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2004年11月に初めて物件を購入し大家さんデビューしこつこつと実績を積んだことを評価され、とてもうれしく思いました。
その大家さんとしての経験と実績をレポートにまとめました。
8年で手取り月収家賃100万獲得プロジェク始動!

※こちらの記事にコメントはご遠慮ください。各記事にコメントお願いします。

2017/9/19  17:45

退去予定者と連絡とれず  実践、実務、競売不動産
少し前の出来事ですが、


月末退去の連絡がきた、入居者さんと連絡が取れなくなりました。



退去月の中旬に退去日の打ち合わせがしたいと思い連絡したのですが、


この時は着信音は鳴ったので、折り返しの連絡があるかな。



と思い数日、待っていましたが連絡がなかったのでもう一度電話をしたのですが、


今度は、「電波に届かないところか電源が入っていないため、、、、」



とアナウンスされ、それから数日おきに電話してもずっと


「電波に届かないところか電源が入っていないため、、、、」



と、連絡がとれなくなったまま、退去日が過ぎました。



しかも入居者さんは高齢の一人暮らし・・・


もうこうなると嫌な予感しかしません。


保証人の息子さんと連絡とれなので、現地に行くことになりました。


少しでも異変を感じたら警察に連絡しなくてはいけませんが。。。。



現地で保証人さんの息子さんと待ち合わせしたのですが、



なんのことはありません。前日に契約書と部屋の鍵が息子さんのポストに届けられており、


室内も空っぽで、引渡し日より10日ほど少し遅れましたが無事に退去の立会が完了しました。


息子さんも連絡はとれていないとのことでしたし、



6年ほど住んで頂いたので7月分の家賃は請求せずに


次の入居者さんを募集したいと思います。


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2017/8/21  18:16

騒音トラブル  実践、実務、競売不動産
ニュースでときどき見かける騒音おばさんのお話ではなく、


上階の足音などの騒音トラブルです。



6件目の小さな一棟ものマンションは鉄骨造で7世帯と規模も小さく、音が響きやすい構造になってます。



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4階に新しい入居者さんが入ったのですが、



1歳半の小さなお子さんがいる母子家庭です。


その下の階の人は、クレーマーまでいきませんが


何かあるごとにチクりチクリと文句をいってくるおばんさんです。




6月末から入居されていますが、私へ騒音の文句はありませんでした。


この2ヶ月の間、直接入居さん同士で子供の飛び跳ねたり走りまわったりする音を何とかしてほしいと


話をしていたみたいですが、どうも我慢の限界がきたらしく


私に直接3階の入居者さんより連絡がありました。



もう我慢の限界なので、どれだけうるさいのか大家さんも今から来てくれと。


結構強い口調でしたが、この手の問題を一度でも現地に行くと


ことあるごとに呼び出しをされることになりますので、現地に行くことはきっぱり断り、


上階の人に私から注意をすることで話をしましたが、おそらく


問題の解決にはなりません。


4階の人に電話をすると下の階の人とは話をして、


昼間はできるだけ外に出かけたり、走り回らないように子供に注意はしているそうです。



ですよね。って感じです。


4階の人も3階の人も生活保護ですので、仕事をしていないので


おそらく、日中も含め家にいる時間が長いのです。



何もしないわけにもいきませんので、4階の洋室とキッチンの床を防音性のクッションフロアを貼ることにしました。


これである程度の音はカットできると思いますが、


家主とできることはやりましたので、これ以上文句を言ってきても知りません。


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2017/7/20  23:48

メインのホームページ、

2017年6月末時点での総純利益ページを更新しました。


総純利益 と キャッシュ(現金)回収率
http://investment-it.com/0_rieki.html


お金の仕組みについて、また詳しく書きたいと思います。
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2017/7/19  11:19

床の補修からの入居決定  実践、実務、競売不動産
2月末に空いた18件目の長屋に入居者さんが決まりました。


リフォームの関係で微妙にシーズンを外しましたが、おもっていたより空室期間が長引いてしまいました。


申込から入居までが早く、床の補修を希望されていましたのですぐに職人を手配しました。


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写真ではわかりずらいですが、これでも補修後です。


一枚ものの板状のクッションフロアのつなぎ目が浮いています。


今回の新しい入居者さんが退去されたら、新しく張り替えないといけませんね。



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2017/7/15  13:17

入居準備のため現地へ  実践、実務、競売不動産
入居申し込みをいただき、賃貸保証会社の審査も通り、


順調に入居にむけ進んでいます18件目の長屋ですが、



入居申し込みの時に、床が波打っており修繕してほしいと希望がありました。


退去時に床のクッションフロアが一部はがれて、浮いた状態の箇所はありましたが


リフォームの時に修繕したはずです。


入居に向けの現地確認も含め数ヶ月ぶりに物件に行ってきました。


すると、


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写真ではわかりずらいですが、


フローリング風のクッションフロアのつなぎ目の接着がはがれ、


おそらく暑さのための熱で膨張してお互いを押し合いながら山並みに膨らんでいました。


一部ならまだいいのですが、1階、2階の床すべてに同じタイプのクッションフロアの素材を使っており、


部屋全体が波打った状態でデコボコしていました。


きれいにするためには床の全面張り替えが一番なのですが、1階、2階の全面となると10万円は超えてきそうな勢いなので、


職人さんにお願いし、なんとか補修で修理できないかやってもらうことにしました。


2年前に和室から洋室に間取り変更し、普通のクッションフロアより長持ちするということで、


フローリングタイプの板っぽい素材にしたのですが、


素材自体は丈夫で多少の汚れや傷はつかなかったのですが、


こちらの部屋では、熱がこもりやすいので、膨張とはがれによる損傷がおこってしまいました。


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2017/7/13  12:26

満室になるかな、、、申込みいただきました  実践、実務、競売不動産
2月末に退去になっていた、


18件目の長屋です。


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2年と短期間の入居でしたが、ドロドロに汚されてリフォームに少し手間取り


入居者募集が微妙にシーズンが終わる3月末となり、


業者さんからの問い合わせや案内はちょこちょことあったのですが、


4か月ほど空いています。


8月はお盆休みもあり、不動産が一年でもっとも動かない時期ですので


9月までもう諦めムードでしたが、なんとそんな状況だったのですが、入居申し込みをいただきました。


入居申込みからのキャンセルはよくあるパターンなので油断はできませんんが、


取りあえず入居審査を進めます。


決まるといいな。


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2017/7/9  21:53

投資現金を回収する意味とは  実践、実務、競売不動産
2017年6月末時点での投資現金の回収率です。


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所有年数が長いほど家賃収入が蓄積されていきますので回収率は大きくなります。


投資資金である現金部分の回収率は、物件を増やすためには重要な数値の一つです。


現金のみので購入にしても、アパートローンなどを使った融資による購入にしても、


ある程度の現金は必要です。



投下した現金をより早く回収することができれば、その回収した現金を再投資することができ、より早く資産の拡大ができるようになります。


回収したその現金は、次の不動産購入の資金となります。


この繰り返しをすることで、お金持ちはどんどんお金を手に入れることができます。



一般の人のお金に対する考え方は、


働く → お金をもらう → 使う → 働く → お金をもらう → 



お金持ちの人は、


お金を投資する → お金を手に入れる → お金を再投資する → お金を手に入れる → 


この単純な仕組みの違いです。




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2017/7/6  17:46

12年間の総利益、1億  実践、実務、競売不動産
2004年11月に大家さんデビューして


早いもので12年が経ちました。


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現在は、自宅を含め22件の不動産を手に入れることができ、順調に拡大しています。


売却はまだ一件もせずに、家賃収入を得続けています。


その合計の利益が 9,000万円を超え 今年中には1億円を超えるかもしれません。


過ぎてみれば、あっという間の12年間でしたが、実践してみた感想は


全然難しくない。


この一言に尽きると思います。



お金持ちを目指し、調理師を辞め、営業職に転職し、不動産関連会社で働き、


大家さんデビューすることができました。


最初の1歩さえ踏み出すことができれば、


あとは1件目を買った、同じことを繰り返すだけです。


たったのこれだけです。


難しくはありません。


一番難しいことは、勇気を持って


最初の1歩を踏み出すことです。


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2017/7/3  19:46

法人化の理由と会社形態の選択A  実践、実務、競売不動産
そして、法人を設立するもう一つの大きな理由は、


A事業拡大


にあります。


個人事業主より法人の方が社会的に信用があります。


対外的な取引をする場合、法人化は必須なのですが大家さんはあまり関係がありません。


ただ、事業として拡大する場合、節税や金融機関からの融資を考えると法人化は必須です。


従業員を雇う場合も法人が有利になります。


金融機関も取引先も法人として会社組織にしている方がより信頼度が高くなります。



法人の選択、株式会社と合同会社
法人設立を考えてから合同会社なる法人形態があることを知りました。
iPhoneで有名なappleの日本法人は実は、株式会社ではなく合同会社だということを知るぐらい、世間的にはまだまだ合同会社は知られていません。


会社 イコール 株式会社 が常識です。


他の会社や個人と取引をする場合は、対外的な知名度を考え、株式会社一択だと思います。


名刺に合同会社と印刷されていても、取引相手から 合同会社?? となります。それほどまでに合同会社は知られていません。


株式会社だと代表である社長の肩書きは 代表取締役社長 とカッコいいですが、


個人事業主だと、代表者 です。これでも、まだカッコいいですよね。しかし


合同会社の代表者の正式な肩書きは、代表社員 となり、代表の社員?? とこれまた、ピンとこない肩書きです。


名刺にも合同会社の場合、代表取締役社長とは書けません。


デメリットは、これぐらいです。知名度の低さと代表の肩書きがピンとこないだけで、法人設立のための費用は安く、会社の維持費なども簡素化されています。

対外的な取引をしない、純粋な家主業であれば、合同会社で十分なのですが、


株式会社で法人を設立する人も多く、まだまだ知名度が低いのも事実です。


私は10年間ずっと、サラリーマン大家さんの延長で個人事業主でした。
節税や相続を考えると法人が必要になってきますので法人を1社、立ち上げました。


私の友人も同じサラリーマン大家さんをやっているのですが、
アパートローンを使っての1棟ものが中心で2年ほど前に、株式会社を作っています。
しかし会社としての実態や活動はなく個人で所有している不動産を管理し、所得を分散しているそうです。
これも厳密にいえば、税務調査が入った時に法人での管理の実態があるのかを問われる可能性があるので注意が必要だそうです。


友人は、今後その会社で宅建業も始めるつもりなので株式会社を選択しています。


私は、仲介業や転売業をやるつもりはなく、将来的には所有する不動産を売却するこもあるかもしれませんがあくまで、家主業としての結果売却するだけで、利益目的の転売業はしないつもりです。


すると、株式会社にするメリットはなく、合同会社を選択しました。


私は設立費用も安く、維持も簡単な合同会社にしました。

設立費用は、
登記に必要な登録免許税 6万
電子定款 1,800円

61,800円 で法人が作れました。

安いでしょ。


たしか、株式会社だと20万円ぐらいかかった気がします。


うるおぼえなので、調べてみて下さい。


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2017/7/1  15:27

法人化の理由と会社形態の選択@  実践、実務、競売不動産
大家さんをやっていて、個人事業ではなく


会社形態の法人を設立する理由は大きく分けると2つあるかなと思います。


@節税
A事業拡大


税金の流れは、法人に対しては減税の方向性です。


@節税
大家さんの法人設立を多くは節税目的なのかなと思っています。


個人の大家さんとして確定申告による節税には経費の計上範囲があり、とても限られています。


簡単に言うと、収入である家賃も経費であるその他の支出も決まっており、節税方法は限られています。


法人を作ると個人とは別の人格として税法上は区別され、様々なメリットがあります。


私は税理士でも会計士でもないので詳しい節税方法は専門家サイトにお任せしますが、


個人のサラリーマン大家さんとしてスタートした私は、


10年目で法人を設立となりました。


家賃収入的にはもっと早くに設立しなくてはいけませんでしたが、私の経験と知識、やる気の不足により遅れました。


法人税は減税の方向ですし、経費計上面でも幅が広く工夫ができる範囲が広いのも特徴です。


大家さんとして順調に拡大できれば、税金の問題は避けて通れません。


経営を安定させ、拡大を継続するためにも節税は重要な課題です。


個人の収入を法人に移し、その法人からお給料をもらうだけで給与控除が受けられますし、個人の青色申告控除と合わせて使えます。


所得の分散もできますし、


個人事業主としての節税と法人としての節税とダブルで活用することができますので大きなメリットです。


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2017/6/29  16:14

入居申し込みからやっとのご入居  実践、実務、競売不動産
コメントありがとうございます。



5月25日に入居申込みをいただいていた


小さな1棟ものマンションですが、


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母子家庭の入居希望者さんで、役所の審査や手続きでずっと


仮止めの状態が約1か月続いていました。



時期的に繁盛記ではありませんし、ボチボチと問い合わせはありましたが


気長に役所の返事を待っていました。


6月22日にやっと役所の承諾がでて、お金が振り込まれました。


翌日には決済金の入金があり、6月26日には引っ越しの準備をしたいということで鍵の引渡も無事に完了しました。


役所の返事がでるまで1か月ほどかかりましたが、そこからは早かったです。


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2017/6/27  12:08

2016年12月末時点の投資現金回収率  実践、実務、競売不動産
2016年12月末時点での


投資した現金部分の回収率の一覧グラフです。


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6件目のみアパートローンにて購入しましたが、その他の物件はすべて現金です。


単純計算ですが、純利回り20%だと5年で投資した現金を回収し、それ以降は利益となります。


不動産は土地を含みますので、資産価値がゼロになることもありません。


家賃として利益を得ながら売却すればその金額も利益となります。



2004年11月に大家さんデビューした1件目を例にすると


純利回り  約12%
所有年数  約12年
現金回収率 約150%


リフォーム代や税金すべてを含む、

物件購入総額 500万
総利益額   720万


現在の売買相場で売却した場合 700〜800万で売れると思います。


単純計算ではありますが、1件の物件で約1,000万円の利益を得ることができます。


私は基本売却はしませんが、1件の物件だけである程度まとまった利益を得ることができ、


あとは、この作業を繰り返すだけで資産はゆっくりとではありますが拡大していきます。


私は12年間と時間をかけて22件、30部屋の不動産を手に入れることができました。


そして、もう一つのメリットはお金は加速します。


加速のお話は長くなりそうなので、また今度書きたいと思います。


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2017/6/16  14:08

2016年12月末時点の総利益  実践、実務、競売不動産
2016年12月末時点での 総純利益の一覧です。


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2004年11月、サラリーマン時代に1件目を競売で落札して


大家さん業をスタートして、早いもので約12年たちました。


その12年間での純利益の合計が8,600万円になり、家賃収入の大きさを改めて実感しています。



最初は小さなマンションの1室からスタートしましたが、少しずつ少しずつ物件を増やすだけでしたが、


ここまで家賃収入を増やすこともでき、これからも大きく広げるつもりはありませんので、


このまま こつこつ 物件を増やしていきたいと思います。


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2017/6/7  12:50

雨漏りに注意  実践、実務、競売不動産
私が所有する不動産は、



築年数の古い、ふるーーーい 一戸建てが中心なので



屋根の老朽化やベランダのひび割れ、防水切れで雨漏りがおこることがあります。



先日、一棟ものマンションの雨漏りの話をしましたが、



プロジェクト参加者さんの一戸建てを管理しているのですが、そちらの物件でベランダが原因の雨漏りがありました。



入居者さんの話では、ベランダに水が溜まり、その下にある


玄関と洋室がびちゃびちゃな状態とのことなので、直ぐに現地確認を業者さんに依頼しました。


特に梅雨や台風の時期は、修繕の依頼が増えます。


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