キャッシュで競売不動産？投資（脱サラリーマン大家さんのブログ

追加のリフォームも完成し、請求書も届き、


購入総額が確定しましたのでメインホームページにて詳細を公開します。


２１件目、物件の詳細





リフォーム代だけではなく、税金や手数料なども全て含めた購入総額と



引渡し直後の室内写真と


１回目のリフォーム後、


追加のリフォーム後


など、写真もいっぱい公開しています。


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自己使用中の20件目の


通常売買の区分所有マンションの詳細を下記、メインのホームページにて公開します


２０件目、物件の詳細


と言いましても、いつものように室内の写真や間取りなどは


自己使用のため公開できませんが、


リフォーム代、税金、手数料などを含めたすべての購入総額などは


公開していますのでよかったみてください。


室内は、間取り変更も含め、システムキッチンや洗面化粧台の入れ替えなど


かなり


きれいな仕上がりになっていますので公開できないのが残念なくらいです。

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不動産からの家賃収入からの純利益のグラフです。


ピケティー、富の再分配？？


先日、お話したい経済学者のピケティ氏の主張ですが、


皆さんはもうお気づきだとおもいますが、まさにピケティ氏が言っていることにお金持ちになる仕組みがあります。


「r＞g」　資本収益率（ｒ）は、経済成長率（ｇ）を上回る。


ピケティ氏が支持され、これほど話題になっているのは、おそらく正しいことを言っているからだと思います。


私の場合は、ゼロからのスタートでとても、とても資産家や富裕層とは言えませんが


それでも、こつこつと資産を増やしていくと


グラフのように、サラリーマンでは手に入れることの難しいお金と不動産を手にすることが出来ました。


不動産からの家賃収入にローン返済や経費を引いた純利益の合計が6千万円になっています。


このお金をさらに資産である不動産を手に入れるために再投資することで、


資産は拡大し、増えれば増えるほどお金はジョジョに加速します。


これがピケティ氏がいう、


「r＞g」　資本収益率（ｒ）は、経済成長率（ｇ）を上回る。


労働による対価ではない、資産からの収入は無限に増やすことができますので


格差が広がるのはあたり前ですよね。


格差に不満を持ち、


政府に期待して再分配を待つのか、

資産家を目指すのかは、


あなたの自由です。


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26年度の確定申告が終わったばかりですが、


27年度である、今年の収入を予想し、税金対策を考えなくてはいけません。


個人事業主での大家さんは、落とせる経費部分が限られており、事前に節税方法を考えて実施しなくてはいけません。


私のように、収入が増え、慌てて節税を考えても遅いのです。


早め、早めの対策ですね。


26年度は1,560万の収入でしたが、

27年度は、1,800万円の予想です。


今年は法人を作りましたので、1,800万円の一部を法人に移すことで少しだけですが所得を分散できます。


22件目以降の新しい物件の購入は法人で買っていくので、個人での収入はこれ以上増えないようにしていく予定ですが、


法人での購入が進めば、法人の収入が増え、社長である私へのお給料も増えていきますので、


個人での家賃収入と法人からのお給料と二つの収入があるので


やはり、収入が増えていくことになります。


今後の戦略としては、個人で所有する不動産を売却していくことになりますが、


個人所有を名義だけ法人に変える方法もありますが、登録免許税と不動産取得税の税金がかかってくることと、


近い将来予定している、


資産の組み換えで、現在所有している不動産は売却を考えていますのですぐに法人に名義を変える予定はありません。


私はほとんどを現金での購入していますので、まだ収入と所得は少なく、


税金的にはそんない多くはなく、どちらかと少ないと思います。


ローンで購入している人は、収入と必要経費のバランスで手元に残る現金は少ないのに家賃収入は多く、税金をいっぱい支払っている人も多いと思います。


そのあたりの知識やスキルがないと経営は成り立たないのです。


サラリーマンをしながら１件ずつ増やして確定申告をしていた時から赤字になったことはありません。


やはり、不動産投資ではなく、立派な経営ですね。


法人を作ると社長ですしね。（笑

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所有不動産の件数が増えてきましたので、メインホームページの


一覧ページのレイアウトを変えてみました。


10年間こんな感じのレイアウトで所有不動産の一覧ページを作っていましたが、





こんなデザインにしてみました。




所有物件の中には、退去があり家賃が下がった不動産もありましたのでその購入時の家賃と途中入れ替え後の現在の家賃や利回りものせています。


下記、トップページの新着情報よりご覧下さい。

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使った現金をどれぐらい回収できているかの数値です。


100％で、その物件を手にいれる時に使った現金をすべて回収完了です。


私は6件目以外の20件分は現金で購入していますので、すべての物件を100％にしたいのですが、


次々と物件を購入するといつまでたっても全物件100％にはなりません。


不動産を買い始めた10年前の1件目の実質利回りは12％でしたので、


回収はゆっくりです。


12％と20％では、お金のスピードが違います。


お金のスピードは資産拡大の加速を助けます。


やはり、融資を利用した6件目のスピードがグンを抜いて早いですね


現金部分のみの回収率ですが、6年弱で440％も回収しています。


現金での不動産購入をしていますが、融資での不動産購入を否定している訳ではありません。


この数値だけをみると、融資を使って物件を増やしていたら


もっと早く資産の拡大ができていました。


まぁ同じ条件で物件を買えたらのはなしですけどね。


総　純利益　と　キャッシュ（現金）回収率 にて、詳細公開してます。

普段、忙しいと過去や未来や目標などを具体的に考える人は少ないと思います。


ポイントは具体的に考える、具体的とは数値化が必要です。


例えば、お金がほしい！！


これでは目標とは言えません。みんなお金がほしいと思っています。


いくらのお金をいつまでに欲しいかを決めるのが具体的な目標となります。


全物件の収支一覧


2014年12月終了時点の

私の過去の数値です。現金で少しずつ不動産を増やしていますので一気に家賃収入が多くなりませんが、


時間が経てばたつほど、資産と収入が拡大しているのがわかると思います。


過去の数値を見ることで今の自分の位置が確認できます。


今の位置がわかれば、次は未来に行きたい場所を決めます。


私は、現在キャッシュフローが月額100万円ですので、


３年後に月額200万円を目指したいと思います。


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2014年12月末　時点の所有する21件すべての収支を公開しています。


全物件の収支一覧へ





ほぼ現金で購入していますので、税金やリフォーム代も含めた購入総額から純利益を比較した回収率や


大家さんデビューした、2004年からの年別の一覧も公開しています。


これから大家さんを目指す人もすでに大家さんとして頑張っている人も参考になると思います。


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2014年8月


2014年6月に落札した17件目に引き続き、18件目を落札しました。


再建築も微妙な感じで、築年数も古い連棟式の木造建ての真ん中３つが競売になっていました。


ゴミも散乱しており、人気がなかったのか競売の期間入札に誰も入札がなく特別売却に流れていました。


その特別売却が開始されましたが、わたし以外の買い受け希望者はおらず


最低価格で落札することが出来ました。


立地も悪くはないですし、古さやボロさも私は気になりませんので、


3件いっぺんに350万円で手に入ったのはいい条件だと思います。






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１８件目、物件の詳細へ



6件長屋の真ん中3件ですが、一応道路にくっついている土地を持っているのは私だけとなりますので、


土地としても売りやすいのかと思っています。いや、真ん中だけ解体すると隣が崩壊しそうかも。。。


3件中2件はすでに住んでいる人がいたので、そのまま賃貸で住んでもらうことができ、のこり1件が元所有者さんがゴミを放置していましたので


片付けとリフォームをしました。


今回は、間取り変更も含めすべてを新品に変えるリノベーションをしました。


メインホームページにリノベーション前と後の写真を並べて公開していますので変化をご覧下さい。


１８件目、リノベーション後へ



不動産は、リフォーム次第でまったく別の不動産へ生まれ変わります。


この変化がとても楽しいです。


古ければ古いほど、ボロければボロいほど変化の振り幅が大きく楽しさも喜びも大きくなります。


しかも、安く買えるんですから。

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2014年6月


約2年ぶりに競売不動産を落札しました。


2年の期間があいたのは、特に理由はなく、ただ単に不動産への興味がなくっていたからです。

目標だった月額100万円の家賃収入を達成し、次の目標も見つからず、


ただただ専業大家さんとして、満室も続いていましたのでのんびりと暮らしていました。


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１７件目、物件の詳細へ





何もしない2年間でお金が貯まっていましたので、その現金を使って落札しました。


こちらの物件は、正直あまりほしい物件ではなかったので、


落札できたらラッキーぐらいの金額で入札したのですが、私を含め３件しか入札がなく、


みんな同じような入札金額で差額５万円に３件が集中していましたので、ホントラッキーです。


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2012年8月に落札した、競売不動産です。


またもや連棟式一戸建てですが、今まではと違い


道路も整備されており、再建築可能ですし、物件前には駐車スペースもあります。


室内は築年数も古く、いつものように汚れていましたが元所有者さんはすでに引越しをしており


空家でした。


この物件の周辺は私の実家に近く、小学生の頃は自転車で走り回っていた地域です。


大人になり、まさか大家さんとしてこの地域の不動産を購入するようになるとは夢にも思いませんでした。


貧乏な家庭で育ち、いつもお金はなく、成人してからも不動産とはまったく縁もゆかりない仕事と生活をおくっていました。


人生とは不思議なものです。



16件目の詳細のページを作りましたので、よかったら見てください。

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１６件目、物件の詳細へ



16件目は、こんな外観をしてる一戸建てです。





16件目以降の物件も順次、公開予定です。

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所有する全物件21件の詳細を順次、公開していきます。


15件目は、2012年3月に競売不動産で落札しました。


最寄駅は普通停車駅で、子供の頃の数十年前ですがプールがあり、自転車に乗って何度も遊んでいた、少し思い出のある駅でした。


数十年前ですので、そのプールもなくなり、駅前も再開発され新しくバスロータリーができきれいになっていました。


駅からも近く、敷地内に車も駐車できたこととゴミ屋敷だったので安く入札しましたら数千円差で落札できました。


落札の詳細などは下記のメインホームページで書いてますが、とってもラッキーな不動産です。



15件目の詳細のページを作りましたので、よかったら見てください。

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１５件目、物件の詳細へ



15件目は、こんな外観をしてる一戸建てです。






15件目以降の物件も順次、公開予定です。

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所有物件の一覧紹介です。後半戦


１２件目　318万円　総額331万円　家賃50,000円　純利回り18.1％




１３件目　428万円　総額458万円　家賃60,000円　純利回り15.7％




１４件目　272万円　総額287万円　家賃45,000円　純利回り18.8％




１５件目　236万円　総額336万円　家賃60,000円　純利回り21.3％




１６件目　184万円　総額272万円　家賃45,000円　純利回り19.8％




１７件目　224万円　総額236万円　家賃40,000円　純利回り20.3％




１８件目　359万円　総額558万円　家賃68,000円　純利回り26.9％




１９件目　170万円　総額350万円　家賃65,000円　純利回り22.3％



２０件目　自己使用のため詳細非公開



２１件目　200万円　総額260万円　家賃44,000円　純利回り20.31％



1件目を競売で購入し、大家さんデビューしたのが

2004年11月。


それからちょうど10年となる

2014年11月　で自宅を含め　21件の不動産29部屋を所有するまで拡大することができました。


正直な話、大家さんデビューした10年前には、ここまでの規模に大きくなるとはイメージできていませんでした。


自分ができることを、ひとつずつ、ひとつずつ、こつ、こつ、一歩、一歩


続けた結果です。


これからお金持ちを目指そうとしている人は、

いきなり大きな目標を目指しても達成は難しいかもしれません。

小さな目標の達成の積み重ねが大きな目標へとつながります。


私は決して諦めることはしませんでした。


1件、家賃5万を手に入れる。

この小さな目標を達成させること。これを繰り返すだけです。


難しくはありません。


ただ難しいのは、自分の考え方を変えること。

行動をする勇気。


これだけです。

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所有物件の一覧紹介です。前半戦


１件目　406万円　総額487万円　家賃68,000円　純利回り12.8％




２件目　335万円　総額351万円　家賃52,000円　純利回り13.9％



３件目　自宅用、区分マンションのため詳細非公開



４件目　550万円　総額637万円　家賃80,000円　純利回り12.7％




５件目　160万円　総額171万円　家賃42,000円　純利回り29.3％




６件目　3,900万円　総額4,300万円　家賃461,000円　利回り12.8％




７件目　428万円　総額488万円　家賃62,000円　純利回り15.2％




８件目　126万円　総額135万円　家賃54,000円　純利回り47.6％




９件目　318万円　総額494万円　家賃68,000円　純利回り16.49％




１０件目　123万円　総額134万円　家賃30,000円　純利回り26.8％




１１件目　157万円　総額227万円　家賃42,000円　純利回り22.13％



より詳しい詳細は、下記、メインホームページへどぞ
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年収公開と未来予想ページを追加しました。
※外リンク　メインのホームページ

喉元過ぎればなんとやら


と言いますが、大家さんデビューして10年間、あっという間でしたね。


不動産投資にもいろいろな手法がありますので、どんな方法が自分にあっているのか、


不動産自体が合わない人もいますので、自分にあった方法で続けられることが大切です。


途中でやめてしまうと意味がありません。


ダイエットですら、続けられないとリバウンドして元の体型に戻ってしまうのです。


調理師をやめて、営業職に転職してから私もプクプクと太り出し、


20歳の頃は173cm、58kgのモデル体型だった私も、ピーク時には、20kg増えた

77kgまで太りました。


今年の夏ぐらいから徐々に食事量を減らし、出来るだけ歩くようにすると


今は、62kgまで減らすことができました。この体重を数ヶ月維持しています。


急な運動や極端な食事制限などをせず、普段の食事を少しずつ減らし、野菜を多めに変え、ゆっくりと痩せることができました。


この方法なら、痩せた今の体重を無理なく維持できそうです。


ダイエットですら、続けるためには無理をしてはいけません。


特に不動産投資は、長期的な投資です。


続けられる方法を探し、自分にあった方法を探して見てください。


諦めずに、少しずつでもいいので続けることが重要です。


実は、この続けることが一番難しかったりしますので、成功できる人が少ないのかもしれません。


ブログでも年収を公開していますが、記事はどんどん更新されていきますのでメインのホームページに新ページを追加しました。


続けるだけで、私の年収程度は誰にでも達成できるレベルです。


諦めずに、くじけずに、続けること



※9件目、強制執行の競売不動産　ゴミ屋敷からのリフォーム後

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