2015/5/17  0:39

21件目、結局フルリフォームだね  21件目、通常売買
先日のブログで追加工事のお話をしましたが、

http://black.ap.teacup.com/lefty/1783.html


壁をきれいにすると天井が気になってきます。


今日、追加の工事も完了する予定だったのですが、


これ、どこかを新しくきれいにするとその周りのリフォームをしない箇所や簡易な補修で済ました場所の


印象や悪い雰囲気が目立つようになります。


2階は、

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天井に変な水滴みたいな斑点があり、掃除をしても取れなかったので


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きれいに張り替えました。


追加工事で壁はきれいにしますが天井はそのままのつもりでしたが、


壁をきれいにすると天井の古さや汚れが目立ち、部屋全体の印象を悪くします。


1階のダイニングの床もフローリングだったのでそのまま貼り換えなしでいこうと思っていました。


結局、追加工事から更に追加して


床も天井もすべて貼りかえることになりましたとさ。


ここまで苦労するとは思っていませんでしたが、仕方がありません。


地域的に低い家賃のライバルが予想より多く、苦戦しています。


初期投資と考え、必要な費用ですね。


今はある程度、物件数を所有していることと不動産市場自体が過熱していることもあり、


無理をしてまで次の不動産を購入し事業の拡大をするつもりはありませんので、


資金をリフォームなどに使っていこうと思っています。

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2015/5/9  22:52

21件目、本格的な追加工事  21件目、通常売買
1月中旬頃にリフォームが完成し、入居者を募集しています


21件目の通常売買の不動産なのですが、まだ入居者さんが決まりません。


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購入時から比較的に室内はきれいだったので、汚れがひどかった


キッチンを交換し、和式トイレを洋式にかえ

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壁はそのまま塗り壁を補修し、畳も1階の奥だけ表替えをしたりと


かなりリフォーム代を節約しました。


水割りはきれいに変えたので、家賃の安いエリアで相場より安く募集することにしましたので


すぐに入居者さんは見つかると思っていました。。。



エアコン用のコンセントも含め、電気系統も前所有者さんが自分で施工したのか、


露出で配線されており、とてもブサイクな感じです。



案内は、何件かありましたので家賃や礼金などの条件的には問題はないと思います。


お金を節約して中途半端なリフォームにしたのが失敗だったのかもしれません。


このままの状態で募集を続けてもいいのですが、


お金がないわけではありませんので、追加工事をすることにしました。


塗り壁の上からプリント板を1階、2階、階段、すべての壁に貼り変え


電気系も新しく配線をし直し、露出配線ではなく壁の中に埋め込むようにします。


このリフォームだけで20万以上かかるんですよね。。。


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2015/4/19  23:05

21件目、入居希望者の内覧  21件目、通常売買
引越しシーズンも終わり、


久しぶりの案内になった21件目の通常売買です。


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やっぱり、内覧があっても契約まで進みません。。。


今までの感覚では3件ぐらいの内覧があれば、入居者さんが決まっていました。


変にお金を節約しての中途半端なリフォームは致命的かもしれません。


まだ大家さんとしての感覚がずれているのかもしれませんね。


すると、先日リフォームが終わった19件目のゴミ屋敷も中途半端なリフォームなので、


やばいかも。。。


後手になってますが、もう一度考え直します。


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2015/4/11  15:50

21件目、テコ入れ洗面台に鏡を設置  21件目、通常売買
古い洗面台だけが設置されていました。


最初はこの洗面台もそのまま使う予定でしたが、少しヒビなどもあり交換することになりました。


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上記の状態でリフォームを完了し、入居者さんを募集していましたが、

テコ入れを開始しましたので、ニトリで買ってきた鏡を取り付けてみました。


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空いているスペースに少し小物が置ける、かわいい台を付けたいのですが


いい感じのものがなかったので、どこかで見つかれば取り付けたいと思います。


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2015/4/5  23:25

21件目、テコ入れ勝手口のカギ交換  21件目、通常売買
勝手口の鍵を交換しました。


交換したから、なんだという感じではありますが、


19件目、21件目と 大手の不動産屋に仲介してもらい、普通に売買で購入したのですが、


古い一戸建てで、両物件とも、玄関の鍵もスペアキー1本のみをもらい、勝手口の鍵もありませんでした。


勝手口は基本的に入居者さんも使わないと思いますが、防犯上も交換が必要ですので交換しました。


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2015/3/30  22:13

21件目、テコ入れカラーTVドアホン設置  21件目、通常売買
1月中旬にリフォームが完了し、


入居者さんを募集していますが、案内はちょこちょことあったのですが


申し込みまでは行きませんでした。


こちらの物件は、リフォーム代をかなり節約したので中途半端な状態となっていますので、


失敗です。


今日はカラーTVドアホンを取り付けに行ってきました。


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家賃の安い物件ですので、カラーTVドアホンは必須アイテムではありませんが、


ないより


あったほうがいいと思いますので交換してきました。


ネットで安く購入出来たので、1万以下です。


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2015/3/27  20:39

11月に決済した不動産の取得税  21件目、通常売買
21件目に購入した通常売買の不動産の取得税を納税してきました。


築年数も古く、土地も小さい物件なのですがそれでも5万円ほどかかりました。


10月に決済した20件目の区分所有マンションの取得税の通知がきていませんが、


こちらは10万円ほど納付する予定です。


同じ築30年でも


コンクリート造のマンションと


木造一戸建てでは、評価額が違いますので税金も倍増です。


確定申告が終わり、税金を支払い、火災保険を支払い、春には固定資産税も納付しなくてはいけません。


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2015/2/13  10:23

21件目、リフォーム完成〜♪♪♪  21件目、通常売買
畳は上からゴザがかかっており、表替えをしなくてもきれいだった箇所はそのまま使用し、1階の傷んでいた畳は表替えをしました。


今回、壁は土壁のまま部分補修のみで、写真のようにあまりきれいな仕上がりではありません。


セルフリフォーム、DIY大家さんなら、自分で壁を塗り替えたり下地処理をしてクロスを貼ったりするのでしょうが、


私はこのままです。


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2015/2/6  21:47

21件目、リフォーム完成〜♪♪  21件目、通常売買
水回りは、和式トイレ⇒洋式トイレ

キッチンの新調、お風呂のタイル補修とお金をかけましたが、その他はほぼ手付かずのリフォームとなりました。


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2015/2/3  17:31

21件目、リフォーム完成〜♪  21件目、通常売買
19件目の競売顔負けのゴミ屋敷を放置ちゅうなので、


1ヶ月遅れで決済した21件目が先にリフォームが完了しました。


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2015/1/31  11:43

21件目、リフォーム途中A  21件目、通常売買
だいぶリフォームが進みました。


キッチンやトイレ、洗面台など水回りをきれいにすると印象がだいぶ変わります。


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今回はお風呂はそのまま使えそうなのでよかったです。


畳や壁もきれいなところはそのままハウスクリーニングだけでいくつもりです。


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2015/1/28  13:10

21件目、リフォーム途中@  21件目、通常売買
11月に決済した、21件目の通常売買の不動産ですが、


年明けてやっと、本格的なリフォームが始まりました。


10月に決済した19件目のゴミ屋敷は、ゴミを処分したところで放置ちゅう。。。


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今回は、節約なリフォームですが


それでもキッチンの交換と和式トイレを洋式に交換しなくてはいけません。


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2015/1/24  11:05

プロパンガス、開栓チェック  21件目、通常売買
現在リフォーム中の21件目の通常売買不動産


一通りリフォームは終わりました。


費用をかなり節約したので、仕上がりは いまいち・・・


キッチンにお湯がきておらず、瞬間湯沸かし器を設置したのですが、その時に業者さんより連絡があり、プロパンガスなので商品の発注と取り付けに少し時間がかかるそうです。


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本体は取り付けてますが、まだガスの配管ができてません。


私の所有する物件のほとんどは都市ガスだったので、都市ガスだと思い込んでいましたがプロパンガスでした。


通常売買で購入していますので売買契約時に重要事項説明を受けているのですが


見直してみると、確かにプロパンガスと記載されていました。


キッチンは新品の湯沸かし器を取り付けるので問題ないのですが、


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こちらは、かなり古そうですし、前の所有者さんが住んでいたのは7年ほど前ですので、ずっと空家でしたので故障してないか不安です。


ということで、ガスを開栓しチャックしてもらうことにしました。


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すると、ガスのメーター自体も古く交換が必要で、その場で交換してくれました。


もちろん無料です。


肝心の給湯器ですが、何年も使っていなかったので、途中何度か止まりましたが全ての機能が使えたので安心しました。


ただ、古いのでいつ故障してもおかしくないそうです。


先日、給湯器が故障した15件目もそうだったのですが、


自動お湯はりや追い焚き機能などがついた、いいものがついていましたね。


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2014/12/30  9:33

21件目、リフォーム開始〜  21件目、通常売買
21件目、通常売買の不動産が


契約から2ヶ月以上経ってやっとリフォーム開始です。


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本格的なリフォームは、年明けからなので、玄関周りの外構とキッチン、洗面所、畳などの設備関係の撤去だけな感じですね。


こちらの物件は、家賃や礼金などを安くしているため、問い合わせは結構ありますのですぐに決まりそうな気がします。


安い地域は、安く貸す。


これを守らないとダメです。


経営の基本ですね。


大家さん11年目をむかえましたが、日々勉強です〜(^_^;)

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2014/12/27  0:16

21件目、リフォームプラン決定  21件目、通常売買
2014年、不動産を5件購入し、

そのうち4件もリフォームが必要だったので、かなりの現金を使いました。


ちょっと、お金がないかも・・・


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ということで、21件目のこの一戸建ては費用を節約します。


最初にできた見積では50万円だったのですが、


内容はあまり変えずに30万円までおとすことができました。


和室の畳はゴザが引いてあり、そのゴザをめくると下の畳はきれいだったのでそのまま表替えなしにして、


洗面台も移動と新設の見積りだったのを既存の洗面ボールを使うことにし、


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一番お金がかかるトイレは、壁や柱を新設するのではなく、扉部分のみを外に膨らませることで安くおさえました。


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いつも、いつも、職人さんのアイデアには脱帽です。


この道何十年の職人さんですので、他の現場でも色々と経験していますので頼りにしています。


プランが決定したので、年末ですが徐々に作業に入ってくれるそうです。


リノベーションした18件目より、広くて古い19件目の一戸建てのリフォームプランはまだできていませんので、


どれくらいのお金がかかるのか・・・


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