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2004年11月に初めて物件を購入し大家さんデビューしこつこつと実績を積んだことを評価され、とてもうれしく思いました。
その大家さんとしての経験と実績をレポートにまとめました。
8年で手取り月収家賃100万獲得プロジェク始動!

※こちらの記事にコメントはご遠慮ください。各記事にコメントお願いします。

2017/6/16  14:08

2016年12月末時点の総利益  実践、実務、競売不動産
2016年12月末時点での 総純利益の一覧です。


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2004年11月、サラリーマン時代に1件目を競売で落札して


大家さん業をスタートして、早いもので約12年たちました。


その12年間での純利益の合計が8,600万円になり、家賃収入の大きさを改めて実感しています。



最初は小さなマンションの1室からスタートしましたが、少しずつ少しずつ物件を増やすだけでしたが、


ここまで家賃収入を増やすこともでき、これからも大きく広げるつもりはありませんので、


このまま こつこつ 物件を増やしていきたいと思います。


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2017/6/7  12:50

雨漏りに注意  実践、実務、競売不動産
私が所有する不動産は、



築年数の古い、ふるーーーい 一戸建てが中心なので



屋根の老朽化やベランダのひび割れ、防水切れで雨漏りがおこることがあります。



先日、一棟ものマンションの雨漏りの話をしましたが、



プロジェクト参加者さんの一戸建てを管理しているのですが、そちらの物件でベランダが原因の雨漏りがありました。



入居者さんの話では、ベランダに水が溜まり、その下にある


玄関と洋室がびちゃびちゃな状態とのことなので、直ぐに現地確認を業者さんに依頼しました。


特に梅雨や台風の時期は、修繕の依頼が増えます。


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2017/6/2  10:01

一棟ものマンションの修繕費  実践、実務、競売不動産
先月5月に退去があった、



6件目の小さな一棟ものマンションなのですが、


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和室の天井と玄関の天井から雨漏り後がありました。


雨漏り系は、ある程度の修繕費が必要ですので、見積もりを依頼していますが


一棟ものマンションの場合、屋上や天井に上がって確認するだけでも大変なケースがあります。


私のマンションは天井に簡単に上がれない感じらしいので少し見積もりに時間がかかっています。


空室になった部屋のリフォームもしなくてはいけないです。


いくらかかるんでしょうね。

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2017/5/30  22:02

保証会社の審査落ち  実践、実務、競売不動産
退去日の翌日に入居申し込みをいただいた、


6件目の小さな一棟ものマンションなのですが、


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保証会社の審査に落ちちゃいました。



母子家庭でお子さんが小さく、まだ働ける状況ではないこともあり


母子手当などで生計を立てているそうです。


現在、パートなどもできず、手当以外の収入はゼロということになり


保証会社の審査に落ちてしまいました。


私が所有する不動産の入居者さんは、生活保護や母子家庭の世帯が多いこともあり


なんとか入居してもらいたいので、不動産業者さんに別の保証会社に再審査をお願いすることにしました。


連帯保証人が実のお兄さんで収入もありますので、保証会社が見つからなくても入居をOKしようとは思っています。



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2017/5/29  13:10

退去立ち合いの注意点  実践、実務、競売不動産
ハリーさん、いつもコメントありがとうございます。



退去立ち合いの注意点ですが、のちのトラブルを避けることが一番です。


退去者さんと一緒に室内をチェックし、退去者さんの負担となる故意過失による傷や汚れを確認していきます。


その時に書面に書き残していきます。


ここで気を付けることは、自然損耗や生活していればつく汚れや傷などは



大家さんで修理することを伝え、大家さん負担の汚れ、傷なのか


退去者さん負担の汚れ、傷なのか


を一緒に確認しながら書面に書き込んでいきます。


一通りのチェックが終われば、修繕箇所を確認し、次の引っ越し先の新しい住所と署名、サインをしてもらい


退去立ち合いは完了です。



修理の値段は業者さんに見積もりを依頼しないと金額はわかりませんので、後日見積もりを郵送することを伝えます。



ただ、退去者さんはいくらぐらい負担しなければいけないのか不安がっていますので軽微な修繕であれば


経験則からある程度の予想の金額を伝えてあげます。



十万以上の負担がありそうな重度な過失がある場合は、見積もりをとらないとわかりませんが、


ある程度の金額はかかりますよ。と伝えておきます。



大雑把な金額でも伝えることで、のちのトラブルをさける意味もあります。



今でも過剰に原状回復費を請求する大家さんもいますが、常識の範囲内の請求であれば


あまりトラブルになることはないと思います。

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2017/5/25  10:01

退去の翌日に入居申し込み  実践、実務、競売不動産
先日退去になった、6件目の一棟ものマンションですが、


退去の翌日になんと、入居申し込みが入りました。



5月23日(火)夕方6時に退去立ち合いしたのですが、きれいな状態でしたので5分もかかずに終わりました。


5月24日(水)お昼頃にリフォーム前ですが、とりあえずレインズに登録したのですが


すぐに業者さんから問い合わせがあり、すぐに内覧したいとのことでしたが



案内のことなど忘れ、近くのスーパー銭湯でほっこりし、お風呂からでると着信が何件があったので折り返しの電話をすると


申込みをしたいとのことでした。


昨日の今日ですが、入居申し込み入りました。


今までで最速ですね。


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2017/5/24  11:02

退去、8年後のお部屋  実践、実務、競売不動産
先日、6件目の一棟ものマンションですが、


退去がありました。


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2DKの小さな部屋ですが、家賃帯が安いこともあり


あまり退去のない物件です。



今回退去された人も8年ほど住んでいただきました。


こちらが8年後のお部屋の写真です。


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ビックリするぐらいきれいです。


2017年2月に退去になった、こちらの部屋とは大違いです。

http://black.ap.teacup.com/lefty/1945.html


2年でドロドロに部屋を汚されました。



使う人によって本当に全然違いますね。



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2017/5/1  18:59

全物件の収支一覧を公開  実践、実務、競売不動産
私が所有する、全物件の収支をメインのホームページにて半年に一度ぐらいのペースで最新版を公開しています。


全物件の収支一覧はこちらからどぞ
http://investment-it.com/0_syushi.htm


利回り20%だと5年で投資金額が回収できますので、


2011年2月に競売不動産で落札した11件目より早く手に入れた物件はほぼ100%回収できました。


現金で物件を買っていくと投資金額回収後は


実質その不動産がただで手に入ったようなものです。


そのただの不動産は引き続き、家賃を生み出してくれますし、


売却すれば、現金化もできます。


少しずつではありますが、このまま不動産を増やしていきたいと思います。


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2017/4/28  9:36

ペット飼育可能にするメリットとデメリットB  実践、実務、競売不動産
実はペットによる原状回復はそんなに大きな金額がかからないケースがほとんどです。


においなどが染みついて、壁や床などの下地などの交換も原状回復費で入居者さんに請求する大家さんもいます。


汚した入居者さんに問題はありますが、過剰にお金を請求する大家さんはダメですね。


こちらが原状回復後の室内です。

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クロスなどは張り替えればきれいにできますが、


木枠や木部のネコちゃんのひっかき傷は、補修しかできませんので


どうしても跡が残ってしまいました。


木枠を補修して、上から塗装するとほとんど目立たなくすることができます。



今回の補修で12万円でした。



1、ペット飼育による近隣トラブル

2、退去時の原状回復トラブル


近隣トラブルはマンションではなく、一戸建てのみ許可することでほとんどトラブルはありません。


退去時の原状回復もリフォーム費用を工夫しできるだけ安く抑え、その安いリフォーム代を退去者さんに請求することや、過剰な請求をしないだけでも


トラブルになることは少なくすることができます。



デメリットはありますが、それをうまく回避することもできまので、


デメリットより、入居者さんがすぐに見つかったり、長く入居してくれたりと


メリットの方が私は大きいと感じていますのでペット飼育を許可しています。


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2017/4/26  11:45

ペット飼育可能にするメリットとデメリットA  実践、実務、競売不動産
コメントありがとうございます。続きを書きたいと思います。



入居期間も2年と短く、タバコやペット、焦げ跡など



明らかな入居者による故意過失による汚損なので、大家さん負担ではなく



入居者負担による原状回復となります。



しかし、今のご時世


過剰なほどの消費者保護の意識が一般の人にうえつけられており、


今回のような明らかな入居者側の責任による汚損だったとしても、平気で自分の権利だけを主張してくる人が多くいます。



このようなトラブルを避ける意味でも、大家さんはペットを許可しないことになります。



ペットを飼っている人は、自分で自分の首をしめていることにも気がつかず、


ただただ、勝手な持論を展開し退去されます。


こんなことを繰り返すと、引っ越し先を探すときにペット可が少なく、苦労することになります。


誰のせいでもありません。自分たちが原因を作っているんですね。



ただ、ペットを飼っている人が皆さんが部屋を汚すわけではなく、



7年近くワンちゃんを飼って退去された人がいたのですが、7年前と変わらない状態できれいなまま退去していただきました。


リフォームなしで、そのまま次の人に貸せました。


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2017/4/24  11:03

ペット飼育可能にするメリットとデメリット@  実践、実務、競売不動産
賃貸市場でペット飼育可能物件の数は圧倒的に少ないです。



特に都市部の賃貸物件の多くはマンションやアパートなどの共同住宅なので、


ペットによる騒音、におい、などの近隣トラブルのリスクと


大家さんが一番ネックとなる退去時の原状回復トラブルと


大きなデメリットがあり、ペットを嫌がる大家さんがほとんどなのが現状ですね。



こちらが、今年2月に退去になったネコちゃんを飼っていた人の退去時です。

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ネコちゃんなので、いろんなところをガリガリやっちゃってます。


しかも、この入居者さんは部屋でタバコを吸ったり、キッチンを焦がしたり、


新しく取り付けたお風呂もサビだらけにしていきました。



2年間の短期入居でしたが、たったの2年でこの汚れようですので、ペットとは別にこの入居者さんが荒っぽく使用したことも原因でした。



2年前に160万ほどかけて水回りの新設や間取り変更も含め大規模なリフォームをした後でしたので、


普通の大家さんなら大きなショックを受けるかもしれませんし、二度とペット飼育は許可しない。


となりそうなぐらいな汚され具合です。


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2017/4/22  23:47

22件目、リノベーション前後の比較  実践、実務、競売不動産
雨漏り長屋の22件目の


リノベーション前と後の比較ページをメインのホームページに追加しました。

http://investment-it.com/2_22kenme3.html


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リフォーム前と後では、まったく別の不動産ですね。


あの雨漏り状態は見る影もなくきれいに仕上がりました。


リフォーム開始から約1か月半ほどかかりましたが、その間もちょこちょこと


現場に行き、経過を写真にとってまとめてますので


変わっていく様子をご覧ください。


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2017/4/20  0:14

22件目、案内時とゴミ撤去後  実践、実務、競売不動産
2016年10月に購入した、雨漏り長屋の22件目ですが、


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購入前の案内時の様子と、決済後にごみを撤去した状態の室内を



メインのホームページに公開しました。
http://investment-it.com/2_22kenme2.html



物件の価格は激安だったとは言え、


この室内や雨漏りの状況を見ると


リフォーム費用にいくらかかるのか不安なのと玄関前の道路も狭く、再建築も難しい物件です。



いきなり、この物件を未経験者が即決するのは難しいと思います。


2004年にサラリーマンをやりながら1件目を購入し大家さんデビューして


早いもので13年がたち、物件数も増え


知識と経験も得て


この手のボロ物件は得意分野でしたので即決で購入することができました。


物件の情報をもらってから、リフォームの見積もりを概算したり


もたもたしていると買えないこともあります。


ここ数年は、物件情報をもらって満額で購入申し込みをしても


売値以上の金額で買いあがられて、購入できないことが続いたりしていました。


今年、もう1件ぐらいは欲しいと思いますが、ゆっくり探して


いい条件の不動産があれば購入したいと思います。


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2017/4/17  16:07

22件目の詳細公開  実践、実務、競売不動産
2016年10月に購入した、


雨漏り長屋の22件目の詳細をメインのホームページに公開しました。


詳細ページか下記リンクからどうぞ ↓↓↓
http://investment-it.com/2_22kenme.html


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物件価格、110万円
リフォーム代、265万円
その他諸経費、25万円

合計400万円 となりました。



入居者さんもすぐに見つかり家賃が月額6.8万円ですので、


実質の利回りで20%を少し下回りましたが、十分な数値だと思います。


本当は、リフォーム代をもう少し抑えたかったのですが、雨漏りや傾きなど


予想より手間がかかり、この金額でもかなりお安くしていただいた感じです。

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