2015/2/1  21:12

5件目、12月退去からの入居  5件目、通常売買リフォーム済不動産
2008年3月に購入した、5件目のこちらの不動産。

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7件目以降、すべて木造の一戸建てを購入するきっかけになった不動産でもあります。


それまでは、区分所有マンションと1棟ものマンションを買っていました。


2008年、購入の数年前に売主さんが400万以上かけてフルリフォームしたばかりの物件でとても綺麗でしたが、


少しお金をかけて、和室を洋室にしたり、フスマを洋室に合わせて扉に変えたり、クロスや床を張り替えたりと


40万ほどかけてリフォームする予定で見積もりをしていたのですが、


かなり状態が良かったので、原状有姿を条件に敷金礼金ゼロ、家賃も相場より安く募集すると、


数日後には入居申込みが入り、ハウスクリーニングすらしないまま入居となりました。


退去された入居者さんは、ワンちゃん1匹と7年ほど住んでいただき、退去後のリフォームを覚悟していたのですが、


7年前とまったく変わらない状態でしたので、


これまた、原状有姿を条件に7年前とまったく同じ条件で募集をしたところ、


2週間ぐらいですぐに入居者さんが見つかりました。


築年数は40年ほどたっていますが、この物件のポテンシャルの高さを感じます。


立地条件はあまりいいとは言えません。


しかし、地域柄、他エリアからの入居希望者は少ないのですが、同じ町名やとなり近所からの引越が多く、前回も今回も同じ町内での引越しでした。


大阪でも岸和田市と都心部ではありませんし、最寄り駅もさびれた普通停車駅です。


物件横には線路も走っており、電車が通る度に振動と騒音がひどいです。


それでも、安くてきれいな部屋は決まる。ようです。


この不動産、7年間所有して、リフォーム代がゼロ円です。


鍵を不動産業者まで持っていき、その場で賃貸借契約に署名捺印して


契約完了です。


この物件が手に入ったのはラッキーです。

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2015/1/21  10:04

5件目のリフォーム済み通常売買、入居申込み〜  5件目、通常売買リフォーム済不動産
こないだ、リフォームの見積もりをしたばかりの5件目のリフォーム済みの通常売買で購入したこちらの物件。


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見積りも終わり、ふすまと畳の表替えをしようと思っていた矢先に入居申込みです。


うれしぃ。


現在の募集条件は、原状有姿でリフォームなしで礼金敷金ゼロなので、


このまま決まればリフォームをしなくていいのですが、ふすまや畳が傷んでそうだったので見積りをしてもらうために職人さんに現地を確認してもらっていますので、


このままリフォームなしは、なんだか悪い気がします。。。


でもお金かかるし。。。


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2015/1/19  0:21

2度手間なリフォーム見積り  5件目、通常売買リフォーム済不動産
購入時、すぐに入居していただき7年近く住んでいただいたのですが、ワンちゃんを飼っていたのに


とてもきれいな状態で退去されました。


手を抜き、そのまま何もしないで貸そうと思っていたのですが、


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写真では少しわかりずらいかもしれませんが、2階の湿気がひどいみたいで


押し入れのふすまが波打っており、張替えが必要です。


おそらく下地もやられているそうで、ふすまと畳も傷んでおり、


最低でもこの2箇所はリフォームが必要なのです。


ネットで調べた、ふすまと畳の表替えが異常に安いリフォーム屋に見積もりをお願いしたのですが、


ふすまは下地がやられており、新しく作ると1枚6,000円、下地をやりかえ表を張り替えると5,000円。


畳も中が傷んでおり、新調が必要だと言われ、一枚8,500円とのこと。


高いです。初めての業者はダメですね。素人なら言いなりで新しく交換するのでしょうが、


私はそんなことしません。


ふすまと畳の表替えだけだったので、ネットで激安の業者に見積もりをお願いしてみましたが、


いつもお願いしている業者さんに再度見積もりをお願いすることにしました。


二度手間でした。


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2015/1/5  13:37

12月末で退去のあった、5件目の連棟式一戸建て

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年末より、ちょこちょこと数件の問い合わせがあります。


7年前の購入時もリフォームやハウスクリーニングも何もしないで


原状有姿で家賃も安く、礼金ゼロ で募集したところ、すぐに入居者さんが決まりました。


今回も、前の入居者さんがとてもきれいに使っていただいたので、


リフォームなしで条件を安く募集を開始していました。


このまま決まると 楽チン でいいのですが。


不動産屋さんからの問い合わせの件数、反響が多い場合は、条件がライバルより安く、案内までいけます。


入居希望者さんを案内までもって行ければ、あとは室内などのリフォームが勝負となりますが、


私の場合は、安い家賃帯の物件でもきちんとリフォームしていますので、


だいたいは決まります。


安く仕入れ、いいものを安く売る。


間違いのない商売の方法ですね。


付加価値を付け、どこにもない商品に仕上げ高く売る。これも成功するための方法だと思います。


でも、根っからの貧乏性な私は、


不動産を安く買い、節約したリフォームできれいに仕上げ、家賃を安く貸す。


10年間続けてきた、この方法があっているみたです。


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2015/1/4  0:17

5件目、利回り30%一戸建て、退去後の室内  5件目、通常売買リフォーム済不動産
約7年近く住んで頂いた、5件目の連棟式一戸建て。


退去となりましたが、かなりきれいにご使用いただき、7年前と変わらない室内でした。


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7年前の購入の数年前に元の所有者さんが水回りやフローリング、窓、玄関扉など、400万近いリフォームをされていました。


それを160万で手に入れれたのはラッキーでした。


元所有者さんの親戚の方が住んでいたのですが、急に亡くなり


手放すことになり、私のもとにやってきてくれましたので、大事に運営していきたいと思います。


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2014/12/29  0:15

5件目、利回り30%一戸建ての退去立会い  5件目、通常売買リフォーム済不動産
2008年3月に購入した、利回り30%の連棟式一戸建て、


購入当初より7年間、住んで頂いていた入居者さんが退去となりました。


ワンちゃんのペットも飼っており、かなりの汚れ具合と修繕を覚していたのですが、7年前と変わらぬ姿でお出迎えでした。


2度ほど雨漏りで修繕をしていますが、それ以外は当時のままです。


また、このまま貸しちゃおうかしら。


所有物件で1番遠いので、リフォームの見積りも


めんどう、、、


年が明けてから考えます。


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2014/12/20  14:12

5件目、利回り30%の退去が決定  5件目、通常売買リフォーム済不動産
皆さんの大家さんブログを読んでいると、


この12月の年末に退去の報告を見かけます。


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2008年3月の購入時から7年近く住んで頂いていた入居者さんの退去が決まりました。


前回の記事
久しぶりの悲しいお知らせ


まだサラリーマンだった頃に、この優良不動産を手に入れることができました。


この物件を手に入れる前までは大阪市内の都心部の区分所有マンションを買っていました。


5件目に買ったこの物件は、古い木造で地方都市の少し不便な立地ではありましたが30%近い実質利回りがあり、家賃も安く設定したこともあり入居者もすぐに見つかったことがヒントとなり、


7件目以降は、2流立地の古い木造の高利回り不動産に変えて行くことで、


キャッシュフローが加速し、今にいたります。


この物件との出会いが私の経営戦略を変えるきっかけとなりました。


行動を続けることで次のヒントが生まれることもあります。


何もしないと何も起こりません。

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2014/12/4  0:06

久しぶりの悲しいお知らせ  5件目、通常売買リフォーム済不動産
2008年3月(平成20)に通常売買で購入した


5件目の連棟式一戸建て の入居者さんより退去するかもと連絡がきました。


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12/2(火)20:00 過ぎに連絡があり、なんか設備のトラブルなのかと思ったのですが、退去の連絡でした。


母親が倒れ、実家に戻らなくてはいけなくなりそうで、今週末、兄妹で話し合って誰が実家に戻るか相談するそうなのですが、状況から入居者さんが戻ることになりそうなので、取り急ぎ連絡をいただきました。


急いで連絡をくれた理由は、退去時の日割り家賃ですね。


賃貸借契約書では、退去は1ヶ月前連絡で日割りの精算はしないないようになっており、

12/2 での退去連絡では、翌年の1月分の家賃も発生する契約になっています。


その旨を伝えるとなんとか日割り計算してほしいとのお願いでした。


最終的な決定は今週末なのですが、


すでに頂いている12月分が最後の家賃で、1月分はいりませんよ。


ということをお伝えしました。


数日差で1ヶ月分も余分に家賃が発生するのは、入居者さん側から考えるとおかしな契約内容だと思います。


私は、退去はケースに合わせて、日割り家賃を免除することが多いです。


きちんとお家賃を頂いていた優良な入居者さんには、お礼の意味も込めて、


あまり細かいことは言わないです。





この物件は、購入後すぐに入居者さんが決まり、ずっと住んでいただいていました。


途中、雨漏りが2度ほどあり補修しましたが、きちんとお家賃をいただき、


購入総額も170万と安く、利回りも30%近かったこともあり、


この6年で200%ほどの340万を回収できています。


退去のタイミングで売却をしてもいいのですが、まだまだ稼いでくれそうなので


もうしばらくは保有しようかと思っています。


今後の投資戦略は考え中ですので、またブログ等で書きたいと思います。



あ、そういえば


購入当時は、まだサラリーマンで岸和田の事務所にて働いていたのですが、今は岸和田とは縁がなく、


購入後、一度も行ったことはありませんでしたので、久しぶりに岸和田に行くことになりそうですね。


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