2017/1/20  14:45

そろそろ確定申告のじゅんびを・・  実践、実務、競売不動産
そろそろ確定申告の時期が近づいてきましたね。


私の場合、法人の決済月を12月末にしてしまったので


法人の決算報告書の提出が2月末日となり、


個人の確定申告の期日が3月15日と


重なることになります。


会計になれた人であれば、簡単なパソコンへの入力作業なのでしょうが、


年に1回の作業なので、毎年なれません。


レシートや請求書を科目ごとに整理して入力するだけで時間がかかったりします。


前年と同じ科目で入力しなくてはいけないので、その都度


前年度の帳簿を開き確認して科目を決定したりと


慣れていない分、手間が倍かかります。


そして、去年度の2016年(平成28年)は


新規の不動産を購入していないため、減価償却や修繕費などの経費部分があまりなく、


2015年より所得(利益)が増え、税金も増えそうです。


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2017/1/19  20:28

2階の造作完成  22件目、雨漏り長屋
雨漏り長屋の22件目の2階ですが、


年末に見に行った時は、屋根もむき出しでしたが


壁、床、屋根、押入れなどすべての下地と造作が完成していました。


後は、内装工事のクロスとフローリングを貼れば完成ですね。


ここまでリフォームが進むと昔の面影も完全に消えています。


まさか、こんなにきれいで床もしっかりしてる部屋が雨漏りだだ漏れで床も抜けそうなほど


きしんでいたと想像もできません。


※1/12(木)撮影

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2017/1/18  13:22

大家さんを継続するだけで複利の力  お金持ちの考え方
いつもコメントありがとうございます。


ほんとですね。

2014年10月に購入した19件目の時に、現地案内会をやりましたので2年もたちましたね。


19件目の詳細データはこちら
http://investment-it.com/2_19kenme.html


私自身がこの2年間不動産の購入を積極的にやっていなかったこともありますが、2年ぶり購入の22件目もなかなかの荒れようだったので


現地案内会も考えたのですが、あまりに老朽化して床も抜けそうなほどで危険も感じましたので今回は見送りました。


私の投資手法は基本的には手持ちの現金で小さな不動産を購入し、少しずつ少しずつ資産を拡大する方法です。


ただ複利の力は継続することで確実に加速していきます。


私も不動産を増やすまでここまでお金が加速して増えていくとは思いませんでした。


実践するとより、お金の増え方のパワーを実感できました。


しかもお金が増えるだけでなく、大家さんのメリットは同時にヒマも持て余してしまうことにもなります。


自分でリフォームすることが好きな大家さんなら、セルフリフォームで趣味と実益と経費削減もできていいと思いますが


私はどうも苦手なようです。


リフォームは基本、職人さんに丸投げです。


毎日ヒマですよ・・・。私の規模の自主管理だとサラリーマンを卒業して専業の大家さんではほんと何もやることがないのです。


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2017/1/17  20:23

今年、初の退去連絡  18件目、特売競売不動産
新年そうそうですが、退去の連絡が来ました。


2014年8月、特別売却の競売で落札した18件目です。


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落札後、大規模なリフォームをして2014年12月からの入居ですので


約2年間ですね。


3戸を一気に落札して3戸の合計ですがこの2年間で投資金額の半分は回収できています。


かなりのお金をかけてリフォームしていますので、きれいに使っていれば


簡易なリフォームで新しい入居者さんの募集ができるのですが、


去年退去があった15件目のように室内を荒く使われると原状回復に30万以上のリフォーム代がかかることもあります。

詳細の過去記事はこちら
http://black.ap.teacup.com/lefty/1895.html


さて、今回の入居者さんはどうでしょうか。。。

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2017/1/16  19:28

ベランダの造作  22件目、雨漏り長屋
完全に崩壊していた2階ベランダですが、新しく作るときれいに仕上がるもんですね。


1階トイレの屋根やモルタルの外壁も一部はがれていたりしたので


そこも綺麗に補修されていました。


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2017/1/15  0:27

2階の床下地の補修  22件目、雨漏り長屋
雨漏り長屋の22件目の2階です。


今にも床が抜けそうなほど床がきしんでおり、歩くのも怖かったのですが、


床がしっかりと補強され、きしみやゆがみはなくなっています。


作業するためにも床の修理が一番最初にする箇所なのだと思います。


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12月末に見に行った時の写真なのですが、


部屋の内部は全体的に


12月初旬に現地に行った時のあまり変わっていないのですよね。


1階の水回りや外壁、屋根の修理、2階ベランダやその周辺の外壁などは仕上がっているのですが全体的に遅れています。

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2017/1/14  0:57

賃貸シーズンに間に合うかな・・  22件目、雨漏り長屋
絶賛リフォーム中の雨漏り長屋の22件目です。


年末に見に行ったときの現状ですが、


1階の壁、キッチンなどの撤去解体も終わり、床の下地の補強をしていました。


新しいユニットバスも設置され、新しい壁の造作やトイレの天井の修理もできており、少し進んできた感じです。


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2017/1/10  11:00

リフォーム開始から1か月  22件目、雨漏り長屋
リフォーム開始から1か月がたった


22件目の雨漏り長屋ですが、おもったより進んでいません。



原因は、屋根の修理やベランダ、外壁の修理に少し時間がかかったみたいです。


予定では年内には外観と室内の造作が終わり、年明けから内装にとりかかり


1月の中旬ごろには完成の予定でしたが、


このペースでは終わりそうにありません。

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※12月26日現在の室内の写真です。


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2017/1/4  1:18

2階天井の撤去解体  22件目、雨漏り長屋
屋根の修理です。本当は屋根をカラーベストに張り替えるのが一番いいのですが、お金がかかります。


家賃などの収入とリフォーム金額を考えるとあまりお金をかけてくありませんので修繕にしました。


完全に屋根に穴があいていたので2階の天井部分を撤去して内側と屋根の瓦と修理することになりました。


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2016/12/27  17:31

屋根補修の足場  22件目、雨漏り長屋
ついに22件目の雨漏りおんぼろ長屋のリフォームが開始です。


屋根修理のために足場が組まれていますし、床の下地もはがされ土台や下地の補強もやります。


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2016/12/22  17:49

解体リフォーム工事が始まりました  22件目、雨漏り長屋
コメントありがとうございます。



雨漏りのおんぼろ長屋の22件目ですが、


徐々にではありますが、リフォーム工事が始まりました。


まずは、裏庭の設置型のお風呂の撤去や屋根の修復、壁、床などの補強解体工事から開始です。



1階の写真

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2016/12/20  13:53

穴のあいた屋根  22件目、雨漏り長屋
22件目のおんぼろ長屋、


リフォームの見積もりの時に現状を確認するために、2階の天井をやぶり


屋根の状態を確認しました。


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どのみち天井も新しくするので、豪快にはぎ取ったようです。


写真でもはっきるわかるように、完全に穴があいてます。


しかも大きな穴。


これでは雨が降ったら、雨漏りどころな騒ぎではないですね。


それで、この不思議な装置が活躍してたのですね。


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しかも、私が購入する数日前まで売り主さんが住んでいたというのですから


すごいですね。


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2016/12/17  20:27

賃貸保証会社より連絡  実践、実務、競売不動産
前回の続きです。


家賃を一度も、私の口座へ振り込まない入居者さんですが、


保証会社から、

「○○さんが大家さんに物件のことで連絡したことがあると言っていますが、どうしましょう。」

「大家さんの連絡先を教えていいですか?」


と、連絡がありました。


とっても不思議な感覚です。契約書等に私の連絡先は書いているはずですので直接連絡できるはずですが、


家賃の件もあるので、連絡しずらいのかな。。。


と、おもったので、


私から入居者さんに連絡します。連絡先はわかると思いますので、、、


と、いうと保証会社の人が、たぶん大家さんの知っている番号は使われていないと思いますので、今の連絡先をお伝えします。と、、、


ここ数年は、入居者さんに直接連絡することなく、保証会社へ家賃を請求していたため、新しい電話番号を家主なのに知りませんでした。



まぁ、家賃をきちんと支払わない人なので、借金等いろんな問題も抱えているので電話番号も変えるのでしょう。


退去の連絡かな。。。と思いながら、すぐに教えてもらった番号へ電話すると


声の小さな男性の入居者さんがでて、ボソボソとしゃべるので聞き取るのが大変でしたが、


昨日、屋根のアンテナが折れて、テレビが映らなくなったということなので、直ぐに修理を手配しますと伝え、用件は終わりました。


5年間、一度も期日通り、家賃を支払わないことなど、言おうかなとも思いましたが、


家主との連絡を、保証会社経由でしたくるぐらいのなで、バツが悪いとは自覚はあるみたいなので、


あえて家賃のことにはふれずに、すぐに修理を依頼しました。


すると翌日、今度は直接私の携帯に連絡があり、


修理代は、どうなりますか??


と、また小さな声でボソボソと言ってきました。


テレビアンテナなどの設備は家主負担ですよと教えてあげました。


電気屋さんに連絡したときは、たぶんアンテナが風かなんかで倒れたのだろうと、話していたのですが、


現地にいってもらうと、ぽっきりと折れており、ワイヤーでかろうじて落下しないような


結構、危ない状態でした。


アンテナが落下して、誰が怪我でもしたら大変です。テレビも見れないですし、その場で新しいアンテナにすぐに交換してもらいました。


4万円ぐらいだそうです。


家賃は遅れていますが、5年以上お家賃はもらっていますので、すぐに対応できてよかったです。


前回の経験から、このエリアは入居者確保が難しそうなので、


少しぐらい家賃が遅れてもこのまま住み続けていただきたいものです。


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2016/12/4  17:31

5年以上家賃を支払わない入居者さん  実践、実務、競売不動産
2010年2月に競売にて落札した9件目の強制執行物件です。


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初めて強制執行にて、強制的に物件の引き渡しをした思い出がいろいろとある不動産です。


元所有者さんは、この不動産に住んでおり、引渡しの交渉やそのまま賃貸で住んでもらうなどの交渉をしようと何度訪問するも居留守なのかなかなか会うことができず、


生活感そのままに、すべての荷物とゴミをおいて元所有者さんだけがいなくなりました。


連絡もつかなくなったため、競売手続きの強制執行にてすべての室内にある荷物やゴミを処分した初めての不動産です。


こちらの物件、2011年5月から現在まで同じ入居者さんが住んでいるのですが、


また、これはこれで問題のある入居者さんで、


いままで一度も私の口座に家賃の入金がありません。


入居してから、最初の家賃から一度もです。


契約の段階で少し怪しく、入居者さんの東北に住む遠方の実父から連帯保証人になることを断れていました。


遠方とはいえ、実の息子の賃貸の保証人ぐらい、通常は親ならなってあげるものです。


この時点で  ん?? なんか怪しい。


と思ったのですが、購入して1年以上たっており、


なかなか入居者さんが見つからず、予想に反し苦戦をしていたこともあり、


保証会社の審査が通ったので、そのまま契約しちゃいました。


すると、家賃が一度も私に直接振り込まれることは今でもありません。


賃貸保証会社に加入したので、毎月、毎月、保証会社へ代位弁済を請求し、


家賃分をいただいています。


保証会社さんに確認すると、遅れながらも家賃の回収はできているみたいで


まだ強制退去などの処置はいたっていません。


保証会社も家賃の支払いが不可能と判断すると、強制退去の提案を家主にしてきます。


と、前置きが長くなりましたが、、、、  つづきますw


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2016/12/1  23:20

間取りプランの変更  22件目、雨漏り長屋
見積もりを練り直して、リフォーム代を安くするために打ち合わせをしている


22件目のおんぼろ長屋ですが、

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うーーーーーーーーん


なかなかうまく節約できそうな箇所が見つかりません。


構造的な問題もあり、何をするにしても手間がかかり


節約が難しいです。


最初の見積もりでは、2LDK

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でしたが、新しく作る水回りのお風呂、洗面、トイレなどは1階の洋間を通らないといけない動線となってしまうので


部屋としては使いづらいですので、1階は広いLDKとする間取りに変更することにしました。

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こうすると余計な壁を作ったり、建具などは必要なくなりますので


少しですが、リフォーム代を安くすることができます。


この部屋の広さでは、ファミリーで住むのは難しいので1LDKでも問題ないと思います。


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