2014/6/7  10:41

2件入札、競売不動産  分類なし
引き続き、2件の競売不動産に入札していました。


結果は、、、、



本命に1件は、1位と30万差で ざんねんでした。



もう1件の方は、 1位との差 250万・・・



これは、かなりの想定外の落札価格でした。



落札者が個人さんでしたので、おそらく相場とは関係なく高額での確実な落札を狙ったら、相場すらわからない素人さんが落札したかの



どちらかだと思われます。


競売不動産での入札・落札のこつは、


「事務手続きを淡々と継続する」



です。


また現地調査を繰り返し、次回の落札を頑張りたいと思います。



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2014/5/31  15:01

第1回、元所有者との交渉  分類なし
先日落札できた17件目の競売不動産ですが、


売却許可決定がおりました。許可決定がなされてから約10日後に確定し、


翌日ぐらいに代金納付手続きに必要な書類が発送されます。


まだ所有権移転の手続きもできていませんが、物件内に住んでいる所有者さんと今後について話し合いをしてきました。


所有者さんの希望は、このまま賃貸で住みたい。家賃は現在の収入だと4万が限界とのこと。


現在の状況は、


物件の名義人である、男性と同居人として女性の2人で住んでいます。

おそらく男女の同棲な感じでした。


所有者さんは現在無職ですが派遣の仕事は決まっているそうです。

同居人の女性は、現在派遣の仕事をしており月収は10万ほど。


うーーーん、確かに現状では家賃の4万円もギリギリな支払いです。


最寄り駅は、大阪市営地下鉄の駅から徒歩約12分

木造2階建て、46uの3DK。


相場家賃は、5万前後 ぐらいでしょうか・・・


リフォームなし、空室期間なし、長期で住んでもらえる可能性大。


うーーん、


家賃4万円は明らかに相場家賃よりも安くはあります。

ワンちゃんも飼われています。


収入的にこれ以上家賃を上げても滞納されては意味がありません。


2人とも話し合いのできる常識的な感じでしたし、このまま住んでもらっても良さそうとも感じました。


と、いうことで


家賃4万円で、入居者審査をすることにしました。


入居の条件は、賃貸保証会社との契約とし、早速審査のために入居申し込むを書いていただくことになりました。


賃貸契約のための連帯保証人もご用意できるとのことなので、月収が低いのが問題になりそうですが、保証会社の審査を待ちたいと思います。


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2014/5/26  18:49

明け渡し交渉開始!?  分類なし
皆さん、コメントありがとうございます。


17件目となる、競売不動産を落札できましたが、


まだ、開札結果が出たばかりですが交渉が進んでいます。


売却許可決定も確定していませんが、先方より連絡があり、週末に一度会って


話し合いをすることになりました。


私の本業は、家主です。


不動産を安く購入し、リフォームをして入居者を探し家賃をもらうのが仕事です。



自宅を競売にて所有権を失う元所有者さんたちも、どこかに住まなくては行けません。



新しく住む場所を探すために、敷金礼金、不動産屋への仲介手数料、日割り家賃や前家賃など、賃貸契約するためには


ある程度のまとまったお金が必要で、


しかも、今と同じ広さや間取りで探すとなると家賃の決して安くはなく、


ほとんどの元所有者さんは、今より狭かったり、立地が悪かったりと


条件は悪くなります。


借金が返せなくて自宅や不動産を競売にかけられるわけですから、


当たり前といえばそれまですが、、、、。


そんな元所有者さんたちも、住む場所が必要です。


どのみち、家賃として毎月お金を支払い、引越しにはお金がかかり、条件も悪くなるのであれば


そのまま住めれば、元所有者さんたちにはメリットが大きいと思います。


競売不動産を落札するプロの業者は、ほとんど9割以上が転売を目的としています。
※この理由はまた今度に



大家さんの私の立場としても、元所有者さんは長期の入居が見込めるメリットがあり、リフォーム費用と入居者募集期間に発生する空室リスクを考えれば、


家賃の設定次第では、そのまま住んでもらうほうがメリットが大きい場合があります。


一度目の交渉ですので、まずは相手さんの希望を聞きたいと思います。


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2014/5/20  23:28

速報〜  分類なし
なんと、


約2年振りとなりますが、


競売不動産を落札できました〜〜


2012年8月に手に入れた不動産を最後に、新しい物件を購入できていませんでしたので、


なんだかお久し振りです。


この1年ぐらいは、競売市場を含め、不動産を探すこともしていなかったので


再開してすぐに落札できたのは、うれしいです。


3件同時に入札していたのですが、一番ダメ元で低い金額を入札していた物件を落札できたのと、2位との差が数万円と僅差と


ダブルで嬉しいです。


また、手続きが進めば、報告します。


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2014/5/9  23:55

直結給水方式の工事完了  分類なし
受水槽のタンクから漏水があり、


これを機に直結式に工事をすることにしましたが、入居者さんとの調整もとれ、


工事が始まりました。


クリックすると元のサイズで表示します
これが、現在使用しているポンプです。

これを直結に変えたのが、こちら

クリックすると元のサイズで表示します

この後にアルミできれいに覆うそうですが

なんか、簡素というか、ちゃちいというか・・・



いらなくなった、ポンプ2台

クリックすると元のサイズで表示します



受水槽とつながっていた水道管

クリックすると元のサイズで表示します


こちらも、直結にかえると

クリックすると元のサイズで表示します

こちらもシンプル。


これから、1階にある大きな受水槽は撤去する工事があるのですが、


ここで私は現場を離れました。


工事後の水圧の検査も問題なく、というより逆に水圧が強くなりました。



工事代金はかかりましたが、水圧も強くなり、水質も安心になり、毎月かかっていたポンプ可動の電気代もなくなり、いいことだらけです。


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2014/5/1  22:38

直結給水方式へ交換  分類なし
小さな一棟ものマンションの漏水修理ですが、


一番安く早い方法は、故障箇所の1F受水槽内ボールタップの交換なので、


修理はタップの交換にしよと思っていたのですが、


直結給水方式への切り替え工事をすることにしました。


見積もりをお願いした水道屋さんの話では、


私の一棟ものマンションもそうだったんですが、


大阪市内は、水圧が強く、現状の水道設備のまま工事ができるそうです。


基本的には水道設備は既存のものを使い、直接つなぐ箇所だけ増設する感じらしいので、工事費用が安くすみそうです。

※といっても、10万20万ではできませんがw


水道水の衛生や管理費用も考えると直結給水方式のほうがメリットが大きいため、


少しお金はかかりますが、直結式に工事することにしました。


工事中は断水しますし、工事完了時は水質や圧力検査をしなければいけませんので、数件の入居者さんの協力が必要なので、業者さんと入居者さんと調整してから工事日を決めたいと思います。



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2014/4/25  20:28

競売不動産へ入札  分類なし
前回に続いて、競売不動産に入札していました。


しかも、今までで最大の3件同時入札です。


1件目、


1位と100万近く差がある惨敗。


前回も1位とは100万の差がありました。


私が入札する価格帯は500万までの小さな不動産ですので、100万差はかなりの金額差と言えます。


しかし、実は前回も今回も1位とは100万円もの差がありましたが、私は2位でした。


1位がかなり高く入札している感じです。


私が1位なら、100万差で落札できても、なんだか損をした気分になるので、嫌です。


2件目、


1位との120万差。。。


これは、想定内。今の開札は3位までしか入札者の名前を読み上げないので


自分が何位なのかは分からずですが、おそらく下位なのは間違いがないでしょう。




3件目、



1位との15万差、、、、ほしぃ。


これも、想定内の落札価格ではありましたが、もうひと声たらずに落札できませんでした。



また次頑張ります。


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2014/4/23  21:22

ボールタップ交換  分類なし
ハリーさん、コメントありがとうございます。

ハリーさん、自分で修理できるのはすごいですね。私は最近は業者さんに丸投げで・・。

大家さん当初は、楽しさもあり自分でできることは、頑張ってたんですが、今ではプロにおまかせです。



漏水の原因であった、受水槽のボールタップの交換の見積がきました。

2.5万円でしたが、高いのか安いのかわかりませんが修理をお願いしました。

2014/4/20  19:41

漏水の見積もり  分類なし
ハリーさん、アドバイスありがとうございます。


漏水は、修理が完了した証明を発行してもらえば、

過去にさかのぼって、減額してもらえるみたいですね。


築年数の古い、一般的な一棟ものマンション4階建て以上は


1階に受水槽(貯水槽)のタンクを設置し、一度そこに水を貯めます。


そのタンクからポンプを使って一度屋上に水を上げ、そこから各階に供給する仕組みになっています。


昔は、水道の水圧が弱く、直接つないでも4階以上には水が上がらなかったそうです。


しかし、最近は自治体や地域差はありますが、5階ぐらいまでは


直接水道管につないで供給する、直結給水方式ができるようになりました。


直結給水ができる条件が整っているのであれば、受水槽方式にするメリットはなく、デメリットしかありませんので、直結式となります。


築年数の古い建物は、受水槽式で維持コストとして、

1、毎年1回の受水タンクの清掃
2、毎月ポンプ使用の電気代
3、受水槽、ポンプの故障

とお金がかかります。


今回の故障をきっかけに、直結式に改修したいのですが

これがまた、結構なお金が必要なので見積もりを依頼していますが、

たぶん、しないと思います。


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2014/4/17  23:00

こっそりと入札  分類なし
半年ぶりに競売不動産に入札していました。


結果は、1位と100万以上も差がありました。


うーーーん、残念です。


また次、入札します。


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2014/4/15  20:46

漏水の原因  分類なし
水道屋さんに連絡をして、現地で待ち合わせをしました。


約束の時間に行ったのですが、水道屋さんは朝がはやぃ・・


すでに現場に到着して、調査も終わっていたみたいで、説明をうけます。


クリックすると元のサイズで表示します


水道メーターがずっと回っています。



クリックすると元のサイズで表示します


ポンプに異常はありません。



ということで裏においてある大きな受水槽へ行くと、


クリックすると元のサイズで表示します


下のコンクリートが濡れています。


受水槽のふたを開けると、


クリックすると元のサイズで表示します


タンクの水量をコントロールする弁が壊れていました。



水道屋さんの話だと、この弁は故障しやすいそうです。


トイレのタンクと仕組みは同じで、タンクの水がいっぱいになると浮きが上にあがり、給水もとまります。


この弁が故障すると、ずっと給水が続き水が出続けます。


流れ出た水はじゃぶじゃぶと漏れていましたが、受水槽は人目のつかない裏にあり、したもコンクリートでそのまま外の溝に流れていたため、水たまりなどもできず、誰も気がつきませんでした。


このケースはよくあるそうです。


この弁を交換すれば修理できるので、見積もりをお願いしました。


その他の物件では、ほとんど問題やトラブルは起こらないのですが


この小さな一棟ものマンションは、

家賃滞納
下階への水漏れ×2回
騒音トラブル
隣りの駐車場へタバコポイ捨て
共用廊下へのタバコポイ捨て
ゴミ出し
火事、ひと部屋全焼

今回の受水槽の故障


たまたまなのか、一棟ものはトラブルや問題がよく起こっています。


他の物件の区分所有マンション、一戸建て、は手間があまりかかりません。


これも所有し経験して初めてわかることなので勉強になります。


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2014/4/12  23:28

漏水か・・・  分類なし
先日、水道局より


異常水量のお知らせが来ました。 


内容は、前年の同月と比較して3倍弱を水道メーター検針しました。漏水の可能性がありますので、早急に調査してください。調査費用はお客さまのご負担です。



住居6部屋の小さな一棟ものマンション以外の物件の水道代は


入居者さんが支払っているので、水道局からメーター検針、請求書は私のところにきません。



実は、確定申告をした際に、この物件の水道代が1.5倍になっていることは気がついていました。


ただ、8月に新しい入居者さんも入り、たくさん水道使っているのかな・・・


と深く考えていませんでした。


お知らせがきて、過去の検針の数値をみると、毎月30〜40㎥ たっだものが


12月90㎥、1月100㎥、2月99㎥、3月105㎥ と2倍から3倍までに増えていました。


水道代の請求金額は1.5倍だったのですが、使用水量はかなり多く、検針のお知らせをきちんと見ていなかったので、気がつきませんでした。



ちょっと、反省です。


すぐに水道業者さんに連絡をいれ、一緒に現地確認をしてきます。


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2014/4/8  22:27

春先、恒例の例のアレがきました  分類なし
この間、確定申告で税金をいっぱぃ支払ったばかりなのですが、


いつものアレ、固定資産税の納付書が大量に送られてきました。。。


ついでに国民年金の納付書も届きました。


本当に私たちが65歳になったときに、年金もらえるのかしら・・


どうも信用できないですが、強制的に納付書は送られてきます。


かなり前ですが、ずっと会社員でしたので厚生年金を給料天引きでした。


転職のあいだに国民年金の期間があり、支払う感覚もなく、納付していませんでした。


すると鬼のような督促が何度も届いた記憶があります。


転職のあいだの数ヶ月間だけだったのですが、取り立てるのはきちんとするのに、年金を支払っていた記録はどこかになくすような組織なので、


どのみち信用はしていません。


ですが、納付しています。


私の個人的な考えは、国が年金で老後を保証するのではなく、貯蓄や投資リスクも含め個人の責任するべきだと思いますが、


これをすると生活できない人が増え、結局生活保護などで無駄な税金が使われるんでしょうね。。。


話が脱線しましたが、所得税、固定資産税も年金も支払いますよ〜


納税は国民の義務ですから。


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2014/4/6  13:53

現金投資の回収率  分類なし
クリックすると元のサイズで表示します

2012年6月から、約2年後の

2014年4月の最新版の回収率です。

かなり、回収が進みました。


物件価格が安く、家賃も取れる物件、高利回りの物件の回収率はすごい数値です。

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2014/4/5  21:21

現金投資のメリット  分類なし
2012年6月、時点の投資金額の回収率です。

クリックすると元のサイズで表示します


私の基本的な投資方法は現金での買える範囲の物件を購入する、現金投資です。


不動産投資の多くは、金融機関からお金を借りて不動産を購入する、レバレッジ投資です。


それぞれにメリット、デメリットがありますが


不動産は価格も高く、自己資金のみでは買えないと思っている人も多いのも理由です。


現金投資をしていると、

自分の使ったお金が返ってくるだけなので、意味がないのでは?

と質問がくる場合もあります。


本当にそう考える人は、少しお金の勉強が足りないかもしれません。


最初に購入した、1件目の現金投資総額490万 
※リフォーム代や税金など全ての諸経費を含めた金額


全額の回収に約7年と9ヶ月と長い期間かかっています。


この投資金額の回収に長期間が必要で、


手っ取り早くお金がほしい人たちにとっては、とても待てる時間ではないのでしょう。


投資金額の全部を回収したあとは、ただでこの物件が手に入ったと同じ意味と考えれば、


ただで手に入る不動産は、将来何件まで所有できると思いますか?


答え:何件でも好きなだけ


単純な考え方ではありますが、永遠に物件を増やすことができます。


この単純は方法で、私は10年間と時間はかかりましたが15件の不動産を現金で手に入れることができました。


この単純で基本的なお金と投資の方法がすべてです。


この単純な方法には、まだメリットがありますが、また次回に。

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