2017/4/17  16:07

22件目の詳細公開  実践、実務、競売不動産
2016年10月に購入した、


雨漏り長屋の22件目の詳細をメインのホームページに公開しました。


詳細ページか下記リンクからどうぞ ↓↓↓
http://investment-it.com/2_22kenme.html


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物件価格、110万円
リフォーム代、265万円
その他諸経費、25万円

合計400万円 となりました。



入居者さんもすぐに見つかり家賃が月額6.8万円ですので、


実質の利回りで20%を少し下回りましたが、十分な数値だと思います。


本当は、リフォーム代をもう少し抑えたかったのですが、雨漏りや傾きなど


予想より手間がかかり、この金額でもかなりお安くしていただいた感じです。

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2017/4/13  13:02

大阪市の固定資産税  実践、実務、競売不動産
私が所有する不動産の地域で一番多いのが大阪市です。


大家さんを始めた10年前は、一括納税すると少し税金が安くなることもあり


口座引き落としで支払っていましたが、今は納付書によるコンビニにて納付しています。



物件が増えたこともあり、大阪市だけの固定資産税の一期分だけで16万ほどの支払いがあります。



固定資産税もそうですが、不動産取得税、確定申告時の所得税など


サラリーマン時代は、給与からの天引きでしたので税金を支払っている


という感覚はありませんが、個人事業主や法人を作ると自分で税金をコンビニや銀行などへ


支払い手続きに行くことも多くなるので、より納税していることを意識できますね。


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2017/4/6  17:56

洗面化粧台からのナゾ水漏れ?  実践、実務、競売不動産
入居中の15件目の元ゴミ屋敷の競売不動産なのですが、


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洗面化粧台の下の棚の中が濡れていると連絡がありました。



購入時の 2012年3月 にきれいにリフォームはしたのですが


洗面台は交換していませんでしたので、どこか漏れているのだろうと修理をお願いしたのですが、


現地に行って確認しても水漏れらしき箇所は発見できず、取りあえず一度ばらしてパッキンなどを新しく交換してもらいました。


しかし、また連絡があり水漏れが直っていないそうです。


前回、現地で確認しても水漏れ箇所が特定できませんでしたので


洗面台も古いので新しい洗面台に交換することにしました。


どこが漏れているのか原因がわからないのでどうすることもできません。


なぞです。


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2017/3/27  0:03

お風呂場の電気がつかない  実践、実務、競売不動産
私が所有している物件ではなく、


プロジェクト参加者さんの物件を管理している入居者さんから、


お風呂の電気が突然つかなくなったのですが、どうすればいいですか?


と連絡がありました。


学生さんの女の子ふたりでのルームシェアの物件でしたので、


電球がきれただけだと思うので、電球を新しく取り替えて下さいとアドバイスしたのですが、


その電球がわからないというので、お風呂場の上の方にガラスかプラスチックか何かで囲われた場所があるので


それをはずすと中に電球があるのでそれを交換してくださいというと、


固くて外れそうにない。頑張って回しても外れる気配もないそうで、


どんなタイプの電灯なのかわからなかったので写真を送ってもらいました。


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古いマンションですので、古いタイプの電灯ですね。


でっぱりのガラスっぽい部分が回すと取れるので、、、、


電話をしながら5分ぐらい


固くて取れそうにない、、、、右に回すの?左?とやりながら、


古い設備ですのでゴムの部分が引っ付いて無理やり回すと壊れてケガをするかもわからないので


業者さんにお願いしましょうか?



とあーだこーだ やっていると


あーーーーー外れました〜〜と。


すいません。お騒がせして。。。


と無事解決しました。


まぁ、最近の入居者さんにありがちなことでした。


若い女性のふたり暮らしなので、何もわからないと思うので仕方ないですね。


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2017/3/13  18:16

無事に入居者さんが見つかり決済金の入金もあり、鍵を引き渡すだけとなった


元雨漏り長屋の22件目です。


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契約書と印鑑証明書などの必要書類も届きました。



先日ブログでも買いましたが、2月末で退去となった18件目も決まれば満室となりますね。



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2017/3/5  10:23

ペット飼育後の原状回復  実践、実務、競売不動産
去年の年末に続き、ペット飼育物件の退去です。


過去の記事はこちら
http://black.ap.teacup.com/lefty/1895.html



2014年8月に特別売却の競売不動産にて落札した18件目です。

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160万円かけて水回りを含め、フルリフォームしました。


ペット飼育可で募集し、ほどなく若い女性の一人暮らしの入居者さんが見つかりました。


2年半ほど住んでいただいたのですが、今回退去なり、


ペット飼育を許可していましたので退去後の原状が心配でしたが、、、

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まぁ、想定通りでした。


ペット飼育の入居者さん全員が室内を汚すわけではありませんが、


ここまでひどい人は3件目ですね。


大家さんとしては、こんな入居者さんがいるから


賃貸物件でのペット飼育を嫌がり、物件数がすくなくなり


ペット飼育可の物件探しに苦労するんだと思います。


ペットを飼育している人は、自分で自分の首をしめているようなものですね。


今回も、ペットの引っかき傷だけではなく


タバコによるヤニ汚れ、掃除不足によるユニットバスなにのサビ汚れ、


キッチンパネルの焦げあと、、、

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2年前にすべてを新品にした面影はありませんでしたね。


原状回復にどれくらいの費用がかかるかわかりませんが、1階の修繕は全額


退去者に請求することにしました。


ただ、1階に比べ2階は


ほとんど使われておらず、すこし汚れがあるぐらいで


とてもきれいでした。


こんな感じで1階も使ってくれていれば、多額のお金を請求されることもなかったと思うのですが、


こんなに早く退去する予定ではなかったそうです。


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2017/3/1  21:44

キッチンからのにおいクレーム  実践、実務、競売不動産
2004年11月に競売で落札した1件目の区分所有マンションですが、


この12年で現在3組目の入居者さんが住んでいます。


ここは、マンションということもあり


最近購入しているような大掛かりなリフォームはしてません。


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1ヶ月ほど前に入居者さんから連絡があり、キッチンからの排水のにおいが臭いのでなんとかしてほしいとありました。


すぐに職人に聞いたところ、掃除不足や排水パイプのどこかで隙間があいているかもしれないのでそこをビニールテープでふさげば解消すると思う。


ということでしたので、掃除とどこか隙間がないか様子をみてもらうことにしました。


先日、もう一度連絡があり、掃除もしたし、隙間もないです。

どうしてもにおいがひどいので、なんとかしてほしいと要望がありました。


職人に聞くと、現地を見ないとなんとも言えないということで現地に行ってもらったのですが、


購入時からついているキッチンを使っているのですが、

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よく見る公団型の安いキッチンで交換は一度もしていません。


通常のキッチンは配水管からのにおいを防ぐために


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こんな感じでごみ受けの下にふたがついています。


しかし、この排水トラップのないタイプのキッチンだったので


排水のにおいがダイレクトであがってきていました。


3組目の入居者さんで、前の入居者さんからにおいのことは言われたことがなかったので、皆さんガマンをしていたのかもしれません。


排水口周りだけを交換することもできないことはないそうですが、古いキッチンですのでサイズが合うかどうかもわからず、

仮にいけそうなサイズがあっても


のちに隙間ができそこから水漏れの可能性があるということでしたので、


キッチンを新しく入れ替えることにしました。


住みながらのキッチン交換ですので不便をかけますが、早急に工事をお願いしました。


所有して12年以上たつ部屋なのに、こんな問題があったとは驚きでした。


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2017/2/25  17:49

先日、入居申し込みをいただいた


元雨漏り長屋の22件目ですが、その入居者さんが現在学生さんで


春に卒業し、そのまま会社を興し起業するそうです。


問い合わせの時に、会社登記に住所を使っていいかなどを確認されていたので


個人事業ではなく、最初から会社形態で起業されるみたいです。


まだ若い学生なのに、すごいですね。


がんばってほしいです。


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2017/2/12  13:50

一棟もマンション供用部分のお掃除  実践、実務、競売不動産
私が所有する不動産は、区分所有マンション少々と


一戸建てが多数ですが、1件だけ小さな一棟ものマンションを所有しています。


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小さなマンションですので、最初は供用部分の廊下を自分で掃除していました。


簡単な掃き掃除がメインですので30分もかからず終わります。


最初は1か月に1回ほどやっていたのですが、だんだんと


めんどくささ がかつようになり

2ヶ月に1回になり、半年に1回になりと回数が減っていきました。


これでは、いけないと思い


2012年(平成24年)に掃除を清掃会社に依頼することにしました。


月2回の清掃契約で、最初の数年は毎月アンケートをFAXしてくれたり、数ヶ月に1回は、担当から電話で不満などありませんか?


などの連絡もあり、1年に1度は通常清掃とは別料金でワックス処理をしたりしていました。


ここ数年は、FAXや連絡もなくなったのですが特に気にしていませんでした。


ずっと満室が続いていたこともあり、現地にも行くこともほとんどありません。


すると先日、入居者さんから廊下の電灯がきれて真っ暗なので変えてほしいと連絡があり、その時に廊下がホコリや蜘蛛の巣、チラシなどのゴミがあり


清掃してますか?


とお叱りがありました。


清掃は月2回依頼していますので、蜘蛛の巣やホコリがたまるようなことはないと思ったのですが、廊下の電灯がつかないと廊下は真っ暗になるので


すぐに新しい電球を持って現地に行きました。


すると



廊下のいたるところに蜘蛛の巣があります。


ホコリもかなりたまっており、清掃をしてる形跡がありません。


数ヶ月でたまる感じではなかったのですぐに清掃会社へ連絡しました。



担当者ではなく、別の人が現地確認をしてくれ、連絡があり


担当者へ確認もおこない、清掃をしていないことを認めました。



うーーーーーーん、こんなこともあるんですね。


少しビックリしました。月2回の契約で毎月料金を支払っているので、


その約束の掃除をしないとは想定していませんでした。


会社のホームページの情報ですが、年商も50億円近くあり、関西を中心に支店も5か所ほどあり、従業員も600名 いる


ビル清掃専門の会社です。


ちゃんとしている会社に見えたのですが、まさかの清掃をしていないとは。。。


ほんとビックリです。


すぐに解約をしようと思ったのですが、連絡をくれた人がきちんと自分たちの非を認め、担当の変更などを含め


二度とおこらないように対策をしますと言っていたので、もう一度だけ信用しようと思います。


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2017/1/27  10:55

給与支払報告書って知ってます??  実践、実務、競売不動産
私は、会社員をしながら大家さん業をはじめ


最初は小さな区分所有マンションの一室でした。


少しずつ物件が増え、サラリーマンを卒業しましたが


そのまま自営業の延長みたいな感じで物件が増えていき、誰かを雇うわけでもなく


一人で経営しています。


個人の確定申告も最近まで白色申告だったこともあり、誰かにお給料を支払うことがありませんでした。


物件が増えていくと所得も増え、税金も増え


節税の必要性がでてきたので2013年(平成25年)から青色申告にきりかえました。


青色申告にきりかえられる、


5棟10室の事業的規模は2008年11月、6件目を購入したときに超えていたのですが、


青色申告のメリットも感じず、かなり経ってから青色にしました。


青色に切り替えたと同時に身内にお給料を支払える、専従者給与を利用することができるようになり、


ここで人生で初めて、人からお給料をもらう生活から


人にお給料を支払うことになりました。


専従者なので身内ではありますが、お給料支払うと源泉徴収や題名にある給与支払報告書などの提出書類が増えます。


毎年、前年分を1月31日までに市町村や税務署に提出しなくてはいけません。


書類自体は、ネットで調べながら記載すればそんなに難しいものではありません。


会社員⇒自営業⇒青色申告⇒法人設立  と


私、一人でやっていることは変わらないのですが、形態が変化すると


書類提出などの事務作業が増えますね。


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2017/1/26  22:32

兼業大家さんと専業大家さん  実践、実務、競売不動産
私の場合ですが、

2004年11月に1件目を購入し

2008年11月に6件目を購入したあとの


2009年1月末日づけでサラリーマンを卒業することになりました。


当時の家賃収入の手取りは50万円弱だったと思います。


不動産仲介の営業マンをやっていたのですが、リーマンショックやサブプライムローン破たんなどで景気は悪化し、特に不動産業界は大手の倒産などもおき


勤めてた会社も生き残りをかけ、大規模な店舗縮小と従業員のリストラがおこなわれました。


私もそのリストラ候補となり、解雇ではなかったですが、実質解雇の自主退職となりました。


思わぬ形ではありますが、サラリーマンを卒業することになり、その後は少し友人の不動産会社の手伝いをしていましたが、


誰かに雇われることはく、専業の大家さんとなりました。


サラリーマン卒業後から、大家さんの家賃収入だけで生活できていますので


本当の不動産投資を始めてよかったと思います。


一度、サラリーマンを辞めてのんびりと専業大家さんを経験するともうサラリーマンには戻る気持ちにはなれません。


特に営業マンの仕事で毎月の売り上げに追われる職種だったこともあり、そのプレッシャーとストレス、売上げが悪いと上司から叱られ、、、

数十万のお給料のために、毎日長時間労働で頑張っていました。


私のケースは少し特殊ではあります。


★★さて、本題です★★
サラリーマン大家さんにおススメするのは、副業としての不動産投資です。


私は、予期せぬ感じで専業の大家さんとなりましたが、


今、働いている会社員として仕事が嫌だったり大変ではないのであれば、


兼業大家さんがいいと思います。


不動産投資をどの程度の規模を目指すかにもよりますが、私のような現金で小さな物件を毎年少しずつ増やす方法だと


13年間で30室ほどです。この規模の専業大家さんだと時間を持てあまします。


余った時間を有効に使える人であれば、会社員を続ける理由はありませんが、


私のように大好きな趣味ややりたい仕事などがない人は、退屈な時間をすごすことになります。


若い頃に働き過ぎた反動で今はこののんびりとした時間を楽しんでいますが、


普通の人には耐えられないかもしれません。


本業の会社員の仕事で収入を確保しながら、不動産投資で資産を拡大する方か安定もしますし、


あえて本業をやめる理由はありません。

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2017/1/22  17:41

過去の現地案内会  実践、実務、競売不動産
2年ほど前に現地見学会を開催しました。


過去の記事はこちら
http://black.ap.teacup.com/lefty/1458.html


どうも19件目のゴミ屋敷の印象が強くて、19件目を購入したときに見学会をした記憶だったのですが、


過去のブログと記憶をたどると18件目のリフォーム完成に合わせて現地見学会を開催し、


たまたま見学会当日と19件目の決済が重なり、ついでに19件目も見てみようとなりました。


あくまでメインはリフォーム完成後の18件目を見ることでした。


18件目、

リフォーム前
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リフォーム後
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ゴミ屋敷の19件目がその後のリフォームなども含め印象が強いです。


19件目の決済直後であるゴミや荷物が散乱していた現地を皆さんにお見せできたこともあり、


今度はリフォーム後も見てもらいたいと思い、19件目メインとなる2度目の現地案内会の開催となりました。


19件目、

リフォーム前

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リフォーム後

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2017/1/20  14:45

そろそろ確定申告のじゅんびを・・  実践、実務、競売不動産
そろそろ確定申告の時期が近づいてきましたね。


私の場合、法人の決済月を12月末にしてしまったので


法人の決算報告書の提出が2月末日となり、


個人の確定申告の期日が3月15日と


重なることになります。


会計になれた人であれば、簡単なパソコンへの入力作業なのでしょうが、


年に1回の作業なので、毎年なれません。


レシートや請求書を科目ごとに整理して入力するだけで時間がかかったりします。


前年と同じ科目で入力しなくてはいけないので、その都度


前年度の帳簿を開き確認して科目を決定したりと


慣れていない分、手間が倍かかります。


そして、去年度の2016年(平成28年)は


新規の不動産を購入していないため、減価償却や修繕費などの経費部分があまりなく、


2015年より所得(利益)が増え、税金も増えそうです。


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2016/12/17  20:27

賃貸保証会社より連絡  実践、実務、競売不動産
前回の続きです。


家賃を一度も、私の口座へ振り込まない入居者さんですが、


保証会社から、

「○○さんが大家さんに物件のことで連絡したことがあると言っていますが、どうしましょう。」

「大家さんの連絡先を教えていいですか?」


と、連絡がありました。


とっても不思議な感覚です。契約書等に私の連絡先は書いているはずですので直接連絡できるはずですが、


家賃の件もあるので、連絡しずらいのかな。。。


と、おもったので、


私から入居者さんに連絡します。連絡先はわかると思いますので、、、


と、いうと保証会社の人が、たぶん大家さんの知っている番号は使われていないと思いますので、今の連絡先をお伝えします。と、、、


ここ数年は、入居者さんに直接連絡することなく、保証会社へ家賃を請求していたため、新しい電話番号を家主なのに知りませんでした。



まぁ、家賃をきちんと支払わない人なので、借金等いろんな問題も抱えているので電話番号も変えるのでしょう。


退去の連絡かな。。。と思いながら、すぐに教えてもらった番号へ電話すると


声の小さな男性の入居者さんがでて、ボソボソとしゃべるので聞き取るのが大変でしたが、


昨日、屋根のアンテナが折れて、テレビが映らなくなったということなので、直ぐに修理を手配しますと伝え、用件は終わりました。


5年間、一度も期日通り、家賃を支払わないことなど、言おうかなとも思いましたが、


家主との連絡を、保証会社経由でしたくるぐらいのなで、バツが悪いとは自覚はあるみたいなので、


あえて家賃のことにはふれずに、すぐに修理を依頼しました。


すると翌日、今度は直接私の携帯に連絡があり、


修理代は、どうなりますか??


と、また小さな声でボソボソと言ってきました。


テレビアンテナなどの設備は家主負担ですよと教えてあげました。


電気屋さんに連絡したときは、たぶんアンテナが風かなんかで倒れたのだろうと、話していたのですが、


現地にいってもらうと、ぽっきりと折れており、ワイヤーでかろうじて落下しないような


結構、危ない状態でした。


アンテナが落下して、誰が怪我でもしたら大変です。テレビも見れないですし、その場で新しいアンテナにすぐに交換してもらいました。


4万円ぐらいだそうです。


家賃は遅れていますが、5年以上お家賃はもらっていますので、すぐに対応できてよかったです。


前回の経験から、このエリアは入居者確保が難しそうなので、


少しぐらい家賃が遅れてもこのまま住み続けていただきたいものです。


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2016/12/4  17:31

5年以上家賃を支払わない入居者さん  実践、実務、競売不動産
2010年2月に競売にて落札した9件目の強制執行物件です。


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初めて強制執行にて、強制的に物件の引き渡しをした思い出がいろいろとある不動産です。


元所有者さんは、この不動産に住んでおり、引渡しの交渉やそのまま賃貸で住んでもらうなどの交渉をしようと何度訪問するも居留守なのかなかなか会うことができず、


生活感そのままに、すべての荷物とゴミをおいて元所有者さんだけがいなくなりました。


連絡もつかなくなったため、競売手続きの強制執行にてすべての室内にある荷物やゴミを処分した初めての不動産です。


こちらの物件、2011年5月から現在まで同じ入居者さんが住んでいるのですが、


また、これはこれで問題のある入居者さんで、


いままで一度も私の口座に家賃の入金がありません。


入居してから、最初の家賃から一度もです。


契約の段階で少し怪しく、入居者さんの東北に住む遠方の実父から連帯保証人になることを断れていました。


遠方とはいえ、実の息子の賃貸の保証人ぐらい、通常は親ならなってあげるものです。


この時点で  ん?? なんか怪しい。


と思ったのですが、購入して1年以上たっており、


なかなか入居者さんが見つからず、予想に反し苦戦をしていたこともあり、


保証会社の審査が通ったので、そのまま契約しちゃいました。


すると、家賃が一度も私に直接振り込まれることは今でもありません。


賃貸保証会社に加入したので、毎月、毎月、保証会社へ代位弁済を請求し、


家賃分をいただいています。


保証会社さんに確認すると、遅れながらも家賃の回収はできているみたいで


まだ強制退去などの処置はいたっていません。


保証会社も家賃の支払いが不可能と判断すると、強制退去の提案を家主にしてきます。


と、前置きが長くなりましたが、、、、  つづきますw


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