしてもいいし、



と条件次第で買う物件を選ぼうかなと思っています。


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みなさん、コメントありがとうございます。


タバコの焦げと壁が真っ黄色になった



6件目の小さな１棟ものマンションですが、無事にリフォームが終わりました。









退去時に約束した、家賃の遅れ分と原状回復の分割での支払いの入金がありました。



３回に分けての支払いですので、あと２回ありますが


きちんと約束は守ってくれそうです。



原状回復費用ですが、床と壁の張替だけで20万円は軽くオーバーしましたが、


5年間住んでいただいたことと、年金生活で家賃の支払いが厳しいということで家賃の安い市営住宅に引っ越すなどの


状況もありましたので、


４万円だけ負担してもらうことにしました。



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今年はすでに２件の退去と入居がありました。



６件目の小さな１棟ものマンションで、


２月末に新しく１件の退去があり、その立ち合いに行ってきました。


こちらの入居者さんはご高齢のおばぁちゃんとそのお孫さんの２人暮らしで、入居当初から家賃の遅れが発生し、約５年間ずっと


１か月遅れでの入金が続いていました。


遅れながらも入金はありましたので特に問題視はしていません。


そのおばぁちゃんの退去で、遅れている家賃の回収を考えなくてはいけないのですが、


ブログのタイトル通りの問題がおこり、


退去立ち合いで原状回復費用も発生することになりました。








キッチンも含め、すべての床にタバコの焦げ跡がいっぱい。


１、２か所ではなく、そこら中にタバコの焦げあとだらけで、当然壁クロスもヤニで真っ黄色です。


家賃の遅れ分とタバコの原状回復費用を請求することになりましたが、一応話は通じる感じの人なので


分割での支払いを約束してくれました。



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３点式の給湯システムにするためには現在配管のきていない洗面台の床をめくり


外に設置する給湯器から新設しなくてはいけません。


キッチンにも配管はありませんが、給湯器のすぐ近くということもあり床をめくっての配管工事はありません。


配管工事や床の張替など必要工事が増え、単純な給湯器交換だと15万か40万弱に


値段が跳ね上がることになりました。


入居者確保に苦労する不動産ではありませんので、以前の私なら単純な給湯器の交換でリフォーム費用を節約していたと思いますが、


今は少しだけ経済的なゆとりもできましたので先行投資ということで、３点式の給湯システムにリフォームすることにしました。










３点給湯システムの

リフォーム前と後では、見た目は変わりませんね。





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無事に新しい入居者さんが決まった


１件目の競売マンションですが、






2004年の購入時から給湯関係の交換はしていませんでした。



古いマンションということもあり、


キッチンにはガス瞬間湯沸かし器



お風呂は追い炊き機能付きの給湯器


洗面台にはお湯の給水管がきておらず、洗面台の下に小型電気温水器を設置してお湯が使えるようにしていました。



今のはやりからは遠い設備状況でしたが、4度ほど入退去がありましたが


所有して14年間入居者さんに困ることはありませんでした。


が！購入してから一度も給湯器の交換をしていませんので


寿命はきており、いつ故障してもおかしくなく


退去時に入居者さんから時々お風呂のお湯が水になり、しばらく出しているお湯に戻ることがよくあっととのことでした。


洗面台の小型電気温水器は故障はありませんが設置してこちらも14年。


キッチンの瞬間湯沸かし器はまだまだ大丈夫そうです。


お風呂の給湯器を追い炊き機能のない安いタイプの交換だと10万円ぐらいです。

小型電気温水器も5万円ぐらいなので


15万ほどで給湯関係をリフォームすることができますが


私は、これを機に３点式に変更しようと見積を依頼しました。


するとリフォーム代が40万弱でした。


うーーーーーーーーーん




これは悩みます。


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入居申し込み後に連絡がなくなっていた



１件目の競売マンションですが、






１週間遅れていきなり決済金の入金があり、入居者さんの引き渡し希望前日に


やっと不動産業者の担当営業マンから連絡がありました。


特に悪びれた様子もなく、普通に


「契約書が手元に届きましたので鍵の引き渡しは予定通り明日いけますか？」


的な内容でした。



入居申し込みを入れてから、そのあと一度も連絡がなく


決済金の入金も遅れ、引き渡し前日に連絡をしてきた内容です。



まぁ、こんな営業マンもいるので　気にせず


鍵交換の準備はしていましたので、引き渡し日当日の午前中に鍵を交換し、そのまま業者の事務所に行き、


その場で契約書に家主として　署名捺印し、新しい鍵を渡し


契約書や必要書類もすべて預かり、鍵も引き渡せたので、一応


賃貸契約は完了です。


とりあえず、入居者さんが決まったので良かったと思います。


このパターンは、入居者さんがいい加減な人間ではなく、業者側の問題だと思ったので


何も言わずに契約を完了させました。





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コメントありがとうございます。



先日お話した、連絡がなく


キャンセルだと思っていた1件目の競売マンショですが、






相変わらず連絡はないのですが、期日より１週間遅れて


決済金の入金がありました。


引き渡し希望日の３日前です。


担当の賃貸屋さんからは連絡はありません。



連絡はありませんが、家賃発生日に鍵を渡せるように鍵の交換を手配しましが、


こちらからは連絡はせず、相手の様子を見ようと思います。


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