2015/3/7  0:14

19件目、ゴミ屋敷のリノベーション解体♪♪  19件目、ゴミ屋敷
古い木造一戸建てですので、いたるところに歪みと傾きがあります。


床の下地も腐っていたりと、これ大工さん大変ですね。


現地をみると職人さんの大変さがわかります。


でもハンマーで壁や設備を破壊しているのは楽しそうにやってました。


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2015/3/6  18:12

19件目、ゴミ屋敷のリノベーション解体♪  19件目、ゴミ屋敷
19件目のゴミ屋敷にリフォームがやっと本格的に進みました。


解体風景です。


いままでたくさんのリフォームをしてきましたが、リフォーム中は現地に行くことはあまりなく、職人さんや業者さんにまかせっきりでした。


リフォーム完了後に写真を取りに行く程度だったのですが、解体途中など現地にいくと、なんだかワクワクしますね。


見てるだけですが。

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2015/3/4  19:02

節約リフォーム??いや、けっきょくリノベーションじゃん【加筆・画像追加】  19件目、ゴミ屋敷
【加筆・画像追加】

リフォームがガンガン進みだした19件目のゴミ屋敷ですが、、、


あ、暇を持て余し、3日ごとに現地に行ってますが


特に手伝っているわけではありません。職人さんにおまかせで写真をとったり雑談をしています。


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大工さんがひとりで作業していることも多いのですが、さみしがり屋さんなのか


いつも現地にいくと嬉しそうに小一時間ぐらい話し込むことになります。


解体を始めたり、電気の配線をしたりとリフォームが開始されると


築50年以上の古い木造一戸建てですので、本当にいろんな問題が出てきます。


節約のためのリフォームプランも結局は大きな変更になりました。


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前回お話した、


現状、6K風呂なし から 1階のすべてLDKにした12帖の3LDK


お金がかかりすぎたので、3LDK から 現状を少しでも活かした、4LDK へ変更しリフォームプランが決定、


しかしリフォーム、解体が始まると1階奥の6帖和室が床と畳が傷んでおり


そのまま和室として使うにもかなりのお金が必要になることが分かり、


どうせお金がかかるなら洋間の6帖にしようとなりました。


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何度も打ち合わせをして、このプランで決定したはずでした。。。


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2015/3/4  0:16

19件目、リフォーム節約する  19件目、ゴミ屋敷
現況の間取り

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最初のリフォームプラン

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リフォーム開始時のプラン

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コストを考えなければ、最初のリフォームプランが一番です。


お風呂がありませんので1階のリビングと水回りにお金かかるので、それ以外の2階は、現状の和室や古さをそのまま活かしたリフォームで節約のリフォームを今回はやります。


それでも最初のプランでは、

トイレも階段を下りてすぐにあり、2階からもトイレに行きやすいですし、


お風呂や洗面所、脱衣スペースもゆったりと確保できています。


メインであるリビングも広くできています。


しかし、現状の位置にあるトイレやキッチンなどのも大きく移動となり、水回り関係もバラバラの配置となるため、


給排水とガス配管などの距離も長くなり、コストが上がりリフォーム料金が高額となりました。


それでも当初予算として考えていた200万円ギリギリでおさまっていたので、本来なら最初のプランでリフォームをしたいところでしたが、


前回リノベーションした18件目を教訓に、費用をできるだけ抑えることを目標にしました。


リフォームにお金をかけた分、家賃が上昇できる地域や周辺環境であれば


費用対効果があり、お金をかけてリフォームしていいのですが、


この19件目も家賃の上昇は難しいと判断し、リフォーム代の節約を一番としました。


ただいくらリフォーム代を節約しても、入居者さんが決まらないリフォームでは意味がありませんのである程度のお金をかけてリフォームをしなくてはいけません。


これが難しかったりしますが、そこは10年の経験をいかし、、、。


職人さんに丸投げです。(笑

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2015/3/2  17:37

19件目、いきなりのプラン変更  19件目、ゴミ屋敷
こちらが最終的に決まった間取り、リフォームプランです。


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ちょくちょく現場に行き、写真と進捗状況をみてます。


さっそく、残りのゴミの片付けと売主さん手作りの棚、キッチンなどの設備の撤去、解体から開始しました。


電気系も配線からコンセントまでそう取っ替えですし、


手前の3帖和室はキッチンにするため、和室から洋室に変えますが奥の和室はリフォーム代節約のために、そのまま和室で畳の表替えと壁は塗装の予定でした。


しかし、畳を職人に見てもらうと傷んで使えないとのこと。。。


2階の畳は表替えでいけるのですが、1階のすべての畳は傷みがひどく新調しなくてはいけなくなり、


築年数の古い和室なので、畳が昔の本間サイズで大きいのです。


今の主流の小さいサイズの公団サイズは安いのですが、この本間は表替えも身長も高いのです。


そう高いのです。


おなじ高いお金をかけて新調ならフローリングにした方がいいのと、1階6帖と3帖和室は下地もやられており、補修が必要です。


どっちみち補修が必要なら、かさ上げをしてフラットな洋間にできるので


節約の為に和室にする予定が結局、洋室に変更となりそうです。


そして、問題の壁は、


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カッチカチの土壁なので、これも費用節約と古い和風を活かそうということで


塗装の予定でした。


しかし、木部の柱部分と土壁の間に隙間がいたるところにあり、


塗装も断念。


ということで、ベニヤ板か合板を貼ることになりました。


やっぱり、いざリフォームを開始すると問題がいっぱい起こり、予定通りいきませんね。

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2015/2/28  20:04

19件目、やっとリフォームかいし  19件目、ゴミ屋敷
2014年、10月に契約・決済した19件目のゴミ屋敷


19件目、ゴミ屋敷引渡し直後


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1階奥の和室の床は、崩壊寸前で畳の上を歩くと床が抜けそうで怖かったです。


築50年以上のふるーーい、木造一戸建てです。


いたるところが傷んでいます。


お風呂もありませんし、キッチンも古すぎて使えませんし、しかも玄関の横にあるため、生活導線が使いづらいです。


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キッチンが解体されたいました。


これだけ、古い一戸建てを使える箇所はできるだけ使うようにリフォームをしようとすると


必ずどこかしら問題が発生してくるんですよね、、、。


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2015/2/25  8:15

19件目、競売顔負けゴミ屋敷のプラン決定  19件目、ゴミ屋敷
2014年10月に契約・決済した19件目のゴミ屋敷のリフォームプランが決まりました。


過去記事はこちら


少し強引な間取りになりそうですが、仕方がありません。



3月から本格的なリフォームが始まります。


ときどき、現地を訪問しお伝えしていきたいと思います。


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2015/2/20  18:42

19件目、競売顔負けゴミ屋敷のリフォーム金額  19件目、ゴミ屋敷
現在、27部屋中のこり2件が空室です。


1月中旬にリフォームが終わった21件目のみ入居者を募集しています。


19件目のリフォームプランと見積りがやっと出来上がりました。


過去の記事はこちら
ゴミ屋敷のリフォームプラン


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1階は全替えです。


2階は、そのまま使えるものは全部使う感じで節約しますが、


それでも、200万円の見積りがきました。


うーーーーーーーーーーーーん。


プランからやり直しですね。。。


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2015/2/7  20:36

19件目、競売顔負けゴミ屋敷のリフォームプラン  19件目、ゴミ屋敷
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絶賛放置中の19件目のゴミ屋敷ですが、



ふるーい、古ーい戸建てですので、キッチンが変な場所にあったり、


お風呂がなかったり、トイレが古すぎて使えそうになかったり、


と間取り変更も含め、全面リフォームとなります。


21件目のリフォームが終わり、やっとこちらの19件目に移れそうです。


今回は、18件目のようなフルリノベーションではなく、


予算を出来るだけ抑えたいです。


お金をかけても家賃UPが望める地域ではないと思うのですが、


水回りは全部新品に変えないといけません。


さて、いくらぐらいの見積りがくるのか楽しみです。


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2015/1/9  0:16

19件目、ゴミ屋敷のリフォームプラン  19件目、ゴミ屋敷
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ゴミの処分がひと段落し、リフォーム開始は21件目をリフォーム中なのでもう少し先になりそうですが、


リフォームの外枠を打ち合わせしました。


18件目で大規模リノベーションにチャレンジしましたが、今回も最初は同じように全てを新品に変えるつもりでした。


しかし、築55年の古いふるぅーい建物ですが、大工さんが言うには、


建築当時はお金をかけて建てられた立派な建物だそうで、京町家風に古さを生かしたリフォームを提案されました。


お風呂もないですし、トイレ、キッチンは使えそうにありませんので、


水回りは移動も含め、新品にきれいにリフォームしますが、その他の建具などの扉や壁、床などは変えずにそのまま今回は使用することになりそうです。


リノベーションは前回やりましたので、今回は新しく古さを生かしたリフォームにチャレンジしたいと思います。


古い物件は、色々とチャレンジができて楽しいですね。


私も少しずつ少しずつ、知識と経験が積み重なってきます。


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2015/1/3  0:07

19件目、ゴミ屋敷 ごみの処分後その3  19件目、ゴミ屋敷
まだリフォームプランもできてませんが、

いくらになるやら・・・

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18件目はフルリノベーションをしてしまったので、今回は節約コースでのリフォームにしますが、


21件目をリフォームしてもらっているので、こちらはまだリフォームプランもできてない状態ですが、


100万ぐらいでお願いね。と言ってみたのですが、全然むり!と言われちゃいました。


お風呂もない、キッチンも移動新設、トイレ、洗面所など


全てを移動、新しく取り付けなければいけないので給排水も含め水回りは大掛かりなリフォームとなりますので、


100万は無理ですね。。。


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2014/12/31  11:30

19件目、ゴミ屋敷 ごみの処分後その2  19件目、ゴミ屋敷
競売不動産、顔負けのゴミ屋敷でした。

しかも水回りどころか建具も含めすべてが使えそうになりません。


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お風呂もないし、トイレも使えないし、キッチンもダメだし、


水回りは、全部撤去で新しく取り付けないとダメです。


いくらのリフォーム代がかかるのか。。。

また報告します。

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2014/12/28  0:14

19件目、ゴミ屋敷 ごみの処分後その1  19件目、ゴミ屋敷
ゴミの撤去が終わりました。★室内の写真公開します★

たくさんあったゴミも処分をすると部屋がかなり広く感じます。

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2014/12/11  0:15

19件目、ゴミ屋敷 ごみの処分途中その2  19件目、ゴミ屋敷
19件目、通常売買で購入したのですが、

競売不動産、顔負けのゴミが大量についてきました。

そのおかげで、かなり安く、競売よりかなり安く購入できたので良かったのですが、ゴミの処分が大変です。

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2014/12/7  0:02

19件目、ゴミ屋敷 ごみの処分途中その1  19件目、ゴミ屋敷
19件目のゴミ屋敷のゴミの処分が本格的に進みました。

いつもリフォームをお願いしている大工さんに依頼し、少しずつ片付けと処分を依頼していました。

片付けと処分を自分でやればかなりお金の節約ができるのはわかっているのですが、

いざ、自分でやろうと軍手と大量のゴミ袋を購入し現地入りしたのですが、

あまりのゴミの多さに1時間で挫折しました。


ということで、丸なげです。


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