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2004年11月に初めて物件を購入し大家さんデビューしこつこつと実績を積んだことを評価され、とてもうれしく思いました。
その大家さんとしての経験と実績をレポートにまとめました。
8年で手取り月収家賃100万獲得プロジェク始動!

※こちらの記事にコメントはご遠慮ください。各記事にコメントお願いします。

2017/5/1  18:59

全物件の収支一覧を公開  実践、実務、競売不動産
私が所有する、全物件の収支をメインのホームページにて半年に一度ぐらいのペースで最新版を公開しています。


全物件の収支一覧はこちらからどぞ
http://investment-it.com/0_syushi.htm


利回り20%だと5年で投資金額が回収できますので、


2011年2月に競売不動産で落札した11件目より早く手に入れた物件はほぼ100%回収できました。


現金で物件を買っていくと投資金額回収後は


実質その不動産がただで手に入ったようなものです。


そのただの不動産は引き続き、家賃を生み出してくれますし、


売却すれば、現金化もできます。


少しずつではありますが、このまま不動産を増やしていきたいと思います。


私のメインホームページ
めざせ、不動産投資で月々20万のキャッシュフロー
所有物件の詳細や不動産投資成功のノウハウを紹介してます。

2017/4/28  9:36

ペット飼育可能にするメリットとデメリットB  実践、実務、競売不動産
実はペットによる原状回復はそんなに大きな金額がかからないケースがほとんどです。


においなどが染みついて、壁や床などの下地などの交換も原状回復費で入居者さんに請求する大家さんもいます。


汚した入居者さんに問題はありますが、過剰にお金を請求する大家さんはダメですね。


こちらが原状回復後の室内です。

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クロスなどは張り替えればきれいにできますが、


木枠や木部のネコちゃんのひっかき傷は、補修しかできませんので


どうしても跡が残ってしまいました。


木枠を補修して、上から塗装するとほとんど目立たなくすることができます。



今回の補修で12万円でした。



1、ペット飼育による近隣トラブル

2、退去時の原状回復トラブル


近隣トラブルはマンションではなく、一戸建てのみ許可することでほとんどトラブルはありません。


退去時の原状回復もリフォーム費用を工夫しできるだけ安く抑え、その安いリフォーム代を退去者さんに請求することや、過剰な請求をしないだけでも


トラブルになることは少なくすることができます。



デメリットはありますが、それをうまく回避することもできまので、


デメリットより、入居者さんがすぐに見つかったり、長く入居してくれたりと


メリットの方が私は大きいと感じていますのでペット飼育を許可しています。


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2017/4/26  11:45

ペット飼育可能にするメリットとデメリットA  実践、実務、競売不動産
コメントありがとうございます。続きを書きたいと思います。



入居期間も2年と短く、タバコやペット、焦げ跡など



明らかな入居者による故意過失による汚損なので、大家さん負担ではなく



入居者負担による原状回復となります。



しかし、今のご時世


過剰なほどの消費者保護の意識が一般の人にうえつけられており、


今回のような明らかな入居者側の責任による汚損だったとしても、平気で自分の権利だけを主張してくる人が多くいます。



このようなトラブルを避ける意味でも、大家さんはペットを許可しないことになります。



ペットを飼っている人は、自分で自分の首をしめていることにも気がつかず、


ただただ、勝手な持論を展開し退去されます。


こんなことを繰り返すと、引っ越し先を探すときにペット可が少なく、苦労することになります。


誰のせいでもありません。自分たちが原因を作っているんですね。



ただ、ペットを飼っている人が皆さんが部屋を汚すわけではなく、



7年近くワンちゃんを飼って退去された人がいたのですが、7年前と変わらない状態できれいなまま退去していただきました。


リフォームなしで、そのまま次の人に貸せました。


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2017/4/24  11:03

ペット飼育可能にするメリットとデメリット@  実践、実務、競売不動産
賃貸市場でペット飼育可能物件の数は圧倒的に少ないです。



特に都市部の賃貸物件の多くはマンションやアパートなどの共同住宅なので、


ペットによる騒音、におい、などの近隣トラブルのリスクと


大家さんが一番ネックとなる退去時の原状回復トラブルと


大きなデメリットがあり、ペットを嫌がる大家さんがほとんどなのが現状ですね。



こちらが、今年2月に退去になったネコちゃんを飼っていた人の退去時です。

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ネコちゃんなので、いろんなところをガリガリやっちゃってます。


しかも、この入居者さんは部屋でタバコを吸ったり、キッチンを焦がしたり、


新しく取り付けたお風呂もサビだらけにしていきました。



2年間の短期入居でしたが、たったの2年でこの汚れようですので、ペットとは別にこの入居者さんが荒っぽく使用したことも原因でした。



2年前に160万ほどかけて水回りの新設や間取り変更も含め大規模なリフォームをした後でしたので、


普通の大家さんなら大きなショックを受けるかもしれませんし、二度とペット飼育は許可しない。


となりそうなぐらいな汚され具合です。


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2017/4/22  23:47

22件目、リノベーション前後の比較  実践、実務、競売不動産
雨漏り長屋の22件目の


リノベーション前と後の比較ページをメインのホームページに追加しました。

http://investment-it.com/2_22kenme3.html


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リフォーム前と後では、まったく別の不動産ですね。


あの雨漏り状態は見る影もなくきれいに仕上がりました。


リフォーム開始から約1か月半ほどかかりましたが、その間もちょこちょこと


現場に行き、経過を写真にとってまとめてますので


変わっていく様子をご覧ください。


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2017/4/20  0:14

22件目、案内時とゴミ撤去後  実践、実務、競売不動産
2016年10月に購入した、雨漏り長屋の22件目ですが、


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購入前の案内時の様子と、決済後にごみを撤去した状態の室内を



メインのホームページに公開しました。
http://investment-it.com/2_22kenme2.html



物件の価格は激安だったとは言え、


この室内や雨漏りの状況を見ると


リフォーム費用にいくらかかるのか不安なのと玄関前の道路も狭く、再建築も難しい物件です。



いきなり、この物件を未経験者が即決するのは難しいと思います。


2004年にサラリーマンをやりながら1件目を購入し大家さんデビューして


早いもので13年がたち、物件数も増え


知識と経験も得て


この手のボロ物件は得意分野でしたので即決で購入することができました。


物件の情報をもらってから、リフォームの見積もりを概算したり


もたもたしていると買えないこともあります。


ここ数年は、物件情報をもらって満額で購入申し込みをしても


売値以上の金額で買いあがられて、購入できないことが続いたりしていました。


今年、もう1件ぐらいは欲しいと思いますが、ゆっくり探して


いい条件の不動産があれば購入したいと思います。


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2017/4/17  16:07

22件目の詳細公開  実践、実務、競売不動産
2016年10月に購入した、


雨漏り長屋の22件目の詳細をメインのホームページに公開しました。


詳細ページか下記リンクからどうぞ ↓↓↓
http://investment-it.com/2_22kenme.html


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物件価格、110万円
リフォーム代、265万円
その他諸経費、25万円

合計400万円 となりました。



入居者さんもすぐに見つかり家賃が月額6.8万円ですので、


実質の利回りで20%を少し下回りましたが、十分な数値だと思います。


本当は、リフォーム代をもう少し抑えたかったのですが、雨漏りや傾きなど


予想より手間がかかり、この金額でもかなりお安くしていただいた感じです。

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2017/4/13  13:02

大阪市の固定資産税  実践、実務、競売不動産
私が所有する不動産の地域で一番多いのが大阪市です。


大家さんを始めた10年前は、一括納税すると少し税金が安くなることもあり


口座引き落としで支払っていましたが、今は納付書によるコンビニにて納付しています。



物件が増えたこともあり、大阪市だけの固定資産税の一期分だけで16万ほどの支払いがあります。



固定資産税もそうですが、不動産取得税、確定申告時の所得税など


サラリーマン時代は、給与からの天引きでしたので税金を支払っている


という感覚はありませんが、個人事業主や法人を作ると自分で税金をコンビニや銀行などへ


支払い手続きに行くことも多くなるので、より納税していることを意識できますね。


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2017/4/6  17:56

洗面化粧台からのナゾ水漏れ?  実践、実務、競売不動産
入居中の15件目の元ゴミ屋敷の競売不動産なのですが、


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洗面化粧台の下の棚の中が濡れていると連絡がありました。



購入時の 2012年3月 にきれいにリフォームはしたのですが


洗面台は交換していませんでしたので、どこか漏れているのだろうと修理をお願いしたのですが、


現地に行って確認しても水漏れらしき箇所は発見できず、取りあえず一度ばらしてパッキンなどを新しく交換してもらいました。


しかし、また連絡があり水漏れが直っていないそうです。


前回、現地で確認しても水漏れ箇所が特定できませんでしたので


洗面台も古いので新しい洗面台に交換することにしました。


どこが漏れているのか原因がわからないのでどうすることもできません。


なぞです。


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2017/3/27  0:03

お風呂場の電気がつかない  実践、実務、競売不動産
私が所有している物件ではなく、


プロジェクト参加者さんの物件を管理している入居者さんから、


お風呂の電気が突然つかなくなったのですが、どうすればいいですか?


と連絡がありました。


学生さんの女の子ふたりでのルームシェアの物件でしたので、


電球がきれただけだと思うので、電球を新しく取り替えて下さいとアドバイスしたのですが、


その電球がわからないというので、お風呂場の上の方にガラスかプラスチックか何かで囲われた場所があるので


それをはずすと中に電球があるのでそれを交換してくださいというと、


固くて外れそうにない。頑張って回しても外れる気配もないそうで、


どんなタイプの電灯なのかわからなかったので写真を送ってもらいました。


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古いマンションですので、古いタイプの電灯ですね。


でっぱりのガラスっぽい部分が回すと取れるので、、、、


電話をしながら5分ぐらい


固くて取れそうにない、、、、右に回すの?左?とやりながら、


古い設備ですのでゴムの部分が引っ付いて無理やり回すと壊れてケガをするかもわからないので


業者さんにお願いしましょうか?



とあーだこーだ やっていると


あーーーーー外れました〜〜と。


すいません。お騒がせして。。。


と無事解決しました。


まぁ、最近の入居者さんにありがちなことでした。


若い女性のふたり暮らしなので、何もわからないと思うので仕方ないですね。


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2017/3/13  18:16

無事に入居者さんが見つかり決済金の入金もあり、鍵を引き渡すだけとなった


元雨漏り長屋の22件目です。


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契約書と印鑑証明書などの必要書類も届きました。



先日ブログでも買いましたが、2月末で退去となった18件目も決まれば満室となりますね。



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2017/3/5  10:23

ペット飼育後の原状回復  実践、実務、競売不動産
去年の年末に続き、ペット飼育物件の退去です。


過去の記事はこちら
http://black.ap.teacup.com/lefty/1895.html



2014年8月に特別売却の競売不動産にて落札した18件目です。

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160万円かけて水回りを含め、フルリフォームしました。


ペット飼育可で募集し、ほどなく若い女性の一人暮らしの入居者さんが見つかりました。


2年半ほど住んでいただいたのですが、今回退去なり、


ペット飼育を許可していましたので退去後の原状が心配でしたが、、、

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まぁ、想定通りでした。


ペット飼育の入居者さん全員が室内を汚すわけではありませんが、


ここまでひどい人は3件目ですね。


大家さんとしては、こんな入居者さんがいるから


賃貸物件でのペット飼育を嫌がり、物件数がすくなくなり


ペット飼育可の物件探しに苦労するんだと思います。


ペットを飼育している人は、自分で自分の首をしめているようなものですね。


今回も、ペットの引っかき傷だけではなく


タバコによるヤニ汚れ、掃除不足によるユニットバスなにのサビ汚れ、


キッチンパネルの焦げあと、、、

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2年前にすべてを新品にした面影はありませんでしたね。


原状回復にどれくらいの費用がかかるかわかりませんが、1階の修繕は全額


退去者に請求することにしました。


ただ、1階に比べ2階は


ほとんど使われておらず、すこし汚れがあるぐらいで


とてもきれいでした。


こんな感じで1階も使ってくれていれば、多額のお金を請求されることもなかったと思うのですが、


こんなに早く退去する予定ではなかったそうです。


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2017/3/1  21:44

キッチンからのにおいクレーム  実践、実務、競売不動産
2004年11月に競売で落札した1件目の区分所有マンションですが、


この12年で現在3組目の入居者さんが住んでいます。


ここは、マンションということもあり


最近購入しているような大掛かりなリフォームはしてません。


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1ヶ月ほど前に入居者さんから連絡があり、キッチンからの排水のにおいが臭いのでなんとかしてほしいとありました。


すぐに職人に聞いたところ、掃除不足や排水パイプのどこかで隙間があいているかもしれないのでそこをビニールテープでふさげば解消すると思う。


ということでしたので、掃除とどこか隙間がないか様子をみてもらうことにしました。


先日、もう一度連絡があり、掃除もしたし、隙間もないです。

どうしてもにおいがひどいので、なんとかしてほしいと要望がありました。


職人に聞くと、現地を見ないとなんとも言えないということで現地に行ってもらったのですが、


購入時からついているキッチンを使っているのですが、

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よく見る公団型の安いキッチンで交換は一度もしていません。


通常のキッチンは配水管からのにおいを防ぐために


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こんな感じでごみ受けの下にふたがついています。


しかし、この排水トラップのないタイプのキッチンだったので


排水のにおいがダイレクトであがってきていました。


3組目の入居者さんで、前の入居者さんからにおいのことは言われたことがなかったので、皆さんガマンをしていたのかもしれません。


排水口周りだけを交換することもできないことはないそうですが、古いキッチンですのでサイズが合うかどうかもわからず、

仮にいけそうなサイズがあっても


のちに隙間ができそこから水漏れの可能性があるということでしたので、


キッチンを新しく入れ替えることにしました。


住みながらのキッチン交換ですので不便をかけますが、早急に工事をお願いしました。


所有して12年以上たつ部屋なのに、こんな問題があったとは驚きでした。


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2017/2/26  21:23

リフォーム前と途中経過 D2階、ベランダ  22件目、雨漏り長屋
みなさん、コメントありがとうございます。



2016年10月29日、案内時
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2016年11月7日、荷物撤去後
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2016年12月2日、解体開始
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2016年12月26日、木工事開始
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2017年1月12日、造作開始
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2017年1月19日、造作完成
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2017年1月30日、リフォーム完成
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