2016/11/27  20:19

カギの引渡に問題発生  実践、実務、競売不動産
入居者さんが決まった


15件目の元ゴミ屋敷なのですが、


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リフォームも終わり、決済金の入金もありましたので鍵の引渡しと物件内部の最終確認のために現地に行ってきたのですが、


新しく交換した玄関ポストの鍵はありません。


取付をしてくれた大工さんから鍵は靴箱にいれたと聞いていたので周辺も含め探したのですがありません。


大工さんに電話で確認しても靴箱に入れたとのことなのですが、どこにもありません



玄関のカギとポストの鍵と両方を引渡ししないといけませんので困りました。


最後のハウスクリーニングの時に間違って捨てられたのかもしれません。


新しい玄関のカギは仲介してくれた不動産屋さんに渡してきましたが、


ポストは新しいものに再交換を手配し、今後は鍵のついてないタイプのポストを設置してもらいます。


※本日、夕方頃大工さんから連絡があり、ポストを新しく交換してくれました。


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2016/11/26  12:47

2年前のデジャヴ!?  実践、実務、競売不動産
2年前にも同じことがあったのですが、


過去記事はこちら、
http://black.ap.teacup.com/lefty/1383.html


前オーナーさん時代から住んでいる入居者さんで、平成20年からなので8年以上すんでいただいており、家賃の滞納もなく順調でした。


身体の調子が悪く、来月より生活保護をうけることになったと連絡がありました。


2年前の入居者さんと同じで、生活保護の家賃水準を大幅にオーバーしており、引っ越ししなくてはいけません。


今の生活保護の支給や手当は、ひと昔前と比べるとかなり厳しくなった印象で、支給の家賃も徐々に減っています。


私が家主を始めた10年前の大阪市の単身者への家賃補助は月額4.8万円が上限でした。


2年前の入居者さんと時には4.2万円に減らされおり、


今回は4.0万円が上限だということですので、かなり減っていますね。


この入居者さんの家賃は、共益費や水道代込みで5.5万円です。


4万円にはほど遠い金額ですので、通常は引っ越しとなるのですが、やはりここで2年前と同じ問題にあたります。


生活保護受給の理由が、病気により働けなくなったことなのです。


2DKの単身者さんには少し広めの部屋ですし、荷物も多く、病気の身年内の引っ越しはかなり厳しいのが現実です。


入居者さんの希望は、このまま住みたいということです。


うーーーーーーーん。ほんと2年前のデジャヴみたいな状況です。1万以上の家賃の値下げとなりますが、


前回の人も大幅な値下げを承諾しましたし、今回だけ断るのもあれですし、


何より、この状態で引っ越しは難しいと思います。


空室になって、リフォームして、再募集しても5.5万の家賃は厳しいご時世でもありますので


多少、相場より家賃が安くても長期で住んでいただける方が、トータルは手間もなくいいかなと判断しましたので、


値下に応じようと思います。


2年前の人も、今回の入居者さんもおそらく


ずっと住んでくれることになると思いますのでありがたいです。


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2016/11/22  13:36

15件目のゴミ屋敷に新しい入居者さん  実践、実務、競売不動産
9月末で退去となり、リフォームも終わり


入居者さんを募集していた15件目のゴミ屋敷ですが


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無事に新しい入居者さんが見つかりました。


意外と早かった印象です。


こちらの物件は2012年3月に競売にて落札したのですが、


1人目の入居者さんは、自宅の建て替え期間だけの短期入居で

2人目の入居者さんが4年間住んでいただき、


この時点でリフォーム代を含む投資金額全額を回収できました。


今回も苦戦することなく入居者さんが見つかったので立地やリフォーム内容、家賃設定など


バッチリの優良不動産みたいです。


安定した入居者さんを確保できるかどうかは、買ってみないとわからない要素も含んでいますので、15件目は当たり物件でした。



さて、22件目の屋根が崩落しているボロ物件はどうでしょうね。。。



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2016/11/13  23:32

原状回復の入居者負担、請求へ  実践、実務、競売不動産
ドロドロに汚して退去された、15件目のゴミ屋敷ですが


まる4年住んでいただいたので、どこまでが自然損耗のよる


家主負担なのか、


入居者による故意・過失によるものなのか、


判断が難しいケースもあります。


退去者さんの生活の事情もありますし、実はこの4年で物件価格やリフォーム代も含めた初期投資の総額の投資資金は回収できています。


退去後のリフォームの見積もりをしたところ30万ほどでした。


原状回復の話合いはまだ、結論は出ていませんが


すぐにリフォームを開始し、完了しました。


あまり厳しいことばかりを退去者さんに言っても仕方ありませんので


明らかなペットによる傷やカビなどの補修部分のみを請求することにしました。


それでも7〜8万ほどになります。


これで納得しない場合は、通常の金額で裁判をしようと思っています。

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2016/11/3  23:41

退去時の原状回復トラブルかも  実践、実務、競売不動産
9月末に退去となった15件目のゴミ屋敷


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過去記事はこちら
http://black.ap.teacup.com/lefty/1871.html


まる4年住んでいただき、投資資金もほぼ回収できてとても優秀は不動産ではありますが、


退去後の室内が、ひどい状態でした。


ある程度の汚れは仕方ないと思いますが、

4年目に新品に交換したキッチンはドロドロに汚され。

お風呂は喚起をしていないのか、カビだらけ。

リビングや2階の部屋、すべてが真っ黄色でたばこ臭い。

壁のいたるところにネコと思われる引っかき傷がありました。


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今までの退去立ち合いで一番、汚されたかもしれません。


4年前に設備も含め、お風呂以外はすべて新品にリノベーションしたのに


その面影はありませんでした。


リフォーム当時の状態はこちらへ
http://investment-it.com/2_15kenme2.html


退去の理由がりゆうですので、あまり厳しい原状回復費用を請求したくないのですが


あまりにひどい状態ですので、明らかな過失による汚損は請求しなくてはいけません。


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2016/10/25  16:49

漏水修理の結末  実践、実務、競売不動産
2008年11月に購入した6件目の一棟ものマンションの漏水の結末ですが、

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漏水箇所と思われるところを修理して、メーターは止まりましたが


その後の1か月の水道検針で、いつもの金額に戻りました。


半年前から徐々に水道料金が上がっていきましたが、修理を完了したら


元の数値に戻りましたので、これでひと安心です。


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2016/9/18  10:18

水漏れ箇所発見  実践、実務、競売不動産
水道代が2倍に膨れ上がっている


6件目の一棟ものマンションですが、


過去の記事はこちら
http://black.ap.teacup.com/lefty/1886.html


水道屋さんに現地調査を依頼していましたが、水漏れの箇所を特定するのは


苦戦するかな。と思っていたのですが、


すぐにわかりました。


1階にある親メーターを確認するとグルグルと回っています。


次に、各部屋の子メーターを確認していくと


2階の1部屋だけ、グルグルと回っています。


この部屋が怪しいということで訪問すると入居者さんが在宅で聞き込みをすると


以前からお風呂の水道から水が流れているそうで、そこをその場で修理しました。


子メーター、親メーター とも


グルグル回っていたのですが、ピッタと止まりました。。。


原因はこれですね。


目に見える水漏れですので、連絡してきてよ。。。


取りあえず、メーターが止まりましたのでひと安心です。



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2016/9/16  0:12

3点ユニットのリフォーム  実践、実務、競売不動産
コメントありがとうございます。


3点ユニットにウォシュレットを取り付けるのいいアイデアですね。



お風呂、洗面、トイレが一体型の3点ユニットバス。


ひと昔前に流行った単身者用の部屋に多くありました。


たまにファミリータイプの広い部屋にもこの3点ユニットがあります。


ほんと昔の設備で、今は時代遅れで入居者さんも敬遠がちですので


いかに工夫して、空室を埋めるか考えなくてはいけません。


私も1件だけですが、狭いワンルームがこの3点ユニット式なのですが、


最初の入居者さんが退去になったときに、


部屋は少し狭くなるが、お金をかけて、お風呂とトイレを分離することを考えましたが、


この部屋はもう一つ問題があり、ベランダに給水設備の蛇口がなく


洗濯機をする場合、キッチンから長いホースでつなげて使用する感じでした。


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室内を露出配管でベランダまで伸ばし、ベランダに蛇口を設置することも考えましたが


どうも見た目がブサイクです。


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お風呂とトイレを分離するセパレートは、費用も高いこともあり


室内洗濯パンとクローゼットを設置し、3点ユニットはそのまま使用することにしました。


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この狭いワンルームは、立地条件がよく


すぐに次の入居者さんが見つかり、長く住んでいただいています。


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2016/9/13  15:29

異常水量で水道料金が2倍  実践、実務、競売不動産
2008年11月、6件目に購入した1棟ものマンションの水道料金が2倍になってました。


先日、水漏れの可能性があるとブログに書きましたが、


過去記事はこちら
http://black.ap.teacup.com/lefty/1881.html



数ヶ月前から徐々に水量が上がっていました。


去年の同じ時期は80立米を何年も同じ水量で推移して料金も12,000円前後でした。


半年ほど前から100立米ぐらいに上がり、入居者さんに水漏れなどないか聞いたのですが、


ない。とのことでしたので、様子を見ていました。


すると、


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8月分は、

2.2万円を超えていました。


明細に前年の水量が書かれていますが79立米です。


これは、水漏れ決定ですね。


すぐに原因を見つけて修理をしなくてはいけません。


トイレや貯水のボールタップの故障だと、目に見えて水が流れ続けているので


入居者さん聞き込みをしたときにすぐにわかると思いますので、


表に出ていない壁内部の配管が原因か


地中に埋まっている元の配管が原因の可能性もあります。


そうなると修理代金が高額になるかもしれません。


古いマンションですのである程度の修繕費は仕方がないことですので、


早く原因を特定して修理をしたいです。


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2016/9/9  11:23

現金回収率を公開します  実践、実務、競売不動産
こちらが2014年12月末時点の物件別の現金回収率の一覧です。


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100%で、投資した現金をすべて回収しています。


例えば、2009年9月の落札した7件目の一戸建て

購入総額 4,888,179円
購入当時の実質利回り 18.18%

純利益3,903,700円 回収率79.86% 所有年数5年4ヶ月 で回収できています。


1年半後の

2016年6月末時点の現金回収率がこちら

クリックすると元のサイズで表示します


同じ7件目で比べると

純利益4,957,900円 101.43% 所有年数6年9ヶ月


リフォーム代を含めた、投資した現金すべてを回収できました。


利回りが高いと回収の期間も短くなりますし、所有年数が長くなればなるほど


利益額も増えていきます。


大家さんとして12年経ちましたが、まだ1度も不動産を売却していません。


不動産仲介の仕事をしているときは、何度も売却のお手伝いをしましたが、

自分の物件はまだ経験がありません。


今の相場だと高く売れると思うのですが、その売れた資金をどう使うかが重要です。


私は不動産以外の投資やビジネスをしていませんので、高く売れても


買う不動産も高ければ意味があまりありません。


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2016/9/7  23:46

競売不動産の管理費の滞納  実践、実務、競売不動産
所有している区分所有マンションは、定期的に管理総会があります。


修繕などについて決議を求めます。


そこに数ヶ月前に、競売不動産で出ていた部屋がありまして、


競売に出ているのは知っていましたし、価格も安かったので入札しようかどうか


少し考えましたが、結局入札しませんでした。


理由は、こちら


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そうなんです。前所有者が管理費と修繕積立金を滞納しており、


合計で360万ほどありました。


落札した価格プラス、この滞納分を支払わなくてはいけません。


これは、法律で定められていますので、裁判になっても勝てません。


写真にあるように、落札した人は、この管理費の支払いを拒否しており


管理組合として裁判を起こす準備をしています。


なんでしょうね。ゴネたら支払わなくていいとでも思っているのでしょうか。


360万円もの大金ですので管理会社や組合としても放置できませんので、当然裁判となります。


なんで、落札したのでしょうか。。。


不思議ですね。

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2016/9/5  14:02

水漏れ??水道料金が上昇  実践、実務、競売不動産
私が所有する不動産は、区分所有のマンション1室と


一戸建て、連棟式の長屋がほとんどです。



ですので、水道料金は入居者さんが個別に市に支払ってもらっているのですが、


1棟だけ所有する一棟ものマンションは、6世帯分を一つのメーターで管理して一括して家主の私が市へ水道料金を支払っています。


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入居者さんには定額で水道代をもらっています。


2014年4月に、同じように水道量が上がったことがありました。

過去の記事はこちらからどうぞ
http://black.ap.teacup.com/lefty/1360.html


当時は、一階に貯水槽があり、その貯水槽のボールタップが故障しており


水がだだ漏れでした。



今回も、前回の水漏れと同じ水道量に跳ね上がっていますので


おそらくどこかで水が漏れているのだと思います。


今は、貯水槽を撤去し、直流式になっていますので原因がわかりません。


全員の入居者さんに聞いてみたのですが、特にどこかが漏れている様子もないということなので、原因調査に時間がかかるかもしれません。


取りあえず、水道屋さんに現地調査を依頼しました。


うーーーん


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2016/9/3  18:53

一年半前と現在の利益合計  実践、実務、競売不動産
いつもコメントありがとうございます。


こちらが2014年12月末時点の物件別の純利益額です。

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17件目以降は、購入したばかりで家賃収入が少なくなっています。


それでも大家さんを初めて10年で単純計算の利益ですが、


6,000万円近くお金を生んでくれています。


優秀なよく働く子たちです。



こちらが最新の2016年6月末

クリックすると元のサイズで表示します


満室で安定した経営ができていますので、


物件数も増えたこともあり、1年半で 純利益が2,000万円増加し


約8,000万円の利益を上げることができました。


所有年数が長くなれば、なるほど


家賃収入が積み重なり、お金が増えていきます。


毎月、安定して家賃が手にできる。


その手に入れたキャッシュを次の不動産購入にあてていくことで、


お金がお金を生む、仕組みを作ることができます。


これがお金持ちになる、大きなヒントだと思います。



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2016/9/2  12:11

友人の法人化  実践、実務、競売不動産
私は2015年に、節税のために法人化しました。


私の友人は美容師なので、大家さん業とは違い一般的な自営業です。


友達も2年ほど前に独立して個人としてお店をはじめ、確定申告をしています。


お客さんの入りも順調で、売上げもあがり


今年から税理士さんの顧問契約しました。


今年も残り4か月となり、税理士さんとの打ち合わせで


このままの売り上げが続くと個人での確定申告では税率が高く、9月中での法人化を提案されました。


去年、法人化した私の相談があったのですが、


私の不動産での法人化と一般的な自営業からの法人化とは、少し違いますが



これからの税法の流れを見ると法人税は減税の方向ですので、法人化してもいいかなと思います。


私も税金のプロではありませんし、従業員を雇っているわけではありませんので


売上げが順調の上がり、2店舗目、3店舗目と拡大できれば


法人化のメリットしかないと思うのですが、売上げが伸び悩み、2店舗目の展開を諦めて、小さなお店で続いける場合は、


法人化による従業員の社会保険の負担などが増えてくると思います。






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2016/9/1  16:11

ゴミ処分直後、解体中、リフォーム後を比べる  実践、実務、競売不動産
ふるーーい、古い木造一戸建てのゴミ屋敷も


リフォーム次第で生まれ変わることができます。


私が実際におこなったリフォームを公開します。


詳細は、メインのHPで公開中です。
http://investment-it.com/2_19kenme3.html



ゴミ処分直後
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解体途中
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リフォーム後
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ここまでくると、もう別の不動産のようです。



床が抜けそうなど傷み、畳も使い物にならないぐらいひどい状態だった1階奥の和室も

ゴミ処分直後
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解体途中
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リフォーム後
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きれいな洋風のリビングに変えました。


傷みのひどい古い一戸建てなどは安く手に入れることできますので、


それをきれいにリフォームすることで物件の価値を高め、安定して入居者さんを確保できます。


利回りも高くでき、投資した資金も早く回収することで


次の物件の購入への資金へと回すことができ、


収入と物件数を増やすことができるようになります。


これを繰りかえすことで、少ないお金でもお金持ちになることは可能です。


私はこの方法で、ゆっくりと物件を増やしてきました。


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