2017/1/15  0:27

2階の床下地の補修  22件目、雨漏り長屋
雨漏り長屋の22件目の2階です。


今にも床が抜けそうなほど床がきしんでおり、歩くのも怖かったのですが、


床がしっかりと補強され、きしみやゆがみはなくなっています。


作業するためにも床の修理が一番最初にする箇所なのだと思います。


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12月末に見に行った時の写真なのですが、


部屋の内部は全体的に


12月初旬に現地に行った時のあまり変わっていないのですよね。


1階の水回りや外壁、屋根の修理、2階ベランダやその周辺の外壁などは仕上がっているのですが全体的に遅れています。

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2017/1/14  0:57

賃貸シーズンに間に合うかな・・  22件目、雨漏り長屋
絶賛リフォーム中の雨漏り長屋の22件目です。


年末に見に行ったときの現状ですが、


1階の壁、キッチンなどの撤去解体も終わり、床の下地の補強をしていました。


新しいユニットバスも設置され、新しい壁の造作やトイレの天井の修理もできており、少し進んできた感じです。


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2017/1/10  11:00

リフォーム開始から1か月  22件目、雨漏り長屋
リフォーム開始から1か月がたった


22件目の雨漏り長屋ですが、おもったより進んでいません。



原因は、屋根の修理やベランダ、外壁の修理に少し時間がかかったみたいです。


予定では年内には外観と室内の造作が終わり、年明けから内装にとりかかり


1月の中旬ごろには完成の予定でしたが、


このペースでは終わりそうにありません。

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※12月26日現在の室内の写真です。


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2017/1/4  1:18

2階天井の撤去解体  22件目、雨漏り長屋
屋根の修理です。本当は屋根をカラーベストに張り替えるのが一番いいのですが、お金がかかります。


家賃などの収入とリフォーム金額を考えるとあまりお金をかけてくありませんので修繕にしました。


完全に屋根に穴があいていたので2階の天井部分を撤去して内側と屋根の瓦と修理することになりました。


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2016/12/27  17:31

屋根補修の足場  22件目、雨漏り長屋
ついに22件目の雨漏りおんぼろ長屋のリフォームが開始です。


屋根修理のために足場が組まれていますし、床の下地もはがされ土台や下地の補強もやります。


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2016/12/22  17:49

解体リフォーム工事が始まりました  22件目、雨漏り長屋
コメントありがとうございます。



雨漏りのおんぼろ長屋の22件目ですが、


徐々にではありますが、リフォーム工事が始まりました。


まずは、裏庭の設置型のお風呂の撤去や屋根の修復、壁、床などの補強解体工事から開始です。



1階の写真

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2016/12/20  13:53

穴のあいた屋根  22件目、雨漏り長屋
22件目のおんぼろ長屋、


リフォームの見積もりの時に現状を確認するために、2階の天井をやぶり


屋根の状態を確認しました。


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どのみち天井も新しくするので、豪快にはぎ取ったようです。


写真でもはっきるわかるように、完全に穴があいてます。


しかも大きな穴。


これでは雨が降ったら、雨漏りどころな騒ぎではないですね。


それで、この不思議な装置が活躍してたのですね。


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しかも、私が購入する数日前まで売り主さんが住んでいたというのですから


すごいですね。


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2016/12/1  23:20

間取りプランの変更  22件目、雨漏り長屋
見積もりを練り直して、リフォーム代を安くするために打ち合わせをしている


22件目のおんぼろ長屋ですが、

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うーーーーーーーーん


なかなかうまく節約できそうな箇所が見つかりません。


構造的な問題もあり、何をするにしても手間がかかり


節約が難しいです。


最初の見積もりでは、2LDK

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でしたが、新しく作る水回りのお風呂、洗面、トイレなどは1階の洋間を通らないといけない動線となってしまうので


部屋としては使いづらいですので、1階は広いLDKとする間取りに変更することにしました。

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こうすると余計な壁を作ったり、建具などは必要なくなりますので


少しですが、リフォーム代を安くすることができます。


この部屋の広さでは、ファミリーで住むのは難しいので1LDKでも問題ないと思います。


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2016/11/29  23:50

2階の撤去後  22件目、雨漏り長屋
いつも、コメントありがとうございます。


22件目のおんぼろ長屋の2階の画像です。


枚数が多いので2回に分けます。


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いや〜〜〜本当におんぼろの廃墟ですね。


これまでいろんなゴミ屋敷や古い不動産を手に入れてきましたが、このおんぼろ長屋どのように


生まれ変わるのか楽しみです。


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2016/11/23  20:18

2階のゴミ撤去後のようす  22件目、雨漏り長屋
リフォームの見積もり依頼中の


22件目のおんぼろ長屋ですが、2階のゴミ撤去後の室内です。


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雨漏りがひどく、部屋いっぱいに洗面器がありましたがそれは撤去されていました。


ただ屋根の損傷が激しく完全に穴が開いていますので


ブルーシートとそこから外に雨を流すフォースはそのままでした。


この不思議な装置がないと2階は雨でビチャビチャになるのでそのまま置いてくれたみたいです。


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2016/11/21  15:53

間取りプラン  22件目、雨漏り長屋
いつもコメントありがとうございます。


リフォーム後の間取りのプラン図ができました。


現状と広さを考えるとこの間取りがベストかな。


と思います。


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2LDKのいい感じの間取りですね。


二転三転した19件目と違い、このプランで決まりかな〜


と思うのですが、リフォームの値段をかなり抑えないといけないので


間取りの練り直しも必要になってくるかもしれません。


19件目のゴミ屋敷の間取りプランはこちらからどうぞ
http://investment-it.com/2_19kenme.html



いつも予定より高めの値段のたたき台の見積もりを出してもらい、そこから圧縮できる個所を探してできるだけ安く仕上がるように打ち合わせしていくことになります。


ただ、今回はいつもと違い


下地や基礎、解体部分の必要不可欠な個所が多いとのことなので、厳しいかも。。。


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2016/11/19  23:01

過去の不動産と見積もり比較  22件目、雨漏り長屋
リフォームというようりリノベーションの見積もりが300万円を超えた


22件目のおんぼろ長屋ですが、


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同じぐらいの部屋の広さ、同じ感じのリフォーム内容の18件目の長屋を思い出したので見積もり内容を比べてみました。


18件目のリフォーム後の写真や詳細はこちらからどうぞ。
http://investment-it.com/2_18kenme3.html


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トイレの交換、お風呂の新設、キッチンの交換、外壁のサイディング工事、

その他壁や床などの張り替えなどなど



屋根の修理はありませんが、今回の22件目と似ていると思ったのですが、



18件目は約160万ほどできれいに仕上がりましたので、この金額差はなんだろうと思い職人さんに聞いたところ、


いっけん、同じような工事内容に感じますが、

屋根の追加はもちろん、解体や手間などが全然違うそうです。



18件目も古く老朽化していましたが、既存の壁や床の下地などはそのまま使えましたが、


今回は、傾きがひどく、床も壁もほぼ解体して作り直さなければいけないのと室内の建具などもすべて新しく作ります。



18件目は、

水回りや壁・床、外壁などの表面的なところはすべて新品に交換するリフォームで、


22件目は、

18件目同様、表面的なものすべての交換に加え、電気の配線、基礎や壁床の下地などすべてを含め、一度解体してから新しく作り直すリフォームです。


この差が金額の違いとなりましたね。



かなり老朽化している物件だったので想定内といえば想定内ですが、もう少し節約できないか


打ち合わせを続けます。



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2016/11/18  15:03

速報!!見積もりができました  22件目、雨漏り長屋
速報です。


見積もり依頼中の22件目のおんぼろ長屋ですが、


先ほど、見積もりが出来上がったということで職人さんと打ち合わせをしました。



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金額は300万円を超えていました。


想定内ですね。。。。


ここから、できるだけ節約できるように職人さんと打ち合わせです。



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2016/11/16  13:26

現況の間取り  22件目、雨漏り長屋
見積もり依頼中の22件目のおんぼろ長屋ですが、



こちらが、現況の間取りです。


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登記簿上は35平米となっていますが、現況を調査したところ


1階、2階で46平米ほどありました。


トタンで囲ってある奥のお風呂の場所は簡易造作のため、面積には入れていません。


現状をベースにリフォーム後の間取りプランを打ち合わせしたいと思います。


前回の大がかりなリフォームだった19件目は、


リフォーム代の節約などもあり、間取りプランが二転三転し、最初のプラントは全然違う間取りで決定しました。


今回は、前回ほど広くありませんし、水回りを設置できるスペースも決まっていますので、間取りプランはほぼ決まった感じになると思います。


あとは、値段だけが心配です。。。


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2016/11/14  16:20

トタンでの簡易増築  22件目、雨漏り長屋
先日、購入した22件目のおんぼろ長屋物件ですが、


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古い長屋物件にありがちな奥がトタンで囲われた簡易増築になっています。

そのトタンすら老朽化して、朽ちています。


お隣さんは、トタンではなくきちんと壁を作って増築されていました。


まだ見積もりはできていませんが、私はきちんと壁を作り増築するのではなく、もう少しいいトタンを使った簡易なものに仕上げ、


リフォーム代を抑えたいと思っています。


見積もりに時間がかかっています。


間取りプランはできたみたいですが、水道屋さんや電気屋さんなど


それぞれの職人さんに金額をだしてもらわないと


総額は決まりません。


水道屋さんが忙しく、まだ現地に確認もいけてないとのこと。。。


年末も近づいきていますので、急いで工事を完成しても入居者さんは


こないと思われます。


今年中にリフォームが完成できれば、いいかなとのんびり考えてます。


2年ぶりの不動産購入&大がかりなリフォーム案件ですので楽しみです。


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