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2004年11月に初めて物件を購入し大家さんデビューしこつこつと実績を積んだことを評価され、とてもうれしく思いました。
その大家さんとしての経験と実績をレポートにまとめました。
8年で手取り月収家賃100万獲得プロジェク始動!

※こちらの記事にコメントはご遠慮ください。各記事にコメントお願いします。

2017/2/21  14:58

入居申し込み  22件目、雨漏り長屋
リフォームも完了し、入居者募集中の


雨漏り長屋の22件目ですが、


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ちょこちょこと不動産屋さんから問い合わせはあったのですが、具体的な進展はなく


このシーズンで決めたいと思っていたので、広告料など上乗せなどを考えていたのですが、


本日、入居申し込みが入りました。


先週末から何度か問い合わせをしてくれていた不動産屋さんからです。



賃貸の入居申し込みはよくキャンセルされるため、まだ油断はできませんが


保証会社の審査を進めたいと思います。

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2017/2/20  14:14

リフォーム前と途中経過 B1階奥水回り  22件目、雨漏り長屋
2016年10月29日、案内時
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2016年11月7日、荷物撤去後
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2016年12月2日、解体開始
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2016年12月26日、木工事開始
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2017年1月12日、造作開始
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2017年1月19日、造作完成

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2017年1月30日、リフォーム完成
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2017/2/15  17:32

リフォーム前と途中経過 A1階リビング  22件目、雨漏り長屋
購入時とリフォーム後は、もう別の不動産ですね。


2016年10月29日、案内時
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2016年11月7日、荷物撤去後
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2016年12月2日、解体開始
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2016年12月26日、木工事開始
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2017年1月12日、造作開始
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2017年1月19日、ほぼ造作完成
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2017年1月30日、リフォーム完成
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2017/2/13  21:47

リフォーム前と途中経過 @玄関周り  22件目、雨漏り長屋
皆さん、コメントありがとうございます。


2016年10月29日、案内時
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2016年11月7日、荷物撤去後
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2016年12月2日、解体開始
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2016年12月26日、木工事開始
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2017年1月12日、造作開始
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2017年1月19日、造作完成
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2017年1月30日、リフォーム完成
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2017/2/12  13:50

一棟もマンション供用部分のお掃除  実践、実務、競売不動産
私が所有する不動産は、区分所有マンション少々と


一戸建てが多数ですが、1件だけ小さな一棟ものマンションを所有しています。


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小さなマンションですので、最初は供用部分の廊下を自分で掃除していました。


簡単な掃き掃除がメインですので30分もかからず終わります。


最初は1か月に1回ほどやっていたのですが、だんだんと


めんどくささ がかつようになり

2ヶ月に1回になり、半年に1回になりと回数が減っていきました。


これでは、いけないと思い


2012年(平成24年)に掃除を清掃会社に依頼することにしました。


月2回の清掃契約で、最初の数年は毎月アンケートをFAXしてくれたり、数ヶ月に1回は、担当から電話で不満などありませんか?


などの連絡もあり、1年に1度は通常清掃とは別料金でワックス処理をしたりしていました。


ここ数年は、FAXや連絡もなくなったのですが特に気にしていませんでした。


ずっと満室が続いていたこともあり、現地にも行くこともほとんどありません。


すると先日、入居者さんから廊下の電灯がきれて真っ暗なので変えてほしいと連絡があり、その時に廊下がホコリや蜘蛛の巣、チラシなどのゴミがあり


清掃してますか?


とお叱りがありました。


清掃は月2回依頼していますので、蜘蛛の巣やホコリがたまるようなことはないと思ったのですが、廊下の電灯がつかないと廊下は真っ暗になるので


すぐに新しい電球を持って現地に行きました。


すると



廊下のいたるところに蜘蛛の巣があります。


ホコリもかなりたまっており、清掃をしてる形跡がありません。


数ヶ月でたまる感じではなかったのですぐに清掃会社へ連絡しました。



担当者ではなく、別の人が現地確認をしてくれ、連絡があり


担当者へ確認もおこない、清掃をしていないことを認めました。



うーーーーーーん、こんなこともあるんですね。


少しビックリしました。月2回の契約で毎月料金を支払っているので、


その約束の掃除をしないとは想定していませんでした。


会社のホームページの情報ですが、年商も50億円近くあり、関西を中心に支店も5か所ほどあり、従業員も600名 いる


ビル清掃専門の会社です。


ちゃんとしている会社に見えたのですが、まさかの清掃をしていないとは。。。


ほんとビックリです。


すぐに解約をしようと思ったのですが、連絡をくれた人がきちんと自分たちの非を認め、担当の変更などを含め


二度とおこらないように対策をしますと言っていたので、もう一度だけ信用しようと思います。


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2017/2/9  15:39

リフォームが完成、2階  22件目、雨漏り長屋
いつもコメントありがとうございます。



リフォームが完成した、雨漏り長屋の22件目です。


ちょこちょこと不動産業者さんから問い合わせはいただくのですが、具体的な進展はありません。


キレイな仕上がりになってますので、決まってくれると嬉しいです。


完全に崩壊していたベランダも新しく作り替え、天井、床、壁、押入れなど


すべての下地から壊して作っています。


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2017/2/5  21:52

リフォーム完成  22件目、雨漏り長屋
雨漏り長屋の22件目ですが、リフォームが完成しました。



1016年10月31日に決済して、見積もり、プラン打ち合わせ後


リフォームが始まりました。


予定より少し遅れましたが完成です。


あのおんぼろ屋敷がこの変わりようです。


1階

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2017/2/2  15:05

問い合わせはボチボチ  22件目、雨漏り長屋
リフォームが完成した、雨漏り長屋の22件目ですが、


まだ現地確認にいけていません。


賃貸シーズンも始まっていますのですぐに募集を開始しました。


3件ほど問い合わせはいただいたのですが、まだ具体的な話はきていません。


2月中に決まればうれしいのですが、どうでしょう。。。

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2017/1/31  12:55

建具完成  22件目、雨漏り長屋
1階がほぼ完成です。


あとは、内装で壁と床、天井にクロスとクッションフロアーを貼って


リフォーム終了です。


予定では1月中旬に完成でしたが、職人がちょこちょこ別の現場に駆り出されたことと


物件全体がいろんな方向に傾いていたためその調整で手間がかかったことが原因でした。


ここまでくるとあとは早いので数日で完成です。


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2017/1/27  10:55

給与支払報告書って知ってます??  実践、実務、競売不動産
私は、会社員をしながら大家さん業をはじめ


最初は小さな区分所有マンションの一室でした。


少しずつ物件が増え、サラリーマンを卒業しましたが


そのまま自営業の延長みたいな感じで物件が増えていき、誰かを雇うわけでもなく


一人で経営しています。


個人の確定申告も最近まで白色申告だったこともあり、誰かにお給料を支払うことがありませんでした。


物件が増えていくと所得も増え、税金も増え


節税の必要性がでてきたので2013年(平成25年)から青色申告にきりかえました。


青色申告にきりかえられる、


5棟10室の事業的規模は2008年11月、6件目を購入したときに超えていたのですが、


青色申告のメリットも感じず、かなり経ってから青色にしました。


青色に切り替えたと同時に身内にお給料を支払える、専従者給与を利用することができるようになり、


ここで人生で初めて、人からお給料をもらう生活から


人にお給料を支払うことになりました。


専従者なので身内ではありますが、お給料支払うと源泉徴収や題名にある給与支払報告書などの提出書類が増えます。


毎年、前年分を1月31日までに市町村や税務署に提出しなくてはいけません。


書類自体は、ネットで調べながら記載すればそんなに難しいものではありません。


会社員⇒自営業⇒青色申告⇒法人設立  と


私、一人でやっていることは変わらないのですが、形態が変化すると


書類提出などの事務作業が増えますね。


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2017/1/26  22:32

兼業大家さんと専業大家さん  実践、実務、競売不動産
私の場合ですが、

2004年11月に1件目を購入し

2008年11月に6件目を購入したあとの


2009年1月末日づけでサラリーマンを卒業することになりました。


当時の家賃収入の手取りは50万円弱だったと思います。


不動産仲介の営業マンをやっていたのですが、リーマンショックやサブプライムローン破たんなどで景気は悪化し、特に不動産業界は大手の倒産などもおき


勤めてた会社も生き残りをかけ、大規模な店舗縮小と従業員のリストラがおこなわれました。


私もそのリストラ候補となり、解雇ではなかったですが、実質解雇の自主退職となりました。


思わぬ形ではありますが、サラリーマンを卒業することになり、その後は少し友人の不動産会社の手伝いをしていましたが、


誰かに雇われることはく、専業の大家さんとなりました。


サラリーマン卒業後から、大家さんの家賃収入だけで生活できていますので


本当の不動産投資を始めてよかったと思います。


一度、サラリーマンを辞めてのんびりと専業大家さんを経験するともうサラリーマンには戻る気持ちにはなれません。


特に営業マンの仕事で毎月の売り上げに追われる職種だったこともあり、そのプレッシャーとストレス、売上げが悪いと上司から叱られ、、、

数十万のお給料のために、毎日長時間労働で頑張っていました。


私のケースは少し特殊ではあります。


★★さて、本題です★★
サラリーマン大家さんにおススメするのは、副業としての不動産投資です。


私は、予期せぬ感じで専業の大家さんとなりましたが、


今、働いている会社員として仕事が嫌だったり大変ではないのであれば、


兼業大家さんがいいと思います。


不動産投資をどの程度の規模を目指すかにもよりますが、私のような現金で小さな物件を毎年少しずつ増やす方法だと


13年間で30室ほどです。この規模の専業大家さんだと時間を持てあまします。


余った時間を有効に使える人であれば、会社員を続ける理由はありませんが、


私のように大好きな趣味ややりたい仕事などがない人は、退屈な時間をすごすことになります。


若い頃に働き過ぎた反動で今はこののんびりとした時間を楽しんでいますが、


普通の人には耐えられないかもしれません。


本業の会社員の仕事で収入を確保しながら、不動産投資で資産を拡大する方か安定もしますし、


あえて本業をやめる理由はありません。

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2017/1/25  14:20

1階の造作ほぼ完成かな、その2  22件目、雨漏り長屋
1階の壁、床、天井の下地


押入れや新しい壁などの造作もほぼ完成し、順調にリフォームが進んでいます22件目の雨漏り長屋です。


写真が多いので2回に分けての投稿になります。


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あの オンポロな室内が嘘のように変身しました。


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2017/1/24  13:57

1階の造作ほぼ完成かな  22件目、雨漏り長屋
ちゃくちゃくとリフォームが進んでいます22件目の雨漏り長屋です。


12月の1か月間であまり進んでいなかったリフォームも年明けの1月に入り、


急ピッチで進んでいます。


2階は1/12(木)に現地に行ったときは、壁、床、天井、押入れなどの下地、造作が完成していましたが、1階はまだまだ


という感じでしたが、一週間後の1/19(木)に行くとかなり進んであり、造作完成の一歩手前でした。


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2017/1/22  17:41

過去の現地案内会  実践、実務、競売不動産
2年ほど前に現地見学会を開催しました。


過去の記事はこちら
http://black.ap.teacup.com/lefty/1458.html


どうも19件目のゴミ屋敷の印象が強くて、19件目を購入したときに見学会をした記憶だったのですが、


過去のブログと記憶をたどると18件目のリフォーム完成に合わせて現地見学会を開催し、


たまたま見学会当日と19件目の決済が重なり、ついでに19件目も見てみようとなりました。


あくまでメインはリフォーム完成後の18件目を見ることでした。


18件目、

リフォーム前
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リフォーム後
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ゴミ屋敷の19件目がその後のリフォームなども含め印象が強いです。


19件目の決済直後であるゴミや荷物が散乱していた現地を皆さんにお見せできたこともあり、


今度はリフォーム後も見てもらいたいと思い、19件目メインとなる2度目の現地案内会の開催となりました。


19件目、

リフォーム前

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リフォーム後

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