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2004年11月に初めて物件を購入し大家さんデビューしこつこつと実績を積んだことを評価され、とてもうれしく思いました。
その大家さんとしての経験と実績をレポートにまとめました。
8年で手取り月収家賃100万獲得プロジェク始動!

※こちらの記事にコメントはご遠慮ください。各記事にコメントお願いします。

2018/5/12  11:39

ここ数年の不動産市場は  実践、実務、競売不動産
コメントありがとうございます。


ここ数年、不動産はかなり値上がりしたと思います。


特に都市部のマンションが顕著かもしれません。


私が買うような 誰も欲しがらない ボロボロの木造一戸建てや連棟などは、


立地や老朽化などの条件次第ですが、激安で市場にでることはあります。


それでも、現在はあまり積極的に探していません。



もう少し、利回り重視でボロ物件を増やしてもいいですし、


手元にキャッシュをためて、利回りが低くてもより資産性の高い不動産へ


資産の組み換えをしてもいいし、



と条件次第で買う物件を選ぼうかなと思っています。


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所有物件の詳細や不動産投資成功のノウハウを紹介してます。

2018/4/19  12:33

タバコの焦げリフォーム  実践、実務、競売不動産
みなさん、コメントありがとうございます。


タバコの焦げと壁が真っ黄色になった



6件目の小さな1棟ものマンションですが、無事にリフォームが終わりました。


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退去時に約束した、家賃の遅れ分と原状回復の分割での支払いの入金がありました。



3回に分けての支払いですので、あと2回ありますが


きちんと約束は守ってくれそうです。



原状回復費用ですが、床と壁の張替だけで20万円は軽くオーバーしましたが、


5年間住んでいただいたことと、年金生活で家賃の支払いが厳しいということで家賃の安い市営住宅に引っ越すなどの


状況もありましたので、


4万円だけ負担してもらうことにしました。



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2018/4/6  16:50

タバコ、退去時の原状回復  実践、実務、競売不動産
今年はすでに2件の退去と入居がありました。



6件目の小さな1棟ものマンションで、


2月末に新しく1件の退去があり、その立ち合いに行ってきました。


こちらの入居者さんはご高齢のおばぁちゃんとそのお孫さんの2人暮らしで、入居当初から家賃の遅れが発生し、約5年間ずっと


1か月遅れでの入金が続いていました。


遅れながらも入金はありましたので特に問題視はしていません。


そのおばぁちゃんの退去で、遅れている家賃の回収を考えなくてはいけないのですが、


ブログのタイトル通りの問題がおこり、


退去立ち合いで原状回復費用も発生することになりました。



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キッチンも含め、すべての床にタバコの焦げ跡がいっぱい。


1、2か所ではなく、そこら中にタバコの焦げあとだらけで、当然壁クロスもヤニで真っ黄色です。


家賃の遅れ分とタバコの原状回復費用を請求することになりましたが、一応話は通じる感じの人なので


分割での支払いを約束してくれました。



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2018/3/11  0:52

3点式給湯システム  実践、実務、競売不動産
3点式の給湯システムにするためには現在配管のきていない洗面台の床をめくり


外に設置する給湯器から新設しなくてはいけません。


キッチンにも配管はありませんが、給湯器のすぐ近くということもあり床をめくっての配管工事はありません。


配管工事や床の張替など必要工事が増え、単純な給湯器交換だと15万か40万弱に


値段が跳ね上がることになりました。


入居者確保に苦労する不動産ではありませんので、以前の私なら単純な給湯器の交換でリフォーム費用を節約していたと思いますが、


今は少しだけ経済的なゆとりもできましたので先行投資ということで、3点式の給湯システムにリフォームすることにしました。


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3点給湯システムの

リフォーム前と後では、見た目は変わりませんね。

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2018/3/8  17:38

給湯システムの交換  実践、実務、競売不動産
無事に新しい入居者さんが決まった


1件目の競売マンションですが、


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2004年の購入時から給湯関係の交換はしていませんでした。



古いマンションということもあり、


キッチンにはガス瞬間湯沸かし器
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お風呂は追い炊き機能付きの給湯器


洗面台にはお湯の給水管がきておらず、洗面台の下に小型電気温水器を設置してお湯が使えるようにしていました。
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今のはやりからは遠い設備状況でしたが、4度ほど入退去がありましたが


所有して14年間入居者さんに困ることはありませんでした。


が!購入してから一度も給湯器の交換をしていませんので


寿命はきており、いつ故障してもおかしくなく


退去時に入居者さんから時々お風呂のお湯が水になり、しばらく出しているお湯に戻ることがよくあっととのことでした。


洗面台の小型電気温水器は故障はありませんが設置してこちらも14年。


キッチンの瞬間湯沸かし器はまだまだ大丈夫そうです。


お風呂の給湯器を追い炊き機能のない安いタイプの交換だと10万円ぐらいです。

小型電気温水器も5万円ぐらいなので


15万ほどで給湯関係をリフォームすることができますが


私は、これを機に3点式に変更しようと見積を依頼しました。


するとリフォーム代が40万弱でした。


うーーーーーーーーーん




これは悩みます。


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2018/2/28  3:10

無事?に入居完了  実践、実務、競売不動産
入居申し込み後に連絡がなくなっていた



1件目の競売マンションですが、


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1週間遅れていきなり決済金の入金があり、入居者さんの引き渡し希望前日に


やっと不動産業者の担当営業マンから連絡がありました。


特に悪びれた様子もなく、普通に


「契約書が手元に届きましたので鍵の引き渡しは予定通り明日いけますか?」


的な内容でした。



入居申し込みを入れてから、そのあと一度も連絡がなく


決済金の入金も遅れ、引き渡し前日に連絡をしてきた内容です。



まぁ、こんな営業マンもいるので 気にせず


鍵交換の準備はしていましたので、引き渡し日当日の午前中に鍵を交換し、そのまま業者の事務所に行き、


その場で契約書に家主として 署名捺印し、新しい鍵を渡し


契約書や必要書類もすべて預かり、鍵も引き渡せたので、一応


賃貸契約は完了です。


とりあえず、入居者さんが決まったので良かったと思います。


このパターンは、入居者さんがいい加減な人間ではなく、業者側の問題だと思ったので


何も言わずに契約を完了させました。





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2018/2/19  22:31

キャンセルではなかった  実践、実務、競売不動産
コメントありがとうございます。



先日お話した、連絡がなく


キャンセルだと思っていた1件目の競売マンショですが、


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相変わらず連絡はないのですが、期日より1週間遅れて


決済金の入金がありました。


引き渡し希望日の3日前です。


担当の賃貸屋さんからは連絡はありません。



連絡はありませんが、家賃発生日に鍵を渡せるように鍵の交換を手配しましが、


こちらからは連絡はせず、相手の様子を見ようと思います。


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2018/2/15  20:44

入居申込みのキャンセル  実践、実務、競売不動産
無事に鍵の引き渡しも終わった19件目の元ごみ屋敷一戸建てとは


違い、


1件目の競売マンションの決済金の入金も連絡もありません。


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先週の 2/7(水) を期日に決済金を振り込む用に伝えていたのですが、



2/15(木) 午前中の時点で決済金の入金もありませんし、担当の営業マンからも


ひと言の連絡もありません。


こちらから連絡をしよかとも思いましたが、期日に遅れる場合は


相手側から連絡がするのが当たり前だと思い、あえてこちらからは連絡はしていません。



まぁ、この場合はほぼ入居のキャンセルなのですが、


断りの連絡ぐらいしてきてもいいと思います。


決済金の入金がないのでこちらから連絡をすると、その電話でキャンセルを伝えてくる営業マンもいます。


2/18(日) 入居予定ということでしたので職人さんに無理をお願いして


急いでリフォームを手配したのに


困ったものですね。


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2018/2/10  22:03

玄関扉の交換  実践、実務、競売不動産
無事に次の入居者さんが決まった


19件目の元ごみ屋敷一戸建てですが、


引き戸の玄関扉の交換をしました。



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写真だときれいに見えるかもしれませんが、木製の古い引き戸で


枠も扉もすべて木製でレールもさびており、すぐに扉がはずれる状態でした。


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ハウスクリーニングや簡易な補修なども込みですが、約20万円ほどリフォーム代がかかりました。



次の入居者さんも見つかったので次は長く住んでほしいものです。


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2018/2/2  20:03

決済金の入金あり  実践、実務、競売不動産
19件目の元ごみ屋敷


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無事に決済金の入金がありました。


キャンセルもなく順調に入居者さんが決まって


ひと安心です。



今回、玄関扉を新しく交換したのですが、まだ現地に行っていませんので近々


確認に行こうと思います。


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2018/1/31  23:30

後だしの家賃交渉  実践、実務、競売不動産
無事に入居申し込みをいただいた19件目の元ごみ屋敷に続いて

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大家さんデビューした1件目の競売マンション

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にも入居申し込みがありました。

1/28(日)に電話での部屋の仮止めの依頼があり、1/29(月)夕方ごろに入居申し込みが届きました。


この仮止めのあとすぐに、もう1件入居申し込みをしたいと連絡があったのですが、仮止めの連絡もあり必ず翌日の月曜には正式な入居申し込みを送りますと言っていたので

この2番手の人はお断りしました。


ここまでは、いいのですが


電話での仮止め時には、なにも言ってこなかった

家賃の値段交渉を月曜の入居申し込みに記入して送付してきました。


うーーーーーーん、値段交渉は申し込みを入れる前に電話で相談してからが一般的で


しかも、仮止めをした後に何の相談もなく、家賃の値下げを書いた申し込みを送ってきました。


2番手をお断りしていることもあり、少しルール違反な感じはしました。


値段交渉を断ろうかとも考えましたが、細かいことを指摘しても仕方ありませんので


家賃を値下げして、審査に進むことにしました。


小さなことを気にしても仕方ありませんので、このまま2件とも契約まで進んでほしいものです。


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2018/1/26  13:06

苦戦の元ゴミ屋敷の一戸建て貸家  実践、実務、競売不動産
12月末に退去となった


19件目の元ゴミ屋敷の一戸建て

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購入して1年ほど空室が続き、かなり苦戦しました。


せっかく見つかった入居者さんも2年で退去となり、また苦戦するのかな〜


と思っていたのですが、こちらの物件の問い合わせや案内が一番多く、


ほどなく入居申し込みをいただきました。


まだキャンセルの可能性もありますが、ちょっと安心しました。


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2018/1/21  0:07

引き戸の玄関扉  実践、実務、競売不動産
入居者募集中の19件目の元ゴミ屋敷の一戸建てですが、


購入時に大規模リフォームをしたのですが、費用節約もあり玄関扉は古いまま変えませんでした。


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写真ではわかりずらいかもしれませんが、木製でレールも古く


玄関のカギをかけていても、少し力を入れれば


玄関扉ごとはずすことができそうなぐらいです。


これ、防犯もなにもないレベルなので、今回は少しお金はかかりますが玄関扉を交換しようと思います。


お金をかけてリフォームをしても家賃を上げれたりする状況ではありませんが、少しでも入居者さんが早く見つかればいいなと思います。


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2018/1/18  19:35

大家さんのシーズン開始  実践、実務、競売不動産
皆さん、コメントありがとございます。


3月、4月の年度の変わり目は


不動産のトップシーズンですが、そのシーズン時期が年々早くなっている気がします。


皆さん早めにお部屋をさがされているのでしょうか。


空室になった2件ともまだリフォーム始まっていませんが、比較的室内がきれいだったため、募集を開始しました。


1月なので、問い合わせも少ないと思っていたのですが


チョコチョコとありますね。


19件目の一戸建ては苦戦したイメージがありますので



このトップシーズン中に決まってほしいですね。


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