2018/3/8  17:38

給湯システムの交換  実践、実務、競売不動産
無事に新しい入居者さんが決まった


1件目の競売マンションですが、


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2004年の購入時から給湯関係の交換はしていませんでした。



古いマンションということもあり、


キッチンにはガス瞬間湯沸かし器
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お風呂は追い炊き機能付きの給湯器


洗面台にはお湯の給水管がきておらず、洗面台の下に小型電気温水器を設置してお湯が使えるようにしていました。
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今のはやりからは遠い設備状況でしたが、4度ほど入退去がありましたが


所有して14年間入居者さんに困ることはありませんでした。


が!購入してから一度も給湯器の交換をしていませんので


寿命はきており、いつ故障してもおかしくなく


退去時に入居者さんから時々お風呂のお湯が水になり、しばらく出しているお湯に戻ることがよくあっととのことでした。


洗面台の小型電気温水器は故障はありませんが設置してこちらも14年。


キッチンの瞬間湯沸かし器はまだまだ大丈夫そうです。


お風呂の給湯器を追い炊き機能のない安いタイプの交換だと10万円ぐらいです。

小型電気温水器も5万円ぐらいなので


15万ほどで給湯関係をリフォームすることができますが


私は、これを機に3点式に変更しようと見積を依頼しました。


するとリフォーム代が40万弱でした。


うーーーーーーーーーん




これは悩みます。


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2018/2/28  3:10

無事?に入居完了  実践、実務、競売不動産
入居申し込み後に連絡がなくなっていた



1件目の競売マンションですが、


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1週間遅れていきなり決済金の入金があり、入居者さんの引き渡し希望前日に


やっと不動産業者の担当営業マンから連絡がありました。


特に悪びれた様子もなく、普通に


「契約書が手元に届きましたので鍵の引き渡しは予定通り明日いけますか?」


的な内容でした。



入居申し込みを入れてから、そのあと一度も連絡がなく


決済金の入金も遅れ、引き渡し前日に連絡をしてきた内容です。



まぁ、こんな営業マンもいるので 気にせず


鍵交換の準備はしていましたので、引き渡し日当日の午前中に鍵を交換し、そのまま業者の事務所に行き、


その場で契約書に家主として 署名捺印し、新しい鍵を渡し


契約書や必要書類もすべて預かり、鍵も引き渡せたので、一応


賃貸契約は完了です。


とりあえず、入居者さんが決まったので良かったと思います。


このパターンは、入居者さんがいい加減な人間ではなく、業者側の問題だと思ったので


何も言わずに契約を完了させました。





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2018/2/19  22:31

キャンセルではなかった  実践、実務、競売不動産
コメントありがとうございます。



先日お話した、連絡がなく


キャンセルだと思っていた1件目の競売マンショですが、


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相変わらず連絡はないのですが、期日より1週間遅れて


決済金の入金がありました。


引き渡し希望日の3日前です。


担当の賃貸屋さんからは連絡はありません。



連絡はありませんが、家賃発生日に鍵を渡せるように鍵の交換を手配しましが、


こちらからは連絡はせず、相手の様子を見ようと思います。


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2018/2/15  20:44

入居申込みのキャンセル  実践、実務、競売不動産
無事に鍵の引き渡しも終わった19件目の元ごみ屋敷一戸建てとは


違い、


1件目の競売マンションの決済金の入金も連絡もありません。


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先週の 2/7(水) を期日に決済金を振り込む用に伝えていたのですが、



2/15(木) 午前中の時点で決済金の入金もありませんし、担当の営業マンからも


ひと言の連絡もありません。


こちらから連絡をしよかとも思いましたが、期日に遅れる場合は


相手側から連絡がするのが当たり前だと思い、あえてこちらからは連絡はしていません。



まぁ、この場合はほぼ入居のキャンセルなのですが、


断りの連絡ぐらいしてきてもいいと思います。


決済金の入金がないのでこちらから連絡をすると、その電話でキャンセルを伝えてくる営業マンもいます。


2/18(日) 入居予定ということでしたので職人さんに無理をお願いして


急いでリフォームを手配したのに


困ったものですね。


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2018/2/10  22:03

玄関扉の交換  実践、実務、競売不動産
無事に次の入居者さんが決まった


19件目の元ごみ屋敷一戸建てですが、


引き戸の玄関扉の交換をしました。



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写真だときれいに見えるかもしれませんが、木製の古い引き戸で


枠も扉もすべて木製でレールもさびており、すぐに扉がはずれる状態でした。


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ハウスクリーニングや簡易な補修なども込みですが、約20万円ほどリフォーム代がかかりました。



次の入居者さんも見つかったので次は長く住んでほしいものです。


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2018/2/2  20:03

決済金の入金あり  実践、実務、競売不動産
19件目の元ごみ屋敷


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無事に決済金の入金がありました。


キャンセルもなく順調に入居者さんが決まって


ひと安心です。



今回、玄関扉を新しく交換したのですが、まだ現地に行っていませんので近々


確認に行こうと思います。


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2018/1/31  23:30

後だしの家賃交渉  実践、実務、競売不動産
無事に入居申し込みをいただいた19件目の元ごみ屋敷に続いて

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大家さんデビューした1件目の競売マンション

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にも入居申し込みがありました。

1/28(日)に電話での部屋の仮止めの依頼があり、1/29(月)夕方ごろに入居申し込みが届きました。


この仮止めのあとすぐに、もう1件入居申し込みをしたいと連絡があったのですが、仮止めの連絡もあり必ず翌日の月曜には正式な入居申し込みを送りますと言っていたので

この2番手の人はお断りしました。


ここまでは、いいのですが


電話での仮止め時には、なにも言ってこなかった

家賃の値段交渉を月曜の入居申し込みに記入して送付してきました。


うーーーーーーん、値段交渉は申し込みを入れる前に電話で相談してからが一般的で


しかも、仮止めをした後に何の相談もなく、家賃の値下げを書いた申し込みを送ってきました。


2番手をお断りしていることもあり、少しルール違反な感じはしました。


値段交渉を断ろうかとも考えましたが、細かいことを指摘しても仕方ありませんので


家賃を値下げして、審査に進むことにしました。


小さなことを気にしても仕方ありませんので、このまま2件とも契約まで進んでほしいものです。


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2018/1/26  13:06

苦戦の元ゴミ屋敷の一戸建て貸家  実践、実務、競売不動産
12月末に退去となった


19件目の元ゴミ屋敷の一戸建て

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購入して1年ほど空室が続き、かなり苦戦しました。


せっかく見つかった入居者さんも2年で退去となり、また苦戦するのかな〜


と思っていたのですが、こちらの物件の問い合わせや案内が一番多く、


ほどなく入居申し込みをいただきました。


まだキャンセルの可能性もありますが、ちょっと安心しました。


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2018/1/21  0:07

引き戸の玄関扉  実践、実務、競売不動産
入居者募集中の19件目の元ゴミ屋敷の一戸建てですが、


購入時に大規模リフォームをしたのですが、費用節約もあり玄関扉は古いまま変えませんでした。


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写真ではわかりずらいかもしれませんが、木製でレールも古く


玄関のカギをかけていても、少し力を入れれば


玄関扉ごとはずすことができそうなぐらいです。


これ、防犯もなにもないレベルなので、今回は少しお金はかかりますが玄関扉を交換しようと思います。


お金をかけてリフォームをしても家賃を上げれたりする状況ではありませんが、少しでも入居者さんが早く見つかればいいなと思います。


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2018/1/18  19:35

大家さんのシーズン開始  実践、実務、競売不動産
皆さん、コメントありがとございます。


3月、4月の年度の変わり目は


不動産のトップシーズンですが、そのシーズン時期が年々早くなっている気がします。


皆さん早めにお部屋をさがされているのでしょうか。


空室になった2件ともまだリフォーム始まっていませんが、比較的室内がきれいだったため、募集を開始しました。


1月なので、問い合わせも少ないと思っていたのですが


チョコチョコとありますね。


19件目の一戸建ては苦戦したイメージがありますので



このトップシーズン中に決まってほしいですね。


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2018/1/14  11:31

今年初めは退去から  実践、実務、競売不動産
コメントありがとうございます。


12月末に退去となりました

19件目の元ゴミ屋敷一戸建て
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2年ほどで退去となってしまいました。若い家族がお住まいで地元で家を購入したということです。


やはり、若い人ほど入居期間が短い気がします。



1月4日に退去となった

1件目の競売、区分所有マンション
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こちらも同じく2年ほどで退去となりました。小さなお子さんのいる母子家庭でしたが


再婚したということでの退去でした。


2件とも室内をきれいに使っていただき、簡易なリフォームで募集を開始できそうです。



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2017/10/23  14:09

台風後は、、、  実践、実務、競売不動産
ここ数日間


関西地方は雨が続いています。


そして昨日の台風。


私は一歩も外に出ていないのであまり状況をわかっていなかったのですが、


阪急電車も完全に止まり、自宅に帰れない人で駅前は大変だったと友人から聞きました。


大家さんとしては、当日より台風が過ぎ去った後が大変です。


結構強い風が吹いていたので、今日の朝一番から2件ほど入居者さんから連絡がありました。



1件は、一軒家雨どいが2本


完全と風で飛ばされてなくなっており、近所の他の家も同じように雨どいが飛ばされて家の周りは


雨どいがいっぱい転がっているそうです。


もう1件は、玄関付近から雨漏りがするとのことですので


業者さんに連絡して現地確認と修理を依頼しました。


今のとこの2件だけですので、まぁよかったと思います。


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2017/9/19  17:45

退去予定者と連絡とれず  実践、実務、競売不動産
少し前の出来事ですが、


月末退去の連絡がきた、入居者さんと連絡が取れなくなりました。



退去月の中旬に退去日の打ち合わせがしたいと思い連絡したのですが、


この時は着信音は鳴ったので、折り返しの連絡があるかな。



と思い数日、待っていましたが連絡がなかったのでもう一度電話をしたのですが、


今度は、「電波に届かないところか電源が入っていないため、、、、」



とアナウンスされ、それから数日おきに電話してもずっと


「電波に届かないところか電源が入っていないため、、、、」



と、連絡がとれなくなったまま、退去日が過ぎました。



しかも入居者さんは高齢の一人暮らし・・・


もうこうなると嫌な予感しかしません。


保証人の息子さんと連絡とれなので、現地に行くことになりました。


少しでも異変を感じたら警察に連絡しなくてはいけませんが。。。。



現地で保証人さんの息子さんと待ち合わせしたのですが、



なんのことはありません。前日に契約書と部屋の鍵が息子さんのポストに届けられており、


室内も空っぽで、引渡し日より10日ほど少し遅れましたが無事に退去の立会が完了しました。


息子さんも連絡はとれていないとのことでしたし、



6年ほど住んで頂いたので7月分の家賃は請求せずに


次の入居者さんを募集したいと思います。


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2017/8/21  18:16

騒音トラブル  実践、実務、競売不動産
ニュースでときどき見かける騒音おばさんのお話ではなく、


上階の足音などの騒音トラブルです。



6件目の小さな一棟ものマンションは鉄骨造で7世帯と規模も小さく、音が響きやすい構造になってます。



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4階に新しい入居者さんが入ったのですが、



1歳半の小さなお子さんがいる母子家庭です。


その下の階の人は、クレーマーまでいきませんが


何かあるごとにチクりチクリと文句をいってくるおばんさんです。




6月末から入居されていますが、私へ騒音の文句はありませんでした。


この2ヶ月の間、直接入居さん同士で子供の飛び跳ねたり走りまわったりする音を何とかしてほしいと


話をしていたみたいですが、どうも我慢の限界がきたらしく


私に直接3階の入居者さんより連絡がありました。



もう我慢の限界なので、どれだけうるさいのか大家さんも今から来てくれと。


結構強い口調でしたが、この手の問題を一度でも現地に行くと


ことあるごとに呼び出しをされることになりますので、現地に行くことはきっぱり断り、


上階の人に私から注意をすることで話をしましたが、おそらく


問題の解決にはなりません。


4階の人に電話をすると下の階の人とは話をして、


昼間はできるだけ外に出かけたり、走り回らないように子供に注意はしているそうです。



ですよね。って感じです。


4階の人も3階の人も生活保護ですので、仕事をしていないので


おそらく、日中も含め家にいる時間が長いのです。



何もしないわけにもいきませんので、4階の洋室とキッチンの床を防音性のクッションフロアを貼ることにしました。


これである程度の音はカットできると思いますが、


家主とできることはやりましたので、これ以上文句を言ってきても知りません。


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2017/7/20  23:48

メインのホームページ、

2017年6月末時点での総純利益ページを更新しました。


総純利益 と キャッシュ(現金)回収率
http://investment-it.com/0_rieki.html


お金の仕組みについて、また詳しく書きたいと思います。
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