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2004年11月に初めて物件を購入し大家さんデビューしこつこつと実績を積んだことを評価され、とてもうれしく思いました。
その大家さんとしての経験と実績をレポートにまとめました。
8年で手取り月収家賃100万獲得プロジェク始動!

※こちらの記事にコメントはご遠慮ください。各記事にコメントお願いします。

2015/1/17  11:55

20年前の想い出  分類なし
20年前のこの日は、ちょうど20歳でした。


当時は、長野県のスキー場にあるペンションで調理師として短期のアルバイトをしており4ヶ月ほど長野県に住み込みで働いていました。


20歳でしたので、成人式に出席するために実家のある大阪府の枚方市に戻っていました。


無事に成人式も終え、また長野県に戻る予定で実家で寝ていると


阪神大震災が発生しました。


実家は5階建てのRC造の1階で丈夫な構造でしかも1階でしたが、それでもかなり揺れました。


びっくりして飛び起きてしまうほどでした。


あれから20年、いろんな変化があり今の私があります。


これからの20年、どう生きるかが大切です。


ご冥福をお祈りします。

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2015/1/12  12:28

ふるさと納税の特典が到着  分類なし
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去年の年末のブームにのって、初めてふるさと納税をしてみました。

自分の所得ではどのくらい納税すればいいのかもわからなかったので、

とりあえず15,000円を納税してみました。


ネットをみて、なんだかお得そうなところを5分ぐらいで決めて、クレジット決済でパパッと手続きを済ませたのですが、


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受付をしました的な返信も一切なく、本当に納税ができてるのかも不安で、

カード履歴をみると15,000円分の決済はできてたので、手続きは進んでいるのだろうと思っていました。

お正月も挟んだので、手続きしてから1ヶ月で1/10(土)にお米が届きました。


無洗米のこしひかり30kg。お得なような気がしたの即決でふるさと納税したのですが、ワタシお米の相場も知りません。


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ちゃんと、精米も1/7にされているみたいで、すごいですね。


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今年は収入も所得も大きく増える予定なので、もっとふるさと納税を活用することになると思いますので、


ちゃんと特典を調べないとダメですね。


ただ、食べ物系はワタシあまり食べないので腐っちゃいますし、


何がいいんだろうか。。。


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2014/12/24  21:50

ツリー飾ってみたの  分類なし
街はクリスマスで浮かれています。


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自宅が梅田に近いため、少し用事で出かけると梅田を通るのですが


人、多すぎです。自分で選んで買ったマンションですか、、、、


私もクリスマス気分を味わうために、押し入れからツリーを引っ張りだして飾ってみました。


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2014/11/1  0:11

主任者の更新  分類なし
先日、宅建の試験がありましたが


私は、2度目の更新の案内がきました。

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早いもので宅建の試験を受け免許を取って10年もたったのですね。


かなり勉強して苦労した記憶しかありませんが、1発で取れてよかったです。


あの猛勉強をもう1年すると考えただけでゾッとします。


来年から名前も変わり、難しくなると噂ですが、


不動産仲介の仕事や独立を考える人にとっては、必須の国家資格ですが



大家さんにとっては必要のない資格です。


10年前の私も、大家さんを目指していましたので取る必要はなかったのですが、


不動産にたずさわるようになり、より深い理解と知識を学びたいと思い資格にチャレンジすることにしました。


その後仲介の仕事では大活躍の資格でしたので、合格してよかったです。


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2014/8/27  1:59

穏やかに豊かに  分類なし
穏やかに豊かに生きたい。


今の目標です。


これが簡単そうで難しいんです。


地主さんと境界立ち合い


こちらの記事でお会いした、お金持ちの地主さんのような 穏やかな人間になりたいと思ったのですが、


これがなかなか、、、


ちょっとしたことで、すぐにイライラしたりしてしまうのです。


今日も、所有権移転手続き中の18件目の占有者である、生活保護の人へ状況を確認するために電話したのですが

この人が、まったく状況を理解しておらず、何度説明してもわかってくれません。

頼りの生活支援の担当もやる気がなく、どうしたものか・・・


家主として提示した条件は、

48u3DKで家賃4.2万


この地域では十分に安い家賃ですし、生活保護の家賃補助にも十分対応できる家賃を設定したつもりです。


大阪市なら単身者の家賃上限が4.2万です。その隣の市で人気のエリアでもあります。


家賃補助は市が生活保護費とは別で支給するのでいくらの家賃でも関係がないのですが、


この入居者は、なぜか 家賃が高すぎる、3万にしてくれ。


と言ってきています。


意味が分かりません。私は家主として相場家賃を考えて決めた家賃ですので、決して高い金額でもありません。


この手の人は、何かとトラブルを起こすことが多いので、本来は住んで欲しい人ではありません。


しかし、病気もあり引っ越しも大変だから、このまま住みたいと言ってきたのは本人なのですが、その本人がこちらに協力するつもりはないようです。


私もこれ以上、振り回されるのに付き合うわけにはいきませんので、強制執行を断行するつもりで手続きを進めることにしました。



が、もう一度 役所の生活支援の人と話をして下さいと伝え、生活支援へも手紙をだし、退去になるか、そのまま住むことになるかは別にして、現在の状況を伝え、なんとかしてくれるようにお願いしてみます。


このままでは、この人は住む場所をなくすことになります。


穏やかに豊かに生きたいです。

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2014/8/20  0:04

コメント欄について  分類なし
皆さん、コメントありがとうございます。


今までは、コメントを頂いても許可制にしていたため、


その許可を私が忘れることが多々ありました。すいません。


許可制にしたのは、以前はいたずらコメントが多数あったためでしたが、ここ数年は、いたずらもなくなったので、許可制をやめることにしました。


どんどんコメント下さいね。


ここ重要!!



TOP記事に固定している メディア掲載 には、コメントしないでください。

ここへのコメントは削除します。


お手数ですが、各記事にコメントお願いします。



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2014/8/3  20:47

個人事業税  分類なし
今年も来ましたね。


税金!


法人化(株式会社)をしていないので、個人事業主として確定申告すると



この夏の時期に、個人事業税の納付通知書が届きます。



なぜか、去年の10倍近い税金が来ました。


所得は、数百万ぐらいしか上がってないはずなんですが、



毎年、毎年、税金が高いですね。


去年ぐらいから、慌てて節税を考えだして、青色申告の申請をしたりと


対策を開始したのですが、ずべて後手後手になり、


新規で不動産を購入していなかったりで、経費もあまり使っていないなど、


すべてが、マイナスに働いている感じです。



手に入れたキャッシュフローを再投資し、


毎年、不動産の所有権数が増え、


毎年、所得が増える仕組みができていますので、本格的な節税を実施しなければ


税金を払うために、不動産を増やしているみたいです。


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2014/8/3  7:15

ボロ物件のリフォーム  分類なし
先日、落札できた 古い木造の長屋


空室の部屋の内部に大工と一緒にリフォームの見積もりをするために、現地に行ってきました。

内部は、こんな感じです。

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元々、築年数は古く、お風呂もない物件でしたので


経験的にある程度のリフォームは覚悟していましたし、ゴミが大量に放置されているのも想定内です。


使えるものや箇所があれば、できるだけそのままリフォームせずに利用し


費用をおさえるようにしてきました。


使えそうなものがあればです。。。


今回は、全滅でしたね。全リフォーム決定です。


まぁ、これも想定内といえば、想定内なんですが、


もう少しリフォーム代が節約できるのかな〜と期待していたのに残念です。


2階建て、35uの3DK これを2LDKに間取りをかえ、お風呂の増築、そのた全取っ替え、予想見積もり金額は150万。


これは、私にとっては、かなりの高額リフォームとなりそうです。



3件中、2件に入居者さんがいたので1件のみのリフォームです。


年間、想定家賃が4万×12×48万円

リフォーム代が150万

48÷150=32%


利回り32% は悪くない数値ではありますので 良し としましょう。



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2014/8/1  0:07

友人宅に不動産競売の執行官が  分類なし
私は10年以上、不良債権処理である競売不動産にたずさわってきました。


10件以上の不動産を競売にて落札し所有しています。


そんな私ですが、先日友人より、裁判所の執行官から連絡がきて、退去をしなくてはいけない。どうすればいいの?


と、相談がありました。


話を詳しく聞いてみると、賃貸で住んでいるのですが、その不動産が競売にかけられ、執行官やら、不動産業者やら、いろんなところか連絡がくるとのこと。



友人は、そのまま賃貸で住みたいのですが、権利関係を調べると


競売にかけられた場合、新所有者に対抗はできず、出ていかなければいけませんでした。


大阪市内のいい場所のファミリータイプの分譲マンションですので、


入札してくるのは、プロの転売不動産です。


希望はかなえられそうにありません。私のような家主では、落札価格と家賃との比較する利回りが低く、あまり入札の対象とはなりずらい条件でした。


その後裁判所の執行官がきて、室内の写真をパシャパシャと撮って帰ったそうです。


大阪だと執行官の調査から順調に手続きが進んでも半年後に競売の入札が開始されますので、11月〜12月ぐらいだと思います。


友人には、新所有者次第だけど、ほぼほぼ退去しなくてはいけないことになるのでそのつもりで、今後のことを考えた方がよいとアドバイスしました。


ただ、新所有者が決まって、そこから半年間の猶予はありますので、


競売の手続きが進み、新所有者から連絡が来てからでも引っ越し先を探しても十分な時間があるので、しばらくは様子を見るように言いました。


これは、本当に珍しいですね。直接の友人がまさか競売事件にかかわることになるとは。


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2014/7/28  7:50

特別売却物件、もう入居者決定!?  分類なし
先日、落札できた


競売の特別売却物件ですが、


落札後、その足で物件に行ってきました。すると3件中2件は住んでおり、1件だけが空き家でした。


いきなりですが3件中、2件の入居者が決まりそうです。


元々住んでいた人たちで、1組は通常の賃貸借でそのまま賃貸することになり、


もう1組は、元所有者さんのお父さんが住んでおり、そのまま住みたいということなので、現在の収入を聞くと病気のため働けず生活保護を受けているそうです。


住居費の負担などを確認するため、直ぐに市役所に電話をしました。


役所の方も、現在の状況は知っており、引っ越しをしなくてはいけないと考えていたそうです。


私は、家賃補助さえ決定すればそのまま賃貸で住んでもらうようになる旨を伝え、市役所と入居者の方で家賃補助の申請をしてもらうように言いました。


おそらく問題なく承認されると思いますので、落札初日で2件の入居者が確保できそうですので、嬉しい誤算でした。


あとは、空き家になっている1件のリフォームが心配ではあります。


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2014/7/25  23:00

特別売却物件、落札!  分類なし
本日、大阪本局にて

競売の特別売却物件の開始日でした。


今回の回は、古い木造の物件2件しかなく、9:30に到着した時点では、

特売の参加者らしき人は、私も含め3人しかいませんでした。


開始が10時なので、もう数人は増えるのかな、、、と思っていたのですが、

結局、3人だけでした。

2件の物件に対して、3人。


これは、読みが必要です。


私が狙っている物件に3人とも入札するかもしれませんし、他の2人は、別の物件かもしれません。


私の読みは、私が狙っている物件は、私のみ。


なので、一番低い価格に8千円だけプラスして入札しました。


さて、どうなるのかとドキドキしていると、時間が10時になりました。


先に私が入札していない物件から、開始です。


私の読み通り、2人ともこちらの物件を狙っていました。


まぁ、特別売却物件は、通常の期間入札で誰も入札しない、


競売でも特に問題がある、いわくついの物件の場合が多いです。


さて、落札したものの 吉でるか凶とでるか・・・


なんて、もちろん成功する自信があるので落札したので大丈夫ですけどね。


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2014/7/21  23:33

17件目、競売不動産の詳細  分類なし
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物件価格 2,243,000円
競売手続き費用 7,000円
税金 120,000円
ざっくりの総額 237万円

手取り家賃 40,000×12ヶ月=48万円

48万÷237万=20.25%


落札できるとは思っていなかった物件なので嬉しかったです。
所有者さんにそのまま貸せたので、リフォーム代がなかったのでかなり安く抑えることができました。


家賃は想定よりかなり安くなりましたが、
引渡しもスムーズで苦労なく仕上がったので合格点ですね。


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2014/7/19  13:11

地主さんと境界立ち合い  分類なし
土地を所有していると土地家屋調査士の先生が突然、自宅に訪問してくることがあります。



私は、現在所有不動産は17件と少ないですがそれでも、3件の土地隣接地の所有者さんから依頼を受けた土地家屋調査士の先生が来ました。


不動産は、おおやけに誰が所有者であるかの権利を主張するために法務局というところに、氏名、住所などを登録しています。電話番号は登録ありません。


この情報は、一般の人でも簡単に見ることができる資料です。


この情報を調べ、隣の土地のオーナーさんが私との土地のさかいめを決定したい場合に資格をもつ先生が訪問してくることになります。


氏名と住所だけの登録なので、だいたいは手紙ではなく訪問してきます。


先日も訪問があり、お隣さんが古い家を建て壊し、新しく建物を建てるために土地の境界を確定させるために連絡がありました。


昨日、現地にて、私、土地家屋調査士の先生、お隣の所有者さんの3者で立ち合いがありました。


土地の境界は争いなく、もめることもないのですぐに終わったのですが、


そのお隣の所有者さんは、地主さんでかなりの土地をお持ちで、私の隣もハイツを建てるそうです。土地の大きさも私の5〜6倍もある土地です。



70歳を超えたご高齢のご夫婦でとても落ち着いた紳士な方でした。


お金持ちオーラというか、人柄や育ちの良さなどが、少し挨拶しただけで伝わるような人でした。


私も、こんな風に歳を取りたい。こんな落ち着いたお金持ちになりたいと心から思いました。


本当のお金持ちのゆとりを感じるご夫婦でした。


私は、まだまだです。元が貧乏人なので、ここまでのゆとりがないとは思いますが、数分間しか一緒にいませんでしたし、挨拶程度の会話しかできませんでしたが、なんだが自分の目標な人たちだと感じました。


私も、そんなゆとりのある人間になりたいです。


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2014/7/18  0:40

生活保護決定  分類なし
過去記事
http://black.ap.teacup.com/lefty/1383.html


入居者さんの生活保護が決定されました。


今月分も日割り計算され、家賃と生活費がもらえるそうで、当面の生活は安定しそうでよかったです。


家賃は大幅に下がることになりましたが


滞納になっている家賃もすぐに入金するということで回収もめどがつきそうです。


日本はいい国だと思います。


私はかなり高額な税金を支払っていますが、これは仕方ないですね。


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