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2004年11月に初めて物件を購入し大家さんデビューしこつこつと実績を積んだことを評価され、とてもうれしく思いました。
その大家さんとしての経験と実績をレポートにまとめました。
8年で手取り月収家賃100万獲得プロジェク始動!

※こちらの記事にコメントはご遠慮ください。各記事にコメントお願いします。

2017/3/27  0:03

お風呂場の電気がつかない  実践、実務、競売不動産
私が所有している物件ではなく、


プロジェクト参加者さんの物件を管理している入居者さんから、


お風呂の電気が突然つかなくなったのですが、どうすればいいですか?


と連絡がありました。


学生さんの女の子ふたりでのルームシェアの物件でしたので、


電球がきれただけだと思うので、電球を新しく取り替えて下さいとアドバイスしたのですが、


その電球がわからないというので、お風呂場の上の方にガラスかプラスチックか何かで囲われた場所があるので


それをはずすと中に電球があるのでそれを交換してくださいというと、


固くて外れそうにない。頑張って回しても外れる気配もないそうで、


どんなタイプの電灯なのかわからなかったので写真を送ってもらいました。


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古いマンションですので、古いタイプの電灯ですね。


でっぱりのガラスっぽい部分が回すと取れるので、、、、


電話をしながら5分ぐらい


固くて取れそうにない、、、、右に回すの?左?とやりながら、


古い設備ですのでゴムの部分が引っ付いて無理やり回すと壊れてケガをするかもわからないので


業者さんにお願いしましょうか?



とあーだこーだ やっていると


あーーーーー外れました〜〜と。


すいません。お騒がせして。。。


と無事解決しました。


まぁ、最近の入居者さんにありがちなことでした。


若い女性のふたり暮らしなので、何もわからないと思うので仕方ないですね。


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2017/3/13  18:16

無事に入居者さんが見つかり決済金の入金もあり、鍵を引き渡すだけとなった


元雨漏り長屋の22件目です。


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契約書と印鑑証明書などの必要書類も届きました。



先日ブログでも買いましたが、2月末で退去となった18件目も決まれば満室となりますね。



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2017/3/5  10:23

ペット飼育後の原状回復  実践、実務、競売不動産
去年の年末に続き、ペット飼育物件の退去です。


過去の記事はこちら
http://black.ap.teacup.com/lefty/1895.html



2014年8月に特別売却の競売不動産にて落札した18件目です。

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160万円かけて水回りを含め、フルリフォームしました。


ペット飼育可で募集し、ほどなく若い女性の一人暮らしの入居者さんが見つかりました。


2年半ほど住んでいただいたのですが、今回退去なり、


ペット飼育を許可していましたので退去後の原状が心配でしたが、、、

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まぁ、想定通りでした。


ペット飼育の入居者さん全員が室内を汚すわけではありませんが、


ここまでひどい人は3件目ですね。


大家さんとしては、こんな入居者さんがいるから


賃貸物件でのペット飼育を嫌がり、物件数がすくなくなり


ペット飼育可の物件探しに苦労するんだと思います。


ペットを飼育している人は、自分で自分の首をしめているようなものですね。


今回も、ペットの引っかき傷だけではなく


タバコによるヤニ汚れ、掃除不足によるユニットバスなにのサビ汚れ、


キッチンパネルの焦げあと、、、

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2年前にすべてを新品にした面影はありませんでしたね。


原状回復にどれくらいの費用がかかるかわかりませんが、1階の修繕は全額


退去者に請求することにしました。


ただ、1階に比べ2階は


ほとんど使われておらず、すこし汚れがあるぐらいで


とてもきれいでした。


こんな感じで1階も使ってくれていれば、多額のお金を請求されることもなかったと思うのですが、


こんなに早く退去する予定ではなかったそうです。


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2017/3/1  21:44

キッチンからのにおいクレーム  実践、実務、競売不動産
2004年11月に競売で落札した1件目の区分所有マンションですが、


この12年で現在3組目の入居者さんが住んでいます。


ここは、マンションということもあり


最近購入しているような大掛かりなリフォームはしてません。


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1ヶ月ほど前に入居者さんから連絡があり、キッチンからの排水のにおいが臭いのでなんとかしてほしいとありました。


すぐに職人に聞いたところ、掃除不足や排水パイプのどこかで隙間があいているかもしれないのでそこをビニールテープでふさげば解消すると思う。


ということでしたので、掃除とどこか隙間がないか様子をみてもらうことにしました。


先日、もう一度連絡があり、掃除もしたし、隙間もないです。

どうしてもにおいがひどいので、なんとかしてほしいと要望がありました。


職人に聞くと、現地を見ないとなんとも言えないということで現地に行ってもらったのですが、


購入時からついているキッチンを使っているのですが、

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よく見る公団型の安いキッチンで交換は一度もしていません。


通常のキッチンは配水管からのにおいを防ぐために


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こんな感じでごみ受けの下にふたがついています。


しかし、この排水トラップのないタイプのキッチンだったので


排水のにおいがダイレクトであがってきていました。


3組目の入居者さんで、前の入居者さんからにおいのことは言われたことがなかったので、皆さんガマンをしていたのかもしれません。


排水口周りだけを交換することもできないことはないそうですが、古いキッチンですのでサイズが合うかどうかもわからず、

仮にいけそうなサイズがあっても


のちに隙間ができそこから水漏れの可能性があるということでしたので、


キッチンを新しく入れ替えることにしました。


住みながらのキッチン交換ですので不便をかけますが、早急に工事をお願いしました。


所有して12年以上たつ部屋なのに、こんな問題があったとは驚きでした。


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2017/2/26  21:23

リフォーム前と途中経過 D2階、ベランダ  22件目、雨漏り長屋
みなさん、コメントありがとうございます。



2016年10月29日、案内時
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2016年11月7日、荷物撤去後
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2016年12月2日、解体開始
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2016年12月26日、木工事開始
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2017年1月12日、造作開始
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2017年1月19日、造作完成
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2017年1月30日、リフォーム完成
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2017/2/25  17:49

先日、入居申し込みをいただいた


元雨漏り長屋の22件目ですが、その入居者さんが現在学生さんで


春に卒業し、そのまま会社を興し起業するそうです。


問い合わせの時に、会社登記に住所を使っていいかなどを確認されていたので


個人事業ではなく、最初から会社形態で起業されるみたいです。


まだ若い学生なのに、すごいですね。


がんばってほしいです。


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2017/2/23  12:26

リフォーム前と途中経過 C2階、和室⇒洋室  22件目、雨漏り長屋
2016年10月29日、案内時
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2016年11月7日、荷物撤去後
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2016年12月2日、解体開始
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2016年12月26日、木工事開始
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2017年1月12日、造作開始
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2017年1月19日、造作完成
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2017年1月30日、リフォーム完成
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2017/2/21  14:58

入居申し込み  22件目、雨漏り長屋
リフォームも完了し、入居者募集中の


雨漏り長屋の22件目ですが、


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ちょこちょこと不動産屋さんから問い合わせはあったのですが、具体的な進展はなく


このシーズンで決めたいと思っていたので、広告料など上乗せなどを考えていたのですが、


本日、入居申し込みが入りました。


先週末から何度か問い合わせをしてくれていた不動産屋さんからです。



賃貸の入居申し込みはよくキャンセルされるため、まだ油断はできませんが


保証会社の審査を進めたいと思います。

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2017/2/20  14:14

リフォーム前と途中経過 B1階奥水回り  22件目、雨漏り長屋
2016年10月29日、案内時
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2016年11月7日、荷物撤去後
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2016年12月2日、解体開始
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2016年12月26日、木工事開始
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2017年1月12日、造作開始
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2017年1月19日、造作完成

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2017年1月30日、リフォーム完成
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2017/2/15  17:32

リフォーム前と途中経過 A1階リビング  22件目、雨漏り長屋
購入時とリフォーム後は、もう別の不動産ですね。


2016年10月29日、案内時
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2016年11月7日、荷物撤去後
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2016年12月2日、解体開始
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2016年12月26日、木工事開始
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2017年1月12日、造作開始
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2017年1月19日、ほぼ造作完成
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2017年1月30日、リフォーム完成
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2017/2/13  21:47

リフォーム前と途中経過 @玄関周り  22件目、雨漏り長屋
皆さん、コメントありがとうございます。


2016年10月29日、案内時
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2016年11月7日、荷物撤去後
クリックすると元のサイズで表示します


2016年12月2日、解体開始
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2016年12月26日、木工事開始
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2017年1月12日、造作開始
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2017年1月19日、造作完成
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2017年1月30日、リフォーム完成
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2017/2/12  13:50

一棟もマンション供用部分のお掃除  実践、実務、競売不動産
私が所有する不動産は、区分所有マンション少々と


一戸建てが多数ですが、1件だけ小さな一棟ものマンションを所有しています。


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小さなマンションですので、最初は供用部分の廊下を自分で掃除していました。


簡単な掃き掃除がメインですので30分もかからず終わります。


最初は1か月に1回ほどやっていたのですが、だんだんと


めんどくささ がかつようになり

2ヶ月に1回になり、半年に1回になりと回数が減っていきました。


これでは、いけないと思い


2012年(平成24年)に掃除を清掃会社に依頼することにしました。


月2回の清掃契約で、最初の数年は毎月アンケートをFAXしてくれたり、数ヶ月に1回は、担当から電話で不満などありませんか?


などの連絡もあり、1年に1度は通常清掃とは別料金でワックス処理をしたりしていました。


ここ数年は、FAXや連絡もなくなったのですが特に気にしていませんでした。


ずっと満室が続いていたこともあり、現地にも行くこともほとんどありません。


すると先日、入居者さんから廊下の電灯がきれて真っ暗なので変えてほしいと連絡があり、その時に廊下がホコリや蜘蛛の巣、チラシなどのゴミがあり


清掃してますか?


とお叱りがありました。


清掃は月2回依頼していますので、蜘蛛の巣やホコリがたまるようなことはないと思ったのですが、廊下の電灯がつかないと廊下は真っ暗になるので


すぐに新しい電球を持って現地に行きました。


すると



廊下のいたるところに蜘蛛の巣があります。


ホコリもかなりたまっており、清掃をしてる形跡がありません。


数ヶ月でたまる感じではなかったのですぐに清掃会社へ連絡しました。



担当者ではなく、別の人が現地確認をしてくれ、連絡があり


担当者へ確認もおこない、清掃をしていないことを認めました。



うーーーーーーん、こんなこともあるんですね。


少しビックリしました。月2回の契約で毎月料金を支払っているので、


その約束の掃除をしないとは想定していませんでした。


会社のホームページの情報ですが、年商も50億円近くあり、関西を中心に支店も5か所ほどあり、従業員も600名 いる


ビル清掃専門の会社です。


ちゃんとしている会社に見えたのですが、まさかの清掃をしていないとは。。。


ほんとビックリです。


すぐに解約をしようと思ったのですが、連絡をくれた人がきちんと自分たちの非を認め、担当の変更などを含め


二度とおこらないように対策をしますと言っていたので、もう一度だけ信用しようと思います。


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2017/2/9  15:39

リフォームが完成、2階  22件目、雨漏り長屋
いつもコメントありがとうございます。



リフォームが完成した、雨漏り長屋の22件目です。


ちょこちょこと不動産業者さんから問い合わせはいただくのですが、具体的な進展はありません。


キレイな仕上がりになってますので、決まってくれると嬉しいです。


完全に崩壊していたベランダも新しく作り替え、天井、床、壁、押入れなど


すべての下地から壊して作っています。


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2017/2/5  21:52

リフォーム完成  22件目、雨漏り長屋
雨漏り長屋の22件目ですが、リフォームが完成しました。



1016年10月31日に決済して、見積もり、プラン打ち合わせ後


リフォームが始まりました。


予定より少し遅れましたが完成です。


あのおんぼろ屋敷がこの変わりようです。


1階

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