2014/12/24  0:17

21件目、リフォームプラン打ち合わせ  21件目、通常売買
18件目のリフォームの失敗を教訓?に ※また後日書きます。


21件目はお金をかけずに安くしあげ、


そのかわり家賃も激安に設定し、満室を目指すことにしました。


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ここ数年は、退去も新規物件の購入もなかったので


賃貸市場を甘くみていました。


立地や周辺環境、建物の状況にあった戦略が必要であることを再認識しました。


同じ失敗はしないようにしなくてはいけません。


間取り変更もしませんし、水回りや建具なども使えそうなものは全部使うようにし、清潔感を一番に考えてリフォームします。


ただ、この物件もトイレは和式なのです。狭いのです。


和式の便器の上に簡易洋式にする方法もありますが、どうも清潔感がなく私はやりません。


かといって和式のままでは、空室リスクが高ので洋式に変えないわけにも行きませんのでここだけはお金をかけてリフォームをします。


便器を和式から洋式に変えるだけならまだ費用は抑えることが出来るのですが、


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この広さに洋式タイプを設置できるだけのスペースがありません。


写真は汚れていますが、タイル張りとトイレは陶器なので洗いをいれるとピカピカにきれいになるので、和式のまま という大家さんもいます。


和式タイプは小さなスペースで設置できるため、洋式に変えるとスペースが足りず、


扉の位置変更から壁、柱なども作り変えなければいけません。


これ、お金がかかるんです。


扉の位置変更し広くすると壁なども新しく作らないといけないのです。


キッチンの交換、トイレ和式⇒洋式 壁、畳の表替え、襖の貼替え、波板の貼替え、玄関ブロック塀の交換、門扉の撤去、

など、古い一戸建てですので、安く仕上げるといっても、リフォーム箇所はいっぱいあります。


必要最低限の箇所のリフォームで約50万円ほどの見積りとなりました。


古い一戸建てですので、50万円でも十分に安いのですが、


今回は費用の節約にこだわりたいと思いますので、もう一度リフォームプランを打ち合わせすることになりました。



さて、リフォームをいくらに抑えられるか職人さんと再度打ち合わせ予定です。

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2014/12/15  21:17

21件目のリフォームプラン  21件目、通常売買
リフォームの見積もりがきました。


21件目のこちらの物件


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契約は10月11日で

決済が11月18日

リフォームの見積もりが出来たのが昨日。


のんびりしている私が悪いのですがリフォーム開始も17日ぐらいからぼちぼち開始です。


この物件はリフォームにお金はかけないつもりです。


年内にリフォームは終わると思いますので、年明けから本格的に入居者さんを募集したいと思います。


今年は5件も不動産を買ったので例年より忙しいですが


一般の会社員や自営業の人と比べると大した仕事量ではありません。


リフォームプランを打ち合わせするために現地に行くぐらいで、


管理務も含め、基本電話で事足ります。


不労所得と呼ばれる理由ですね。


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2014/12/10  0:06

21件目、鍵の交換  21件目、通常売買
先日、決済が終わった21件目ですが、


決済時に鍵の引き渡しがあるのですが、元鍵はなく、合鍵を1本いただいただけでした。


しかもその合鍵は、合鍵の合鍵なのか


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すっと開かないのです。


いつも、鍵を差し込み、ガチャガチャガチャガチャと何度も回そうとするのですが、


すっと回りません。


何度かやっていると、すっと回るタイミングあり、そこからまた力技で回します。


それでも回らないときがあり、玄関の鍵を開けるだけで一苦労してましたので、


リフォームするのに、職人さんが苦労しそうだと思い、鍵の交換をしました。


普段は入居者さんが決まってから交換するのですが、2度手間となりますが仕方ありません。


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古い鍵シリンダーの場合、そのメーカーがすで倒産している場合や製造中止になっていることもあり、同じ品物がないことも多くあります。


今回もメーカーが倒産しており、代用品にて交換できました。


シリンダーの料金は5千ほどの安いタイプでいけたのでよかったです。


鍵やさんにお願いすると2〜3万は取られます。


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