ビッグ・トゥモロウさんの取材を受けました。 分類なし
毎月20万の家賃収入獲得プロジェクト始動！
私の大家さんとしての活動の取材を受けました。マネービジネス雑誌のＢＩＧｔｏｍｏｒｒｏｗ（ビッグ・トゥモロウ）さんです。詳しい詳細は私の。メインホームページへお越し下さい。
－目標と進行状況－
5件の不動産で11部屋を所有中、
毎月の家賃収入 725,300円
2009年度の目標 ⇒ 7件目、8件目 2件の不動産購入
毎月のキャッシュフロー プラス20万
手取り家賃収入を 毎月70万円 を目指します。
2010年 月々100万のキャッシュフローを得て、引退する！！
それまでのプロセスと不動産投資のノウハウをお伝えします
相互リンク等のご依頼や取材依頼の方はメールフォームへ必要事項をご記入の上、ご送信下さい
※コメントやドラックバックは、下記の記事内にお願いします。
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2009/7/4
高圧洗浄の必要性 住まい・インテリア
所有する区分所有マンションにて、マンション全体の高圧洗浄の工事がありました。
区分所有マンションはマンション建物全体の管理や修繕計画を管理組合や管理会社が手配してくれます。
そのかわり、毎月管理費と修繕積立金を支払わなければいけませんが、サラリーマン大家さんにとっては日々の仕事がありますので私は区分所有マンションをおすすめしています。
投資金額が少なくてすみ、現金で購入できるのもお薦めしている点です。
この高圧洗浄は排水管の汚れを掃除するためには定期的に行わなければいけません。
入居者さんの中には、古い油をそのまま流しに捨てたり、髪の毛やごみなどが排水管を汚し、つまりの原因になります。
水の流れが悪くなり、排水が流れないようになれば水があふれ、下の会に水が漏れてしまいます。
去年購入した一棟ものマンションは排水管の汚れにより、排水管がつまり水漏れ事故が起こりました。
一棟ものアパート・マンションだとすべて大家が物件管理と修繕を考えなければいけません。
サラリーマン大家さんは、家主業に時間をさけませんので、管理が楽な区分所有マンションは初期段階では特に良い投資対象だと思います。
大家さんの中には、自由がきかないし、何をするにも管理組合の許可が必要ですので嫌がる人もたくさんいます。
投資の対象となる物件選びは、人それぞれの好みにもよりますが、私は区分所有マンションは好きな投資対象です。
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2009/7/3
今月の入金状況 住まい・インテリア
現在入居中の10室中、9室は遅れも無く家賃の入金がありました。
問題は、いつも遅れ気味で滞納家賃がある入居者です。
先月はドロボーに入られたということで入金を待っていましたが、今月分もまだ入金がありません。
オーナーチェンジの物件で、引き続き時点で2か月分の家賃がたまっていました。
私になってからは、少し遅れてはいましたがきちんと家賃を振り込んできてくれていました。
先月の初旬にドロボーに入られて現金を盗まれたみたいですが、今月も入金がないと合計で4か月分の家賃が滞納になります。
一か月分の家賃が支払えない人が4か月分の家賃を支払う能力はなく、少しでも回収しておかないと溜まる一方です。
家賃の督促状をだし、それでも支払えない場合は保証人さんから回収することになります。
この半年間は家賃をきちんと支払っていたので、少し待っていましたが今月分も滞納となると滞納額が増えるだけですので催促をしました。
問題になるような取立てはしませんし、入居者さんにもがんばってほしいのですが、滞納を見過ごすわけにもいきません。
督促状の手紙を出し様子をみてみます。
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2009/6/30
店舗、事務所ビルの収益物件 住まい・インテリア
少し景気が良くなったのか、店舗賃貸物件の問い合わせが増えています。
実際に半年以上空室だった店舗物件がどんどん決まってきています。
店舗は居住用物件より立地が最重要となります。駅周辺の１階店舗は比較的すぐにテナントが決まり空室に苦労することはありませんが、事務所ビルなどは苦戦が続いています。
個人で始められる小さな店舗は常に需要があります。
この不景気の中でも、不景気だからこと会社を辞め、独立する人が増えているのかもしれません。
店舗物件は利回りがよく、一度テナントが成功すると長期で借りていただけますので投資物件として検討すべきですが、
一度空いてしまうとなかなか次のテナントが決まらない可能性も高く、投資物件として購入するには少しリスクがあります。
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2009/6/30
人柄のよい売主さん 住まい・インテリア
昨日、知人の一棟もの収益マンションの契約の立会いに行ってきました。
とても温厚な人柄の良さが短時間の契約ですが伝わってくるとても良い売主さんでした。
この一棟ものマンション５年前に1,200万円ほどかけ、リニューアルしている物件でした。
ワンフロアー一戸の４階建てと小さなマンションにそれだけの費用を投入しており、なぜ？売却するのか不思議ですが、
ご自身で商売をしており、金融機関から売却をすすめられたそうです。
絶対に売らなければいけないほど、債務があるわけではなさそうでしたが金融機関の指示に従っての売却です。
もったいないです。債務超過で売却しなければいけないほど追い込まれているのであれば仕方がありませんが、この売却は売主さんにとってはもったいないですが、
買主にとっては、超お買い得物件です。
この物件買えた買主さんはラッキーですね。
利回りは13％ですが、立地条件もよく、今後の修繕費を考えれば十分な利回りです。
私はしばらくローンを組んでの投資を考えていませんので購入することはしませんでしたが、とても良い物件にとても良い売主さんでよい取引でした。
そして、この取引には激安物件取得のヒントが隠れていました。
それは、売主側の仲介業者がこの物件の価値を分かっていないということです。
営業マンを抱える大手や中規模の仲介会社は普段、自分で住むための自宅を購入する人をターゲットに物件の仲介しています。
営業マンや支店の責任者の能力にもよりますが普段収益物件を取り扱うことは少なく、収益物件の価値を分かっていません。
売主さんは相手はプロだからと安心して任せるのですが、自宅用の不動産取引はたくさん経験しており「プロ」なのですが、収益物件については「素人」レベル
ということが起こりえます。
収益物件の価値を知り、売買方法を少し工夫するだけでもっと高い値段で売却することは十分に可能な物件でした。
市場には営業マンの力量不足、知識不足による売却価格があまい物件があります。
私が手に入れている物件も何件かそのような物件があります。
売主さんが投資家でない人、不動産会社の力量不足、売り急ぎ物件。いろいろな理由によりお買い得物件は市場にはあります。
根気よく探し続け、物件が出たときに資金を用意でき、すばやく決断できる人のところに資産はいきます。
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2009/6/29
競争力のある物件 住まい・インテリア
大家さん業（アパート経営・不動産投資）を成功させ安定させるために重要なことは、
満室で稼動させることです。
せっかく不動産を購入しても空室では家賃収入は手に入りません。
夢の不労所得（キャッシュフロー）生活も夢で終わります。
今回の入居者募集で感じたのが、
「競争力のある物件」
の必要性です。
今回の物件は、大阪市内で最寄り駅徒歩4分、35㎡、２ＤＫ、トイレお風呂セパレート、少し広めの物件で家賃が破格の4.9万円。礼金も10万円とかなりお安くしました。
周辺の物件には、これだけの好条件の物件はあまりありません。
その結果、案内が殺到し、入居申し込みもたくさんいただきました。
最初募集していた条件は家賃5.2万円、礼金20万円です。
少しの値引きにマーケット（入居者）はすばやく反応したことになります。
家賃相場や募集条件にこだわりすぎ、結局空室で1ヶ月、2ヶ月、半年とたってしまっては意味がありません。
周りより少し安い条件で募集するだけでマーケットの反応は違ってきます。
ポイントその１、
競争力のある募集条件を見極めるです。
いくら、周りの家賃相場より安くしても決まりづらい物件があります。
たとえば、日当たりのない部屋、極端に狭い部屋、駅から遠いワンルーム、などその地域の立地条件や地域性により変化しますが物件自体や立地にニーズない場合です。
この場合は、一度購入してしまうと自分の力では変えることが出来ない条件ですので物件を購入する前の調査が重要になってきます。
入居者が求めていない物件をいくら値下げしても決まりづらいということです。
ポイントその２、
物件自体の競争力を見極めるです。
物件の競争力の判断は、購入前に最寄り駅の賃貸専門店の不動産屋を訪問し、市場調査をすることである程度の判断することが出来ます。
この賃貸専門店への調査をしない投資家さんも多くいますが、私は必ず調査をするようにしています。
特に、あまり詳しくない地域で物件を購入するときは必須の調査です。
この二つのポイントをおさえれば、
「競争力のある物件」 として、安定した満室経営を維持することが出来ます。
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2009/6/27
決済金の入金 住まい・インテリア
入居者募集をしていた空室の決済金の入金がありました。
申し込みをもらっても決済金の入金があるまで、いつキャンセルさせるか分かりません。
入居の意思を確認する意味も含めて決済金の入金をもらいます。
入居申し込みをもらってから一週間で決済金の入金をしてもらいました。
これで一安心です。
空室期間1ヵ月半で入居者が決定しました。
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2009/6/26
お花を飾る 住まい・インテリア
空室物件の室内にお花を飾ると部屋の印象が明るくなります。何も無い室内に華やかさを演出することが出来ます。
この生の花を加工してできるプリザーブドフラワーというものがあり、知り合いがプリザーブド加工の資格を持っているので、数点購入しました。
知り合い価格ということでとても安くゆずってもらえ今は、働いているお店に飾っています。
この長持ちするお花を空室物件の洗面所やキッチン、玄関先などに飾れば入居率ＵＰに貢献するかもしれません。
女性をターゲットとしたワンルームマンションに飾ったり、飾ってあるお花をそのままプレゼントしても良いかもしれません。
プリザーブドフラワーのお店やネットショップなど販売するお店も増えているみたいですし、街中でプリザーブドフラワーを見かけることも増えました。
数千円から購入することも出来ますので、空室物件にアクセントとして飾ってみてください。
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2009/6/25
入居審査基準 住まい・インテリア
先日入居申し込みをいただいていた入居者希望者さんの入居審査をＯＫしました。
賃貸保証会社を使用する際は、賃貸保証会社の審査承認がおりれば、入居を承諾しています。
要するに、保証会社がＯＫならどんな人でもＯＫということです。
少し乱暴な言い方ですが、大家さんにとって一番のリスクが家賃滞納によるトラブルです。
その家賃滞納のリスクヘッジ商品が賃貸保証会社です。ですので、私の場合は礼金や敷金を低く設定し、入居審査もあまくしています。
今回の入居希望者さんも年収160万の母子家庭の方です。月収13万円ちょっとの収入で毎月5.5万円の家賃が支払えるの？
と心配になりますが、仮に家賃滞納されても保証会社が立て替え払いをしてくれます。
大家さんとしては安心です。
しかし、この保証会社が一時問題になりました。滞納が起こったら、保証会社は一時的に大家さんに支払います。その支払ったお金の回収を大家さんに代わって入居者へ取り立てます。
この取立て方が荒っぽい会社があります。
彼らも滞納者からお金が回収できなければ、自分たちが損をしますので専門の取立てチームを持っています。
私も一度、滞納され、保証会社に連絡し、数日後には入居者からすぐに家賃が入金されました。
どのような方法で取り立てたのか知りませんが、早かったです。
家賃滞納のリスクヘッジとして私は使っていますが、この様な問題もあり、世間体を気にする大家さんは使っていない人もいます。
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2009/6/23
2009年度上半期終了時点の決済報告書 住まい・インテリア
私のメインホームページにて、所有する投資用不動産の収支を公開しています。
実際の物件を購入したときの収入と支出、手取りのお金など具体的にイメージしやすいと思い公開しています。
2009年度上半期終了時点での、私の所有する全物件の収支報告書をＵＰしました。
全物件の収支一覧